| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Borçlar Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Kira Hukuku | , , , , ,

Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası (2026): Şartları, Süreç ve Güncel Uygulama

Kira bedelinin enflasyon karşısında rayicin altında kalması ya da tam tersine kiracının aşırı bir bedelle karşı karşıya kalması, ülkemizde en sık yaşanan taşınmaz uyuşmazlıklarındandır. Bu noktada iki farklı hukuki yol karşımıza çıkar: kira tespit davası ve kira uyarlama davası. Sıklıkla birbirine karıştırılan bu iki dava; dayanağı, şartları ve amacı bakımından birbirinden ayrılır. Bu yazıda her iki davayı, 2026 yılı itibarıyla güncel mevzuat ve uygulama çerçevesinde ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin güncel piyasa koşullarına (rayice) uygun olarak mahkemece yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Sözleşmeyi sona erdirmez; yalnızca bedeli yeniden tayin eder. Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 343, 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. (Kira ilişkisine dair genel hizmetlerimiz için kira hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.)

Önemli bir husus, bu davanın hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmesidir. Kiraya veren bedeli artırmak, kiracı ise fahiş kaldığını düşündüğü bedeli düşürmek için başvurabilir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası ise, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek olağanüstü bir gelişme nedeniyle edimler arasındaki dengenin katlanılamaz ölçüde bozulması hâlinde açılır. Dayanağını TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükmünden alır. Amaç, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması; bu mümkün değilse feshidir.

Kısacası: kira tespiti olağan piyasa koşullarında bedelin rayice çekilmesini; kira uyarlaması ise olağanüstü ve istisnai bir durumda dengenin yeniden kurulmasını hedefler.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davasının Farkı

Kıstas Kira Tespit Davası Kira Uyarlama Davası
Yasal dayanak TBK m. 343-344-345 TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü)
Amaç Bedeli rayice/hakkaniyete uygun hâle getirmek Bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmak
Ön koşul Olağan koşullar yeterli (rayiçten sapma) Olağanüstü, öngörülemeyen bir gelişme şart
Tipik uygulama 5 yılını dolduran sözleşmelerde bedelin güncellenmesi Beklenmedik ekonomik şok, ağır maliyet değişimi
Niteliği Yaygın ve olağan bir dava İstisnai; şartları ağır

Kira Tespit Davasının Şartları

Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için genel olarak şu koşullar aranır:

  • Geçerli bir kira ilişkisinin bulunması: Yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Dava, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından açılabilir.
  • Hukuki yararın bulunması: Her davada olduğu gibi, davacının kira bedelinin tespitinde hukuki yararı olmalıdır. Aksi hâlde dava reddedilir.
  • Aşağıdaki hâllerden birinin varlığı:
    • 5 yıllık sürenin dolması (TBK m. 344/3): Taraflar her yıl artış oranı belirlemiş olsa dahi, sözleşme 5 yılını doldurduğunda, aralarında anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kira bedeli dava yoluyla yeniden belirlenebilir; veya
    • Sözleşmede artış hükmü bulunmaması (TBK m. 344/2): Yenilenen dönem için taraflar arasında bir artış anlaşması yoksa, bedel hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

5 Yıl Kuralı ve Rayiç Bedelin Belirlenmesi

Kira tespit davasının en kritik noktası 5 yıl kuralıdır. Sözleşmenin ilk beş yılında hâkim, kural olarak yıllık artışı TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlı olarak belirler. Ancak sözleşme beş yılı doldurduğunda, hâkim artık yalnızca TÜFE ile bağlı değildir; emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu ve fiziki özelliklerini, mevcut piyasa koşullarını ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek rayiç bedeli belirler (TBK m. 344/3). Bu belirleme genellikle mahkemece atanan bilirkişinin hazırlayacağı emsal ve rayiç değerlendirme raporuna dayanır.

Yargıtay uygulamasında, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine, tespit edilen rayiç bedel üzerinden takdiren bir “hakkaniyet (eski kiracı) indirimi” uygulanabildiği görülmektedir.

2026 Yılında Kira Artış Tavanı: %25 Sınırı Kalktı

Kira tespiti kadar merak edilen bir konu da yıllık kira artış tavanıdır. Bu noktada güncel durum şöyledir:

Konut kiralarına 11 Haziran 2022’de getirilen geçici %25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. 2026 yılı itibarıyla hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında tek yasal tavan, TBK m. 344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

  • Yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.
  • Örneğin Ağustos 2026 döneminde yenilenen sözleşmelerde uygulanabilecek yasal tavan oran %31,90 olarak açıklanmıştır. Bu oran her ay TÜİK verilerine göre değiştiğinden, sözleşmenin yenilendiği aya ait güncel oranın kontrol edilmesi gerekir.
  • Bu tavan emredicidir: Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir oran yazsa bile o kısım geçersizdir; yasal tavan uygulanır. Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran varsa, o düşük oran geçerli olur.

Yıllık artış tavanının aşılması hâlinde kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebilir. Bedelin rayiçten önemli ölçüde sapması ve şartların oluşması hâlinde ise kira tespit davası gündeme gelir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit ve kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise dava; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri veya taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Yetki bu davalarda kesin olmadığından, davalı süresinde ve usulüne uygun yetki itirazında bulunmazsa, davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.

Arabuluculuk Dava Şartı

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu (dava şartı) hâle gelmiştir. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında, dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması ve anlaşmama tutanağının dosyaya sunulması gerekir. Sürecin doğru yürütülmesi, ilerleyen aşamada davanın usulden reddedilmemesi açısından önemlidir.

İhtar Şartı ve Yeni Bedelin Hangi Dönemden Geçerli Olacağı

Kiraya veren tarafından açılacak kira tespit davasında, yeni bedelin davanın açıldığı dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için, kural olarak şu hâllerden birinin bulunması gerekir:

  • Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olmalı; veya
  • Bu 30 günlük süre içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş olmalı; ya da
  • Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmalıdır.

Bu koşullar sağlanmazsa, mahkemece belirlenen yeni bedel bir sonraki kira döneminde uygulanır.

Kira Uyarlama Davasının Şartları (TBK m. 138)

Uyarlama davası istisnai bir yol olduğundan şartları daha ağırdır. Genel olarak:

  • Sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen ve olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
  • Bu durumun borçludan kaynaklanmaması,
  • Değişen koşulların edimler dengesini aşırı derecede ve katlanılamaz ölçüde bozması,
  • Borçlunun edimini henüz ifa etmemiş veya aşırı güçlük altında ifa etmiş olması,

gerekir. Yabancı para üzerinden belirlenen kira bedellerinde ise kural olarak beş yıl geçmedikçe değişiklik istenemez (TBK m. 344/son); bu hâllerde uyarlama tartışmaları özel önem taşır.

