Kira bedelinin enflasyon karşısında rayicin altında kalması ya da tam tersine kiracının aşırı bir bedelle karşı karşıya kalması, ülkemizde en sık yaşanan taşınmaz uyuşmazlıklarındandır. Bu noktada iki farklı hukuki yol karşımıza çıkar: kira tespit davası ve kira uyarlama davası. Sıklıkla birbirine karıştırılan bu iki dava; dayanağı, şartları ve amacı bakımından birbirinden ayrılır. Bu yazıda her iki davayı, 2026 yılı itibarıyla güncel mevzuat ve uygulama çerçevesinde ele alıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin güncel piyasa koşullarına (rayice) uygun olarak mahkemece yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Sözleşmeyi sona erdirmez; yalnızca bedeli yeniden tayin eder. Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 343, 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. (Kira ilişkisine dair genel hizmetlerimiz için kira hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.)
Önemli bir husus, bu davanın hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmesidir. Kiraya veren bedeli artırmak, kiracı ise fahiş kaldığını düşündüğü bedeli düşürmek için başvurabilir.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası ise, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek olağanüstü bir gelişme nedeniyle edimler arasındaki dengenin katlanılamaz ölçüde bozulması hâlinde açılır. Dayanağını TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükmünden alır. Amaç, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması; bu mümkün değilse feshidir.
Kısacası: kira tespiti olağan piyasa koşullarında bedelin rayice çekilmesini; kira uyarlaması ise olağanüstü ve istisnai bir durumda dengenin yeniden kurulmasını hedefler.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davasının Farkı
| Kıstas | Kira Tespit Davası | Kira Uyarlama Davası |
|---|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m. 343-344-345 | TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü) |
| Amaç | Bedeli rayice/hakkaniyete uygun hâle getirmek | Bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmak |
| Ön koşul | Olağan koşullar yeterli (rayiçten sapma) | Olağanüstü, öngörülemeyen bir gelişme şart |
| Tipik uygulama | 5 yılını dolduran sözleşmelerde bedelin güncellenmesi | Beklenmedik ekonomik şok, ağır maliyet değişimi |
| Niteliği | Yaygın ve olağan bir dava | İstisnai; şartları ağır |
Kira Tespit Davasının Şartları
Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için genel olarak şu koşullar aranır:
- Geçerli bir kira ilişkisinin bulunması: Yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Dava, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından açılabilir.
- Hukuki yararın bulunması: Her davada olduğu gibi, davacının kira bedelinin tespitinde hukuki yararı olmalıdır. Aksi hâlde dava reddedilir.
- Aşağıdaki hâllerden birinin varlığı:
- 5 yıllık sürenin dolması (TBK m. 344/3): Taraflar her yıl artış oranı belirlemiş olsa dahi, sözleşme 5 yılını doldurduğunda, aralarında anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kira bedeli dava yoluyla yeniden belirlenebilir; veya
- Sözleşmede artış hükmü bulunmaması (TBK m. 344/2): Yenilenen dönem için taraflar arasında bir artış anlaşması yoksa, bedel hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
5 Yıl Kuralı ve Rayiç Bedelin Belirlenmesi
Kira tespit davasının en kritik noktası 5 yıl kuralıdır. Sözleşmenin ilk beş yılında hâkim, kural olarak yıllık artışı TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlı olarak belirler. Ancak sözleşme beş yılı doldurduğunda, hâkim artık yalnızca TÜFE ile bağlı değildir; emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu ve fiziki özelliklerini, mevcut piyasa koşullarını ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek rayiç bedeli belirler (TBK m. 344/3). Bu belirleme genellikle mahkemece atanan bilirkişinin hazırlayacağı emsal ve rayiç değerlendirme raporuna dayanır.
Yargıtay uygulamasında, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine, tespit edilen rayiç bedel üzerinden takdiren bir “hakkaniyet (eski kiracı) indirimi” uygulanabildiği görülmektedir.
2026 Yılında Kira Artış Tavanı: %25 Sınırı Kalktı
Kira tespiti kadar merak edilen bir konu da yıllık kira artış tavanıdır. Bu noktada güncel durum şöyledir:
Konut kiralarına 11 Haziran 2022’de getirilen geçici %25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. 2026 yılı itibarıyla hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında tek yasal tavan, TBK m. 344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
- Yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.
- Örneğin Ağustos 2026 döneminde yenilenen sözleşmelerde uygulanabilecek yasal tavan oran %31,90 olarak açıklanmıştır. Bu oran her ay TÜİK verilerine göre değiştiğinden, sözleşmenin yenilendiği aya ait güncel oranın kontrol edilmesi gerekir.
