Apartman ve sitelerde en sık yaşanan uyuşmazlıkların başında aidat (ortak gider) borçları gelir. Bir kat malikinin payına düşen gideri ödememesi, hem yönetimi hem de düzenli ödeme yapan diğer maliklerin haklarını doğrudan etkiler. Bu yazıda aidat ve ortak gider alacaklarını; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde, gecikme tazminatı, kiracının sorumluluğu, tahsil yolları, görevli mahkeme ve güncel Yargıtay uygulamasıyla ele alıyoruz. Konu, kiracı-mal sahibi ilişkileri yönünden kira hukuku ile de kesişir.
Ortak Gider ve Aidat Nedir?
Ortak giderler; anataşınmazın bakımı, korunması, güvenliği ve ortak yerlerin işletilmesi için yapılan harcamalardır (asansör, ısıtma, temizlik, güvenlik, ortak elektrik vb.). Kat malikleri, KMK m. 20 uyarınca bu giderlere ve toplanacak avansa; kural olarak arsa payları oranında ya da yönetim planında belirlenen esaslara göre katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla somutlaşır.
Aidat Ödeme Yükümlülüğü ve İstisnasızlığı
Aidat ödeme yükümlülüğü, kat malikinin bağımsız bölümü fiilen kullanıp kullanmamasından bağımsızdır. Yargıtay uygulamasında, eksik hizmet verildiği gerekçesiyle dahi aidat ödemekten tümüyle kaçınılamayacağı kabul edilir; bu durumda yapılması gereken, ödemeyi kesmek değil, gerekiyorsa aidata/karara itiraz etmek ya da Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmaktır.
Aylık %5 Gecikme Tazminatı
Ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, KMK m. 20/2 uyarınca geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanunun emredici hükmüdür; yönetim planıyla artırılabilir, ancak altına inilemez.
Uygulamada kritik nokta, gecikme tazminatının başlangıç tarihidir. Yargıtay’a göre bu tarih şu esaslara göre belirlenir:
- Borcun dayanağı işletme projesi ise, projenin kat malikine tebliğ edildiği tarih;
- Kat malikleri kurulu kararı ise, malik toplantıya katıldıysa karar tarihi, katılmadıysa kararın kendisine tebliğ edildiği veya borcu başka biçimde öğrendiği tarih;
- Bunlar yoksa, hakkında yürütülen icra takibinde ödeme emrinin tebliğ tarihi.
Kiracının (ve Fiilen Kullananın) Sorumluluğu
KMK m. 22 uyarınca, bağımsız bölümden kira, oturma (sükna) hakkı veya başka bir sebeple devamlı yararlananlar da (özellikle kiracılar), kat malikinin ortak gider ve gecikme tazminatı borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Alacağın Tahsili: İcra Takibi ve Dava
Ödenmeyen aidat/ortak gider alacağı için iki temel yol vardır:
- İcra takibi: Yönetim, ilamlı veya ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu itiraz ederse takip durur; bu hâlde itirazın iptali davası açılır. Şartları varsa %20’den az olmamak üzere icra inkâr tazminatı talep edilebilir.
- Alacak/itirazın iptali davası: Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir; yetkili mahkeme ise anataşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İspat ve Deliller
KMK m. 20’den kaynaklanan ortak gider alacakları tanık dâhil her türlü delille ispat edilebilir. Uygulamada; yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, gider belgeleri (fatura, sözleşme), banka kayıtları ve tanık beyanları başlıca delillerdir. Mahkeme, uyuşmazlıkta çoğu zaman bilirkişi incelemesiyle borç miktarını ve gecikme tazminatının başlangıcını belirler.
Zamanaşımı
Aidat/ortak gider alacaklarının tahsilinde, yargı uygulamasında genel olarak on yıllık zamanaşımı dikkate alınmakla birlikte, her aylık gider kalemi için sürenin ayrı işlemeye başladığı gözetilmelidir. Zamanaşımı, somut olayın tarihlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Konuya İlişkin Yargıtay Kararları
- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 31.10.2018, E. 2017/2284, K. 2018/6954: KMK m. 20/2’deki aylık %5 gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanması gerektiğini; bu tarihin işletme projesinin tebliği, kat malikleri kurulu kararı veya icra takibinde ödeme emrinin tebliği gibi ölçütlere göre belirleneceğini vurgulamıştır.
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2012/1502, K. 2012/3621: KMK m. 20’den kaynaklanan ortak gider alacaklarının tanık dâhil her türlü delille ispat edilebileceğini; ödenmeyen borcun diğer kat maliklerine yüklenmesi sonucunu doğuracak şekilde hüküm kurulamayacağını ortaya koymuştur.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 12.06.2002 tarihli kararı: Yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmişse, ayrıca tebligat veya duyuru yapılmasa dahi her kat malikinin gider/avans borcunu öğrenip ödemekle yükümlü olduğunu kabul etmiştir.
Uyarı: Yukarıdaki esas/karar numaraları ikincil kaynaklardan derlenmiştir; kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına geçmişte 18. ve 20. Hukuk Daireleri bakmış olup daire yapılanması zamanla değişebilir. Dilekçe/yayın öncesinde künye, içerik ve güncel görevli dairenin UYAP/Yargıtay Karar Arama üzerinden teyidi önerilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Bağımsız bölümü kullanmıyorum; yine de aidat öder miyim? Evet. Aidat ödeme yükümlülüğü, bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmamasından bağımsızdır.
Gecikme tazminatı ne kadardır? KMK m. 20/2 uyarınca aylık %5’tir. Bu oran emredicidir; yönetim planıyla artırılabilir, azaltılamaz.
Aidat borcundan kiracı da sorumlu mu? Evet. Kiracı, kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.
Aidat borcu hangi mahkemede istenir? Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme anataşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Hizmetten memnun değilim; aidatı ödemeyi kesebilir miyim? Hayır. Eksik hizmet, ödemeyi kesme hakkı vermez; itiraz yoluna gidilmeli veya Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulmalıdır.
Aidat alacağında icra inkâr tazminatı istenebilir mi? İtirazın iptali davasında şartları varsa %20’den az olmamak üzere icra inkâr tazminatı talep edilebilir.
Sonuç
Kat mülkiyetinde aidat ve ortak gider alacakları, hem yönetimlerin hem de kat maliklerinin sık karşılaştığı uyuşmazlıklardır. Gecikme tazminatının başlangıç tarihinin doğru saptanması, kiracının sorumluluk sınırı ve icra/dava sürecinin usulüne uygun yürütülmesi sonucu doğrudan etkiler. Süreç öncesinde bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması; alacağın tahsilinde ise icra ve iflas hukuku yönünden değerlendirme yapılması yararlı olacaktır.
Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
——————————–
*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.