Süreç Nasıl İşler?

Özetle tipik bir kira tespiti süreci şu adımlardan oluşur: (1) arabulucuya başvuru ve anlaşmama tutanağı, (2) yetkili ve görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması, (3) keşif ve bilirkişi incelemesiyle emsal/rayiç bedelin belirlenmesi, (4) hakkaniyet değerlendirmesi ve karar. Bilirkişi raporu bu davalarda sonucu doğrudan etkilediğinden, emsal seçiminin ve itiraz sürecinin titizlikle yürütülmesi gerekir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi? Evet. Kira bedelinin tespiti davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiracı, ödediği bedelin rayicin üzerinde olduğunu düşünüyorsa bu yola başvurabilir.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi? Kural olarak tespit davası, sözleşmede artış hükmü bulunmaması ya da 5 yıllık sürenin dolması hâllerinde gündeme gelir. İlk beş yılda hâkim artışı TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlı belirler; rayiç bedelin serbestçe belirlenmesi ise esas olarak 5 yılın dolmasıyla mümkün olur.

2026’da kira artış tavanı yüzde kaç? 2026 itibarıyla sabit bir yüzde tavan yoktur; tek yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Bu oran her ay değişir (örneğin Ağustos 2026 için %31,90). %25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.

Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam isterse ne olur? TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerindeki artış talebi hukuken geçersizdir. Fazla ödenen tutar kiracı tarafından geri istenebilir.

Kira tespit ve uyarlama davasında hangi mahkeme görevlidir? Her iki davada da Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir ve dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Kira tespit davası ne kadar sürer? Süre; bilirkişi incelemesi, keşif, emsal araştırması ve dosyanın yoğunluğuna göre değişir. Bu nedenle net bir süre vermek yerine, sürecin somut dosyaya göre değerlendirilmesi doğru olur.

Sonuç

Kira tespit ve kira uyarlama davaları, kira ilişkisinde bozulan dengeyi hukuki zeminde yeniden kurmanın iki farklı yoludur. Doğru davanın seçilmesi, sürelerin (ihtar, 5 yıl, dönem başı), arabuluculuk dava şartının ve emsal/bilirkişi sürecinin usulüne uygun yürütülmesi, sonucu doğrudan etkiler. Somut durumunuza uygun stratejinin belirlenmesi için bir gayrimenkul hukuku veya kira hukuku avukatından destek almanız yararlı olacaktır.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Hukuki Danışmanlık, Makaleler, Vergi Hukuku, Yargıtay Kararları | , , , , , , , , , , , , , ,

Vergi Hukuku Nedir? Vergi Uyuşmazlıkları, Cezalar ve Mükellef Hakları Rehberi

Vergi, devletin kamu hizmetlerini finanse etmek amacıyla kişilerden ve kurumlardan hukuki zora dayanarak aldığı en önemli kamu geliridir. Vergi hukuku ise devlet ile mükellef arasındaki bu ilişkiyi; verginin doğuşundan tarh, tebliğ, tahakkuk ve tahsil aşamalarına, vergi cezalarından uyuşmazlıkların çözüm yollarına kadar düzenleyen hukuk dalıdır. Türkiye’de vergi hukukunun temel çerçevesi 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (VUK), 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu ile gelir, kurumlar ve katma değer vergisi gibi vergi türlerini düzenleyen özel kanunlarla çizilmiştir.

Bu yazıda, mükelleflerin uygulamada en sık karşılaştığı konuları; vergi incelemesi süreci, vergi cezaları, cezalara karşı başvurulabilecek idari ve yargısal yollar ile hak düşürücü süreleri ana hatlarıyla ele alıyoruz. Şirketler açısından vergi yükümlülükleri, ticari faaliyetin hukuki yapısıyla iç içe olduğundan, ticaret ve şirketler hukuku alanındaki hizmetlerimiz de bu süreçlerle sıklıkla kesişmektedir.

Vergilendirme Süreci Nasıl İşler?

Vergilendirme süreci dört temel aşamadan oluşur. Tarh, vergi alacağının kanunda gösterilen matrah ve oranlar üzerinden vergi dairesince hesaplanmasıdır. Tebliğ, tarh edilen verginin ve buna bağlı cezaların mükellefe usulüne uygun şekilde bildirilmesidir; sürelerin işlemeye başlaması bakımından kritik öneme sahiptir. Tahakkuk, verginin ödenmesi gereken aşamaya gelmesini; tahsil ise verginin fiilen ödenmesini ifade eder. Bu aşamalardan herhangi birinde yapılan usul hatası, işlemin iptaline yol açabilecek nitelikte olabilir. Örneğin usulüne uygun yapılmamış bir tebligat, dava açma süresini başlatmaz.

Vergi İncelemesi ve Mükellefin Hakları

Vergi incelemesi, beyanların ve ödenmesi gereken vergilerin doğruluğunun vergi müfettişleri tarafından araştırılmasıdır. İnceleme sırasında mükellefin; incelemenin konusunu ve kapsamını öğrenme, inceleme tutanaklarına itiraz ve görüşlerini ekletme, inceleme sürecinde meslek mensubu veya avukat bulundurma ve rapor değerlendirme komisyonunda dinlenme talep etme gibi önemli hakları bulunmaktadır. İnceleme sonucunda düzenlenen vergi inceleme raporuna dayanılarak ikmalen veya re’sen tarhiyat yapılabilir ve vergi ziyaı cezası kesilebilir. Bu aşamada atılacak adımların doğru planlanması, sonraki uzlaşma ve dava süreçlerinin seyrini doğrudan etkiler.

Vergi Cezaları Nelerdir?

Vergi Usul Kanunu’nda düzenlenen başlıca yaptırımlar şunlardır:

Vergi ziyaı cezası: Mükellefin veya sorumlunun vergilendirme ile ilgili ödevlerini zamanında yerine getirmemesi ya da eksik yerine getirmesi nedeniyle verginin zamanında tahakkuk ettirilmemesi halinde, ziyaa uğratılan verginin bir katı tutarında kesilir. Kaçakçılık fiilleriyle işlenmesi halinde ceza üç kat olarak uygulanır.

Usulsüzlük ve özel usulsüzlük cezaları: Beyanname verilmemesi, defter ve belge düzenine uyulmaması, fatura ve benzeri belgelerin düzenlenmemesi gibi şekli yükümlülük ihlallerinde uygulanan maktu veya nispi cezalardır.