- Bu tavan emredicidir: Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir oran yazsa bile o kısım geçersizdir; yasal tavan uygulanır. Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran varsa, o düşük oran geçerli olur.
Yıllık artış tavanının aşılması hâlinde kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebilir. Bedelin rayiçten önemli ölçüde sapması ve şartların oluşması hâlinde ise kira tespit davası gündeme gelir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit ve kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise dava; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri veya taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Yetki bu davalarda kesin olmadığından, davalı süresinde ve usulüne uygun yetki itirazında bulunmazsa, davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.
Arabuluculuk Dava Şartı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu (dava şartı) hâle gelmiştir. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında, dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması ve anlaşmama tutanağının dosyaya sunulması gerekir. Sürecin doğru yürütülmesi, ilerleyen aşamada davanın usulden reddedilmemesi açısından önemlidir.
İhtar Şartı ve Yeni Bedelin Hangi Dönemden Geçerli Olacağı
Kiraya veren tarafından açılacak kira tespit davasında, yeni bedelin davanın açıldığı dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için, kural olarak şu hâllerden birinin bulunması gerekir:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olmalı; veya
- Bu 30 günlük süre içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş olmalı; ya da
- Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmalıdır.
Bu koşullar sağlanmazsa, mahkemece belirlenen yeni bedel bir sonraki kira döneminde uygulanır.
Kira Uyarlama Davasının Şartları (TBK m. 138)
Uyarlama davası istisnai bir yol olduğundan şartları daha ağırdır. Genel olarak:
- Sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen ve olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
- Bu durumun borçludan kaynaklanmaması,
- Değişen koşulların edimler dengesini aşırı derecede ve katlanılamaz ölçüde bozması,
- Borçlunun edimini henüz ifa etmemiş veya aşırı güçlük altında ifa etmiş olması,
gerekir. Yabancı para üzerinden belirlenen kira bedellerinde ise kural olarak beş yıl geçmedikçe değişiklik istenemez (TBK m. 344/son); bu hâllerde uyarlama tartışmaları özel önem taşır.
Süreç Nasıl İşler?
Özetle tipik bir kira tespiti süreci şu adımlardan oluşur: (1) arabulucuya başvuru ve anlaşmama tutanağı, (2) yetkili ve görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması, (3) keşif ve bilirkişi incelemesiyle emsal/rayiç bedelin belirlenmesi, (4) hakkaniyet değerlendirmesi ve karar. Bilirkişi raporu bu davalarda sonucu doğrudan etkilediğinden, emsal seçiminin ve itiraz sürecinin titizlikle yürütülmesi gerekir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi? Evet. Kira bedelinin tespiti davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiracı, ödediği bedelin rayicin üzerinde olduğunu düşünüyorsa bu yola başvurabilir.
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi? Kural olarak tespit davası, sözleşmede artış hükmü bulunmaması ya da 5 yıllık sürenin dolması hâllerinde gündeme gelir. İlk beş yılda hâkim artışı TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlı belirler; rayiç bedelin serbestçe belirlenmesi ise esas olarak 5 yılın dolmasıyla mümkün olur.
2026’da kira artış tavanı yüzde kaç? 2026 itibarıyla sabit bir yüzde tavan yoktur; tek yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Bu oran her ay değişir (örneğin Ağustos 2026 için %31,90). %25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam isterse ne olur? TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerindeki artış talebi hukuken geçersizdir. Fazla ödenen tutar kiracı tarafından geri istenebilir.
Kira tespit ve uyarlama davasında hangi mahkeme görevlidir? Her iki davada da Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir ve dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
Kira tespit davası ne kadar sürer? Süre; bilirkişi incelemesi, keşif, emsal araştırması ve dosyanın yoğunluğuna göre değişir. Bu nedenle net bir süre vermek yerine, sürecin somut dosyaya göre değerlendirilmesi doğru olur.
Sonuç
Kira tespit ve kira uyarlama davaları, kira ilişkisinde bozulan dengeyi hukuki zeminde yeniden kurmanın iki farklı yoludur. Doğru davanın seçilmesi, sürelerin (ihtar, 5 yıl, dönem başı), arabuluculuk dava şartının ve emsal/bilirkişi sürecinin usulüne uygun yürütülmesi, sonucu doğrudan etkiler. Somut durumunuza uygun stratejinin belirlenmesi için bir gayrimenkul hukuku veya kira hukuku avukatından destek almanız yararlı olacaktır.
Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
——————————–
*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.