Kaçakçılık suçları: Defter ve kayıtlarda hesap ve muhasebe hileleri yapılması, sahte veya muhteviyatı itibariyle yanıltıcı belge düzenlenmesi ya da kullanılması gibi fiiller, idari yaptırımların yanında hapis cezası gerektiren birer suç olarak ayrıca ceza yargılamasına konu olur. Bu tür dosyalarda vergi tekniği raporu ile ceza yargılamasının birlikte yürümesi nedeniyle sürecin ceza hukuku boyutuyla da eş zamanlı takibi gerekir.

Vergi Cezasıyla Karşılaşan Mükellef Hangi Yollara Başvurabilir?

Bir vergi/ceza ihbarnamesi tebliğ alan mükellefin önünde, her somut olaya göre avantajları değişen birden fazla seçenek bulunur:

1. Uzlaşma: Mükellef, tarh edilen vergi ve kesilen vergi ziyaı cezası için idare ile uzlaşma masasına oturabilir. Uzlaşma sağlanması halinde vergi ve ceza, üzerinde uzlaşılan tutar üzerinden kesinleşir; uzlaşılan konular için artık dava açılamaz. Uzlaşma başvurusunun ihbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde yapılması gerekir.

2. Cezada indirim: VUK m. 376 uyarınca mükellef, dava açmaktan vazgeçerek ve süresinde ödeme koşuluyla vergi ziyaı, usulsüzlük ve özel usulsüzlük cezalarında kanunda öngörülen oranda indirimden yararlanabilir.

3. Pişmanlık ve ıslah: Beyana dayanan vergilerde, kanuna aykırı hareketini idare öğrenmeden önce kendiliğinden dilekçe ile haber veren ve şartları yerine getiren mükellefe vergi ziyaı cezası kesilmez.

4. Vergi davası: Mükellef, tarhiyatın ve cezanın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa vergi mahkemesinde iptal davası açabilir. Dava açma süresi, kural olarak ihbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gündür ve bu süre hak düşürücüdür. Süresinde açılan dava, dava konusu tarhiyatın tahsilini kendiliğinden durdurur.

5. Ödeme emrine itiraz: Kesinleşen kamu alacakları için 6183 sayılı Kanun uyarınca düzenlenen ödeme emrine karşı dava açma süresi ise yalnızca 15 gündür ve itiraz sebepleri “böyle bir borcun olmadığı, kısmen ödendiği veya zamanaşımına uğradığı” iddialarıyla sınırlıdır. Bu kısa süre ve sınırlı itiraz sebepleri nedeniyle ödeme emri aşamasına gelmeden hukuki destek alınması büyük önem taşır. Kamu alacaklarının tahsilindeki bu özel usulün, özel hukuk alacakları için yürütülen takiplerden farklarını görmek adına icra takibine itiraz, haciz işlemine itiraz ve istihkak davaları başlıklı makalemizi de inceleyebilirsiniz.

Vergi Davalarında Süreç Nasıl İşler?

Vergi davaları, idari yargı kolunda yer alan vergi mahkemelerinde görülür ve kural olarak dosya üzerinden incelenir. Mahkeme; tarhiyatın dayanağı inceleme raporunu, takdir komisyonu kararını, matrah tespitinin yöntemini ve delillerin hukuka uygunluğunu denetler. Vergi mahkemesi kararlarına karşı, tutara göre bölge idare mahkemesinde istinaf ve Danıştay’da temyiz yoluna başvurulabilir. Vergi yargılamasında re’sen araştırma ilkesi geçerli olmakla birlikte, iddiaların belgeyle desteklenmesi ve dava dilekçesinin teknik gerekliliklere uygun hazırlanması davanın sonucu bakımından belirleyicidir. Vergi davaları idari yargı düzeninde görüldüğünden, büromuzun idare hukuku hizmet sayfası da bu alandaki çalışmalarımız hakkında bilgi vermektedir. Davanın avukat aracılığıyla takip edilecek olması halinde düzenlenecek vekaletname konusunda ise vekaletname nasıl çıkartılır başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

Zamanaşımı Süreleri

Vergi hukukunda iki temel zamanaşımı vardır. Tarh zamanaşımı, vergi alacağının doğduğu takvim yılını izleyen yılın başından itibaren beş yıl içinde tarh ve tebliğ edilmeyen vergilerin zamanaşımına uğramasıdır. Tahsil zamanaşımı ise kamu alacağının vadesinin rastladığı takvim yılını izleyen yılın başından itibaren beş yıl içinde tahsil edilmemesi halinde söz konusu olur. Zamanaşımı, mükellef ileri sürmese dahi idarece ve mahkemece re’sen dikkate alınır.

Sık Sorulan Sorular

Vergi cezası tebliğ edildi, ne kadar sürem var? Uzlaşma başvurusu, cezada indirim talebi ve vergi mahkemesinde dava açma için süre kural olarak tebliğden itibaren 30 gündür. Ödeme emrinde bu süre 15 gündür. Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar.

Hem uzlaşmaya başvurup hem dava açabilir miyim? Uzlaşmanın sağlanamaması (vaki olmaması) halinde dava açma hakkı devam eder; kalan dava süresi 15 günden az ise süre 15 güne tamamlanır. Uzlaşma sağlanmışsa uzlaşılan hususlarda dava açılamaz.

Dava açmak tahsilatı durdurur mu? İhbarname aşamasında süresinde açılan vergi davası tahsilatı kendiliğinden durdurur. Ödeme emrine karşı açılan davalarda ise yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir.

Sonuç

Vergi hukuku; kısa hak düşürücü süreleri, teknik usul kuralları ve her somut olayda farklılaşan strateji seçenekleriyle (uzlaşma mı, indirim mi, dava mı?) uzmanlık gerektiren bir alandır. Vergi incelemesi, ihbarname veya ödeme emri ile karşılaşıldığında sürecin en başında doğru adımın belirlenmesi, hem mali yükün azaltılması hem de hak kayıplarının önlenmesi bakımından belirleyicidir. Büromuzun bu alandaki hizmetleri hakkında ayrıntılı bilgiye vergi hukuku hizmet sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınıza ilişkin değerlendirme için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Bilişim Hukuku, Ceza Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Makaleler | , , ,

Sosyal Medyada Hakaret ve İtibar Davaları: Şikâyet Süreci, Ceza ve Tazminat

Sosyal medya kullanımının yaygınlaşmasıyla birlikte, internet ortamında işlenen hakaret, iftira ve kişilik haklarına saldırı niteliğindeki paylaşımlar büyük bir hızla artmıştır. Bu tür paylaşımlar hem ceza hukuku hem de tazminat hukuku açısından sonuç doğurur. Bu makalede  sıkça karşılaşılan sosyal medyada hakaret suçu, itibar zedelenmesi nedeniyle açılan tazminat davaları ve içeriklerin kaldırılması (erişimin engellenmesi) süreci ele alınmaktadır.

Sosyal Medyada Hakaret Suçu Nedir?

Türk Ceza Kanunu m. 125 uyarınca hakaret, bir kimseye onur, şeref ve saygınlığını rencide edebilecek nitelikte somut bir fiil veya olgu isnat etmek ya da yakıştırmalarda bulunmak veya sövmek suretiyle bir kimsenin onuruna saldırılmasıdır. Bu fiilin sosyal medya, mesajlaşma uygulamaları veya internet siteleri üzerinden, yani basın yayın yoluyla veya internet ortamında alenen işlenmesi, TCK m. 125/4 uyarınca cezanın artırılmasını gerektiren bir nitelikli haldir.

Uygulamada en sık karşılaşılan sosyal medya kaynaklı hakaret biçimleri şunlardır:

  • Paylaşım, yorum veya özel mesaj yoluyla doğrudan hakaret içeren ifadeler kullanılması.
  • Bir kişiye gerçeğe aykırı suç veya ahlaka aykırı davranış isnat edilmesi (iftira niteliğinde paylaşımlar).
  • Sahte hesap açılarak mağdur adına itibar zedeleyici içerik paylaşılması.
  • Mağdurun rızası dışında özel görüntü, fotoğraf veya bilgilerinin paylaşılarak teşhir edilmesi.

Hakaret Suçunda Şikâyet Süreci ve Süresi

Hakaret suçu, TCK m. 131 uyarınca şikâyete bağlı suçlar arasında yer alır. Mağdurun, fiili ve faili öğrendiği tarihten itibaren altı ay içinde şikâyette bulunması gerekir; bu süre hak düşürücü niteliktedir. Şikâyet, doğrudan Cumhuriyet Başsavcılığına yapılabileceği gibi kolluk birimlerine de yapılabilir.

Sosyal medya üzerinden işlenen hakaret suçlarında failin kimliğinin tespiti çoğu zaman güçlük arz eder; bu noktada şikâyet dilekçesiyle birlikte ilgili paylaşımın ekran görüntüsü, bağlantı (URL) adresi ve mümkünse noter tespiti şeklinde delillerin sunulması, savcılığın yürüteceği IP tespiti ve sosyal medya platformlarına yapılacak bilgi taleplerinin hızlanmasını sağlar.

İtibar Zedelenmesi Nedeniyle Tazminat Davası

Sosyal medyada yapılan hakaret veya itibar zedeleyici paylaşımlar, aynı zamanda Türk Medeni Kanunu m. 24-25 kapsamında kişilik haklarına saldırı niteliği taşır. Mağdur, ceza şikâyetinden bağımsız olarak veya bununla birlikte, failin sorumluluğuna dayanarak manevi tazminat davası açabilir (TBK m. 58). Bazı durumlarda paylaşım nedeniyle ticari itibarın zedelenmesi, müşteri kaybı gibi somut zararların ortaya çıkması halinde maddi tazminat talebi de gündeme gelebilir.

Manevi tazminat miktarının belirlenmesinde mahkeme; paylaşımın yayılma kapsamı (görüntülenme, paylaşılma sayısı), ifadenin ağırlığı, failin kusur derecesi ve tarafların sosyal-ekonomik durumunu birlikte değerlendirir. Tazminat davası açma süresi, haksız fiillere ilişkin genel zamanaşımı kurallarına tabidir; zararın ve failin öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl, her hâlükârda fiilin işlendiği tarihten itibaren on yıl içinde dava açılmalıdır (TBK m. 72).

İçeriğin Kaldırılması ve Erişimin Engellenmesi

5651 sayılı Kanun kapsamında, kişilik haklarının ihlal edildiğini düşünen kişiler, ilgili içeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi için Sulh Ceza Hâkimliğine başvurabilir. Hâkim, talebi değerlendirerek içeriğin kaldırılmasına veya siteye erişimin engellenmesine karar verebilir; bu karar, içerik veya yer sağlayıcıya (sosyal medya platformuna) bildirilerek uygulanır. Bu yol, ceza ve tazminat davalarından bağımsız olarak, paylaşımın yayılmasını acilen durdurmak isteyen mağdurlar için pratik bir çözüm sunar.

Sosyal medya hesabının ele geçirilmesi veya sahte hesap üzerinden kişisel verilerin (fotoğraf, iletişim bilgisi, özel mesaj içerikleri) izinsiz paylaşılması hallerinde, hakaret ve kişilik hakkı ihlalinin yanı sıra KVKK ihlalleri kapsamında ayrı bir başvuru ve şikâyet hakkı da doğabilir; bu iki süreç çoğu zaman birlikte yürütülür. Örneğin mağdurun rızası dışında paylaşılan özel fotoğraf ve mesajlar hem hakaret/teşhir suçunu hem de kişisel verinin hukuka aykırı işlenmesini oluşturabilir; bu durumda hem Cumhuriyet Başsavcılığına hem de Kişisel Verileri Koruma Kurulu’na ayrı ayrı başvurulması, mağdurun haklarını daha güçlü şekilde koruma altına alır.

Anonim Paylaşımlarda Fail Tespiti

Sosyal medyada hakaret içerikli paylaşımların önemli bir kısmı sahte veya anonim hesaplar üzerinden yapılmaktadır. Bu durumda savcılık, ilgili platformdan ve erişim sağlayıcılardan IP kayıtlarının talep edilmesi yoluyla failin kimliğini tespit etmeye çalışır. Yurt dışı merkezli platformların adli yardımlaşma süreçlerinin uzun sürebilmesi nedeniyle, mağdurun delilleri (ekran görüntüsü, bağlantı, tarih-saat bilgisi) en başından itibaren eksiksiz ve zaman damgalı şekilde toplaması, sürecin sonuçlanma süresini kısaltan en önemli unsurdur.

Sonuç

Sosyal medyada işlenen hakaret ve itibar zedeleyici paylaşımlar, hem ceza hem hukuk hem de KVKK boyutuyla birlikte değerlendirilmesi gereken çok yönlü bir uyuşmazlık alanıdır. Şikâyet ve dava sürelerinin kısa olması, delillerin doğru şekilde toplanması gerekliliği ve birden fazla hukuki yolun aynı anda işletilebilmesi nedeniyle, sürecin bir bilişim hukuku avukatı eşliğinde yürütülmesi mağdurun haklarını en etkin şekilde koruma altına alır. Bu konuda destek almak isteyenler, somut olaylarına özgü değerlendirme için Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk ile iletişime geçebilir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Bilişim Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Makaleler | , , , , , ,

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu Kapsamında Haklar, Şikâyet Süreci ve Tazminat

Teknolojinin hayatın her alanına nüfuz etmesiyle birlikte kişisel verilerin hukuka aykırı şekilde işlenmesi, paylaşılması veya korunamaması, hem bireyler hem de şirketler için ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir uyuşmazlık alanı haline gelmiştir. 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK), bu alandaki temel düzenlemeyi oluşturmaktadır. Bu makalede  sıkça karşılaşılan KVKK ihlalleri, ilgili kişinin sahip olduğu haklar, Kurul’a şikâyet süreci ve tazminat talebi ele alınmaktadır.

KVKK Kapsamında Kişisel Veri ve Veri İhlali Nedir?

KVKK m. 3’e göre kişisel veri, kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir; ad-soyad, T.C. kimlik numarası, adres, telefon numarası, IP adresi, görüntü ve ses kayıtları bu kapsama girer. Sağlık verileri, biyometrik veriler, dernek/sendika üyeliği gibi bilgiler ise özel nitelikli kişisel veri sayılır ve daha sıkı koşullarda işlenebilir (KVKK m. 6).

Uygulamada en sık karşılaşılan KVKK ihlalleri şunlardır:

  • Açık rıza alınmaksızın kişisel verilerin işlenmesi veya üçüncü kişilerle paylaşılması.
  • Veri sorumlusunun gerekli teknik ve idari tedbirleri almaması sonucu veri sızıntısı (veri ihlali) yaşanması.
  • Kişisel verilerin amacı dışında veya işleme şartları ortadan kalktıktan sonra saklanmaya devam edilmesi.
  • İlgili kişinin aydınlatma yükümlülüğü yerine getirilmeden verilerinin işlenmesi.
  • Pazarlama, reklam veya bilgilendirme amaçlı iletişimlerde (e-posta, SMS, arama) onay alınmaksızın kişisel verilerin kullanılması.

İlgili Kişinin KVKK Kapsamındaki Hakları

KVKK m. 11, veri sahibine (ilgili kişiye) veri sorumlusuna başvurarak kullanabileceği geniş bir hak kataloğu tanımaktadır. Bu haklar arasında; kişisel verilerinin işlenip işlenmediğini öğrenme, işlenmişse buna ilişkin bilgi talep etme, işlenme amacını ve amacına uygun kullanılıp kullanılmadığını öğrenme, yurt içinde veya yurt dışında verilerin aktarıldığı üçüncü kişileri bilme, eksik veya yanlış işlenmişse düzeltilmesini isteme, işlenmesini gerektiren sebepler ortadan kalktığında silinmesini veya yok edilmesini isteme, otomatik sistemlerle analiz edilmesi sonucu aleyhine bir sonuç ortaya çıkmasına itiraz etme ve kanuna aykırı işleme nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini talep etme yer almaktadır.

Veri Sorumlusuna Başvuru: Şikâyetin Zorunlu Ön Şartı

KVKK m. 13 uyarınca, ilgili kişinin doğrudan Kişisel Verileri Koruma Kurulu’na (Kurul) şikâyette bulunabilmesi için, öncelikle talebini veri sorumlusuna yazılı olarak veya Kurul’un belirlediği diğer yöntemlerle iletmesi zorunludur. Veri sorumlusu, başvuruyu en geç otuz gün içinde ücretsiz olarak sonuçlandırmak zorundadır; işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi halinde Kurulca belirlenen tarifedeki ücret talep edilebilir.

Kurul’a Şikâyet Süreci

Veri sorumlusunun cevap vermemesi, talebi reddetmesi veya verdiği cevabın yetersiz bulunması hallerinde, ilgili kişi Kurul’a şikâyette bulunabilir. Şikâyet hakkının kullanılabilmesi için belirli süreler öngörülmüştür:

  • Veri sorumlusunun cevabını öğrendiği tarihten itibaren otuz gün,
  • Her hâlükârda başvuru tarihinden itibaren altmış gün içinde şikâyet yoluna başvurulması gerekir.

Kurul, şikâyet üzerine yaptığı inceleme sonucunda kişisel verilerin hukuka aykırı olarak işlendiği kanaatine varırsa, hukuka aykırılığın giderilmesine karar verebilir; gerekli görmesi halinde ihlalin niteliğine göre veri sorumlusu hakkında idari para cezası uygulayabilir. KVKK kapsamındaki idari para cezaları (aydınlatma yükümlülüğüne, veri güvenliğine ilişkin yükümlülüklere aykırılık gibi) her yıl yeniden değerleme oranında güncellenmekte olup, ihlalin ağırlığına göre yüksek meblağlara ulaşabilmektedir.

Tazminat Davası: Maddi ve Manevi Zararın Tazmini

KVKK’ya aykırı veri işleme nedeniyle ilgili kişinin maddi veya manevi bir zarara uğraması halinde, Kurul’a şikâyetten bağımsız olarak veya şikâyet süreciyle birlikte genel hükümlere göre tazminat davası açılabilir. Bu davalarda Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümleri (TBK m. 49 vd.) ile kişilik haklarının korunmasına ilişkin Türk Medeni Kanunu hükümleri (TMK m. 24-25) birlikte uygulama alanı bulur. Manevi tazminat talebinde, kişisel verinin niteliği (örneğin özel nitelikli veri olup olmadığı), ihlalin yayılma kapsamı ve mağdurun bu ihlal nedeniyle yaşadığı kişilik hakkı zedelenmesi belirleyici unsurlardır.

Veri ihlalinin aynı zamanda Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil ettiği hallerde (kişisel verilerin hukuka aykırı olarak kaydedilmesi, ele geçirilmesi, başkasına verilmesi, yayılması veya ele geçirilmesi TCK m. 135-138), ilgili kişi ayrıca ceza şikâyetinde de bulunabilir; bu durumda hukuk ve ceza süreçleri paralel olarak yürütülebilir.

Şirketler Açısından KVKK Uyumu ve Veri İhlali Bildirimi

Veri sorumlusu sıfatını taşıyan şirketler için KVKK uyumu yalnızca bireysel şikâyetlere karşı savunma değil, aynı zamanda önleyici bir yükümlülüktür. Kişisel verilerin kanuni olmayan yollarla başkaları tarafından elde edilmesi halinde, veri sorumlusunun bu durumu en kısa sürede ilgili kişiye ve Kurul’a bildirmesi gerekir; Kurul, gecikmeksizin ve mümkün olan en kısa süre olarak 72 saat içinde bildirim yapılmasını esas almaktadır. Veri Sorumluları Sicili’ne (VERBİS) kayıt yükümlülüğünün yerine getirilmemesi de ayrı bir idari yaptırım sebebidir. Şirketlerin VERBİS kaydı, aydınlatma metinleri, açık rıza formları ve veri saklama-imha politikalarının hukuka uygun şekilde hazırlanması, hem idari para cezası riskini azaltır hem de olası tazminat davalarında şirketin iyi niyetinin ve gerekli özeni gösterdiğinin ispatına hizmet eder.

Sonuç

KVKK ihlalleri, gerek bireyler gerek şirketler açısından kısa başvuru sürelerine tabi, teknik bilgi ve usul bilgisi gerektiren bir alandır. İlgili kişinin haklarını süresinde ve doğru mercide kullanması, idari şikâyet ile tazminat davası arasındaki stratejik tercihin doğru yapılması, sürecin sonucunu doğrudan etkiler. KVKK ve bilişim hukuku alanında destek almak isteyen bireyler ve şirketler, somut olaylarına özgü değerlendirme için Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk ile iletişime geçebilir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

Spor Hukukunda Tahkim
| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Hukuki Danışmanlık, Makaleler, Spor Hukuku | , , , , , , , , , , , , , ,

Spor Hukukunda Tahkim: Zorunlu Tahkim, TFF Tahkim Kurulu ve CAS

Sporun ekonomik ve toplumsal önemi arttıkça, kulüpler, sporcular, teknik adamlar ve federasyonlar arasındaki uyuşmazlıkların hızlı, uzman ve uluslararası kurallarla uyumlu biçimde çözülmesi ihtiyacı da büyümektedir. Bu ihtiyaç, spor uyuşmazlıklarının çözümünde tahkim kurumunu merkeze taşımıştır. Bu yazıda spor hukukunda tahkim kavramını, Anayasa’dan kaynaklanan zorunlu tahkim esasını, futbolda TFF Tahkim Kurulu ile Uyuşmazlık Çözüm Kurulu (UÇK) yapısını, uluslararası düzeyde CAS (Spor Tahkim Mahkemesi) mekanizmasını ve konuya ilişkin güncel Anayasa Mahkemesi (AYM) ile Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) kararlarını ele alıyoruz. Konunun genel çerçevesi için spor hukuku ve alternatif uyuşmazlık çözüm yolları sayfalarımız da yol gösterici olabilir.

Spor Hukukunda Tahkim Nedir?

Tahkim, bir uyuşmazlığın devlet mahkemeleri yerine, tarafların veya kanunun belirlediği bir hakem ya da hakem kurulu tarafından karara bağlanmasıdır. Spor alanında tahkim; yargılamanın hızlı olması, karar vericilerin spor mevzuatına hâkim uzmanlardan oluşması ve ulusal kararların uluslararası spor düzeniyle uyumlu kalması gibi ihtiyaçlardan doğar. Spor hukukunda tahkim ikiye ayrılır: tarafların iradesine dayanan ihtiyari tahkim ile kanun gereği başvurulması zorunlu olan zorunlu tahkim.

Anayasal Temel: Anayasa m. 59 ve Zorunlu Tahkim

Türk spor hukukunda tahkimin en belirgin özelliği, önemli bir bölümünün zorunlu olmasıdır. 2011 yılında 6214 sayılı Kanun’la Anayasa’nın 59. maddesine eklenen fıkra uyarınca; spor federasyonlarının spor faaliyetlerinin yönetimine ve disiplinine ilişkin kararlarına karşı yalnızca zorunlu tahkim yoluna başvurulabilir. Bu kararlar kesin olup, kural olarak başka hiçbir yargı merciine götürülemez. Düzenlemenin temel amacı, uluslararası federasyon kurallarının iç hukuktaki normlar hiyerarşisine takılmadan uygulanabilmesini sağlamaktır. Anayasa metnine Resmî mevzuat kaynağından↗ ulaşılabilir.

Önemli sınır: Zorunlu tahkim yalnızca “yönetim ve disiplin” kararlarını kapsar. Bu kapsamın dışında kalan, örneğin salt sözleşmeden doğan alacak uyuşmazlıklarının genel hükümlere göre adli yargıda görülmesi gerektiği yönünde güçlü görüşler ve içtihatlar bulunmaktadır.

TFF Tahkim Kurulu

Futbol özelinde tahkim, 5894 sayılı Türkiye Futbol Federasyonu Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun ile düzenlenir. TFF Tahkim Kurulu; TFF’nin futbol faaliyetlerinin yönetimi ve disiplinine ilişkin talimatları ile ilk derece hukuk kurullarının bu alandaki kararları bakımından denetim ve itiraz mercii olarak görev yapar. Kurulun kararları kesindir ve bunlara karşı yargı yoluna gidilemez. Federasyonun güncel kurul yapısı ve talimatları için TFF resmî sitesi↗ incelenebilir.

Uyuşmazlık Çözüm Kurulu (UÇK)

Futbolda kulüpler, futbolcular, teknik adamlar ve menajerler arasındaki sözleşmeden ve alacaktan doğan uyuşmazlıklar, TFF bünyesindeki Uyuşmazlık Çözüm Kurulu (UÇK) önünde çözülebilir. UÇK’ye başvuru kural olarak tarafların iradesine bağlıdır; UÇK kararlarına karşı ise itiraz mercii yine TFF Tahkim Kurulu’dur. Sporcu ve teknik adam sözleşmelerinin kurulması ile bu sözleşmelerden doğan ihtilaflarda, sözleşme hukuku ve çalışma ilişkisi boyutuyla iş ve işçi hukuku ilkeleri birlikte değerlendirilir.

Futbol Dışı Spor Dalları: GSB Tahkim Kurulu

Futbol dışındaki spor dallarında, federasyonların yönetim ve disipline ilişkin kararlarına karşı zorunlu tahkim yolu, Gençlik ve Spor Bakanlığı bünyesinde faaliyet gösteren Tahkim Kurulu (GSB Tahkim Kurulu)önünde işletilir. Bu alandaki kurumsal çerçeve, 2022’de yürürlüğe giren 7405 sayılı Spor Kulüpleri ve Spor Federasyonları Kanunu ile önemli ölçüde yeniden şekillenmiştir. Kanunda hüküm bulunmayan hâllerde spor kulüpleri bakımından dernek mevzuatı, spor anonim şirketleri bakımından ise ticaret hukuku hükümleri tamamlayıcı olarak uygulanır.

Uluslararası Tahkim: CAS (Spor Tahkim Mahkemesi)

Uluslararası boyut taşıyan uyuşmazlıklarda başvurulan temel merci, merkezi İsviçre’nin Lozan kentinde bulunan CAS (Court of Arbitration for Sport / Spor Tahkim Mahkemesi)‘tir. CAS; uluslararası transfer uyuşmazlıkları, FIFA ve UEFA organlarının kararlarına karşı itirazlar, doping(WADA Kodu kapsamındaki) ihtilafları ve olimpik uyuşmazlıklar gibi konularda görev yapar. CAS kararları yalnızca sınırlı gerekçelerle İsviçre Federal Mahkemesi denetimine tabidir. Yabancı unsurlu bu uyuşmazlıklarda milletlerarası özel hukuk kuralları da devreye girer. Kurumun işleyişi için CAS resmî sitesine↗ bakılabilir.

Zorunlu Tahkim ve Adil Yargılanma Tartışması

Kararların kesin olması ve yargı denetimine kapalı tutulması, spor tahkiminin en tartışmalı yönüdür. Özellikle kurul üyelerinin federasyon yönetim kurulları tarafından seçilmesi, bağımsızlık ve tarafsızlık ilkeleri ile Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin (AİHS) 6. maddesinde güvence altına alınan adil yargılanma hakkı bakımından eleştirilmiştir. Bu tartışma, aşağıdaki güncel kararlarla somut hâle gelmiştir.

Konuya İlişkin Güncel Kararlar (AYM ve AİHM)

  • AİHM, Ali Rıza/Türkiye (2020) ve Sedat Doğan/Türkiye (18.05.2021): Mahkeme, TFF Tahkim Kurulu’nun yapısal olarak bağımsız ve tarafsız olmadığını tespit ederek AİHS m. 6 kapsamında adil yargılanma hakkının ihlal edildiğine hükmetmiştir.
  • AYM, 17.06.2025 tarihli E.2022/85, K.2025/131 sayılı kararı (RG: 02.04.2026): Mahkeme, 5894 sayılı Kanun’da Tahkim Kurulu üyelerinin TFF Yönetim Kurulu tarafından seçilmesini öngören düzenlemenin bir bölümünü iptal etmiş; iptal hükmünün yürürlüğünü dokuz ay sonraya bırakmıştır. Kararda AYM, Tahkim Kurulu’nu Anayasa m. 59 çerçevesinde işleyen, zorunlu tahkim niteliği taşıyan ve yargı işlevi gören, kanunla kurulmuş bir mahkeme olarak nitelendirmiştir.
  • AYM, 06.01.2011 tarihli E.2010/61, K.2011/7 sayılı kararı: Tahkim Kurulu kararlarına karşı yargı yolunu tümüyle kapatan düzenlemenin bir bölümünü iptal etmiş; bu karar, ardından Anayasa m. 59’da yapılan değişikliğe zemin hazırlamıştır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Spor uyuşmazlığımda doğrudan mahkemeye gidebilir miyim?Federasyonun yönetim ve disipline ilişkin kararları için kural olarak hayır; önce zorunlu tahkim yolu işletilir. Ancak salt sözleşmeden doğan bazı alacak uyuşmazlıkları bu kapsam dışında değerlendirilebilir.

TFF Tahkim Kurulu kararı kesin midir? Evet, kararlar kesindir ve bunlara karşı olağan yargı yoluna başvurulamaz.

UÇK’ye başvuru zorunlu mu? UÇK’ye başvuru kural olarak tarafların iradesine bağlıdır; UÇK kararlarına karşı itiraz mercii TFF Tahkim Kurulu’dur.

CAS’a hangi hâllerde gidilir? Uluslararası transfer, FIFA/UEFA kararlarına itiraz, doping ve olimpik uyuşmazlıklar gibi yabancı unsurlu konularda CAS yetkilidir.

Kesin tahkim kararına karşı yapılabilecek bir şey var mı? Karar olağan yargıya kapalı olsa da, temel hak ihlali iddiasıyla Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru ve iç hukuk yolları tükendikten sonra AİHM’e başvuru yolu açık kalabilir.

Sonuç

Spor hukukunda tahkim; hız ve uzmanlık avantajı sağlarken, kararların kesinliği ve kurulların bağımsızlığı yönünden ciddi hukuki tartışmaları da beraberinde getirir. Güncel AYM ve AİHM kararları, bu alanda yapısal bir dönüşümün kapısını aralamaktadır. Federasyon kararlarına itiraz, UÇK ve tahkim başvuruları ile CAS süreçlerinde süre ve usul kuralları belirleyici olduğundan, hak kaybı yaşamamak için alanında deneyimli bir spor hukuku avukatından ve dava ve uyuşmazlık çözümü desteği alınması önerilir. Dosyanıza özel değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Makaleler | , , , , , , ,

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ SÜRECİ

Kentsel Dönüşümün Hukuki Süreci: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Güncel Uygulama (2026)

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, güvenli ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmak amacıyla yürütülen en önemli kamusal müdahalelerden biridir. Temel hukuki dayanağı, 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu Kanun’un uygulama yönetmeliğidir.

2023-2024 yıllarında getirilen salt çoğunluk (%50+1) uygulaması, 4 Şubat 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile daha da netleştirilmiş ve süreç hızlandırılmıştır. Bu değişiklikler karar alma, toplantı usulleri, tebligat, pay satışı ve tapu güvenliği konularında önemli yenilikler getirmiştir.

1. Riskli Yapı Tespiti Aşaması

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı veya riskli alan tespit edilmesiyle başlar.

  • Başvuru: Kat maliklerinden tek bir malikin (veya kanuni temsilcisinin) başvurusu yeterlidir. Diğer maliklerin onayı aranmaz.
  • Tespit Yetkilisi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum/kuruluşlar tarafından yapılır (beton karot örneği, taşıyıcı sistem incelemesi vb.).
  • Rapor Onayı ve Tebliğ: Hazırlanan rapor İl Müdürlüğü/Başkanlık tarafından onaylanır. Onay sonrası tapuya “Riskli Yapı” şerhi işlenir.
  • Tebliğ Usulü: Maliklere tebligat gönderilir; ayrıca bina girişine asılır ve muhtarlıkta 2 gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır.

İtiraz ve Dava Hakkı Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlık İl Müdürlüğü’ne yazılı itiraz edebilir. İtirazlar Teknik Heyet tarafından incelenir (30 gün içinde karar verilir; verilmezse zımnen ret). İtiraz yolundan bağımsız olarak, tebliğ/öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde yetkili İdare Mahkemesi‘nde iptal davası açılabilir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılır.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere 60 gün içinde yapıyı tahliye edip yıktırma yükümlülüğü doğar.

2. Tahliye ve Yıkım Aşaması

  • Malikler, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine en az 90 gün önce yazılı bildirimde bulunur.
  • Tahliye edilmezse idarece tahliye ve yıkım yapılır; masraflar maliklerden tahsil edilir.
  • Yıkım sonrası tapuda riskli yapı şerhi kalksa da, 2026 değişikliği ile “6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm işlemi devam etmektedir” şeklinde açıklayıcı bir şerh konulur → tapu güvenliği artırılmıştır.
  • Tahliye olan malik ve kiracılara kira yardımı ödenir (2026’da İstanbul için maliklere aylık ~8.000 TL civarı, kiracılara toplu ödeme; tutarlar her yıl güncellenir).
  • Bazı projelerde “Yarısı Bizden” gibi devlet destekli kampanyalar devam eder (hibe + kredi).

3. Yeniden Yapım ve Karar Alma Süreci (En Önemli Değişiklik: 2026)

2026 yönetmelik değişikliği ile salt çoğunluk (%50+1) uygulaması daha sağlam bir usule bağlanmıştır.

  • Toplantı Zorunluluğu: Karar almak için toplantı yapılması zorunludur. En az bir malikin talebiyle toplantı çağrısı yapılır.
  • Çağrı Usulü: Muhtarlıkta, bina ilan panosunda, noter aracılığıyla veya elektronik tebligatla duyurulur. İlan 15 gün askıda kalır.
  • Karar Yeter Sayısı: Toplantıda hazır bulunanların salt çoğunluğu (%50+1) yeterlidir.
  • Karar İçeriği: Yeni projenin şartları, müteahhit teklifi, arsa payı dağılımı vb. açıkça belirtilir.

Karara Katılmayan Maliklere Özel Süreç (Madde 15/A)

  • Karara katılmayan maliklere, karar ve teklif şartları usulüne uygun tebliğ edilir (tebliğde teklifin incelenebileceği yer belirtilir).
  • Tebliğden sonra 15 gün içinde anlaşma sağlanmazsa, malikin payı idarece açık artırmayla satılır.
  • Satış işlemi tamamlanmadan yapı ruhsatı başvurusu yapılamaz → 2026 değişikliği ile bu zincir kopmaz hale getirilmiştir.

4. Yapı Ruhsatı ve İnşaat Aşaması

  • Salt çoğunluk kararı + tebligat + pay satışı prosedürü tamamlandıktan sonra idareye ruhsat başvurusu yapılır.
  • Müteahhit teminat oranı %6 olarak belirlenmiştir (2026 güncellemesi).
  • İnşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti kurulur ve yeni tapular dağıtılır.

5. Devlet Destekleri ve Haklar

  • Kira Yardımı: Tahliye eden maliklere ve kiracılara illere göre değişen miktarda kira yardımı (e-Devlet üzerinden başvuru).
  • Taşınma Yardımı ve faiz destekli kredi imkanları mevcuttur.
  • Kiracılar tahliye tazminatı talep edebilir; ancak riskli yapı tespiti kiracıya doğrudan itiraz hakkı vermez.

Sonuç: Profesyonel Hukuki Destek Neden Önemli?

Kentsel dönüşüm süreci, mülkiyet hakkı, sözleşme ve idari işlem dengesini doğrudan ilgilendiren karmaşık bir alandır. 2026 değişiklikleriyle süreç hızlanmış olsa da, tebligat usulleri, toplantı çağrıları, 15 günlük satış süreleri ve tapu şerhleri gibi ayrıntılarda küçük bir hata bile hak kaybına yol açabilir. Riskli yapı tespitinden, pay satışı davasına, müteahhit ile yapılan sözleşmelerin denetlenmesinden yıkım itirazlarına kadar her aşamada uzman bir avukatın desteği, hem süreci hızlandırır hem de hak kayıplarını önler.

Ofisimiz, kentsel dönüşüm davalarında yılların deneyimiyle müvekkillerine danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Ekibimizin Hizmetleri

  • Binanızın riskli olup olmadığının tespiti konusunda lisanslı kuruluşlara yüksek ücretler ödemeden önce binanızın ön değerlendirmesinin yapılması (sağlam, güçlendirme gerekli, yeniden yapılmalı konusunda ön değerleme)
  • Riskli yapı tespiti ücretlerinin maliklerin cebinden çıkmadan nasıl yaptırılacağı konusunda danışmanlık verilmesi
  • Riskli yapılarda bundan sonraki süreç hukuki, mühendislik, mimarlık uzmanlığı ve piyasa bilgilerini gerektirmektedir. Bu konularda, deneyimlerimize dayanarak maliklere izleyecekleri yolda ışık tutulması
  • Riskli yapı tespitinden, binanın yıkımına ve tekrar yeni binanıza taşınana kadar geçen tüm süreçte maliklere uzman desteği verilmesi
  • Riskli Yapı tespiti akabinde yıkım ve yeniden inşa sürecini kapsayan dönemde sürecin hukuki takibinin yapılması
  • Mevzuat uyarınca, yıkım ve yeniden inşa işlemlerine muvafakat göstermeyen maliklere ilişkin iş ve işlemlerin takibi
  • İnşaat şirketleri ve apartman yönetimi toplantılarına katılarak, tarafların izlemeleri gereken yolları göstermek
  • Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili mevzuata aykırı yapılan kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararların iptali davalarının takibi
  • Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
  • Olumsuz oy kullanan maliklere mevzuat uyarınca gönderilmesi gereken ihtarnamelerin hazırlanması
  • Yıkım sürecini engelleyecek şekilde daireyi boşaltmayan kat maliklerine karşı ihtarnamelerin gönderilmesi ve neden oldukları zararlar için diğer kat maliklerince rücu davalarının açılması ve takibi
  • Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
  • Yapılan görüşmeler doğrultusunda; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ortak şirket veya kooperatif kurulması gibi size en uygun iş ve sözleşme modeli oluşturulması
  • SPK onaylı değerleme şirketlerine halen mevcut bağımsız bölümlerin paylaşıma esas değerler için puantaj toplantılarında hukuki önerilerde bulunulması, yol gösterilmesi
  • İnşaat şirketi ve apartman yönetimi ile görüşmelerde baz oluşturacak inşaat/yatırım hukuki ve teknik sözleşmelerinin hazırlanması
  • Konsept ve ana proje seçim süreçlerinde gereken hukuki yardımların yapılması
  • Maliklere yapılacak taşınma ve kira yardımı gibi süreçlerde hukuki yardımların yapılması
  • Maliklerin, devlet destekli inşaat kredilerini süratle alabilmeleri konusunda tam destek verilmesi
  • Apartman yönetimine inşaat süresince sözlü veya yazılı olarak danışmanlık yapılması
  • Kaba inşaat sürerken müteahhidin sözleşmeye uymasının sağlanması için hukuki yardımda bulunulması ve gerekirse ihtarname çekilmesi
  • İmar durumu değişiklikleri sonucunda sözleşmenin revize edilmesi
  • Kat malikleri ve apartman yönetiminin SPK Değerleme Şirketi gibi diğer taraflarla olan sözleşmelerinin hazırlanması
  • Binanın iskanın alınması sürecinde müteahhidin sözleşmeye uyması konusunda hukuki yardımda bulunulması

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.