| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Makaleler | , , , , , , ,

Muris Muvazaası

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedir? Hukuki Boyutları, Unsurları, İspatı ve Sonuçları

Miras hukuku, aile içi ilişkilerin en hassas alanlarından biridir. Özellikle miras bırakanın (muris) sağlığında yaptığı taşınmaz devirleri, mirasçıların saklı paylarını zedeleyebilmekte ve ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Halk arasında “mirastan mal kaçırma” olarak bilinen muris muvazaası, Türk hukukunda Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiş önemli bir kavramdır. Bu makale, muris muvazaasının hukuki tanımını, unsurlarını, ispatını, sonuçlarını ve pratikteki uygulamalarını bilgilendirici bir şekilde ele almaktadır.

1. Muris Muvazaası Kavramı ve Tanımı

Muvazaa, Borçlar Hukuku’nda tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir görünüş yaratmasıdır (TBK m. 19). Muris muvazaası ise bu genel kurumun miras hukukundaki özel bir uygulamasıdır.

Muris muvazaası; miras bırakanın, mirasçılarını miras paylarından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malını, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma akdi gibi göstererek devretmesidir.

Burada iki işlem vardır:

  • Görünürdeki işlem: Satış sözleşmesi (veya benzeri ivazlı sözleşme) – tarafların gerçek iradesine uymaz.
  • Gizli işlem: Bağış (karşılıksız kazandırma) – mirasçılardan gizlenir.

Amaç, saklı paylı mirasçıların ileride tenkis davası açmasını engellemektir. Çünkü görünürde “satış” yapılmış gibi gösterilirse, mirasçılar tenkis yerine muvazaa iddiasıyla doğrudan tapu iptali talep edebilir.

2. Hukuki Dayanak

Muris muvazaası Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) doğrudan düzenlenmemiştir. Temel dayanağı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’dır:

“Bir kimsenin; mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmiş bulunması halinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılarının, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanunu’nun 18. maddesine (şimdiki TBK m. 19) dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine…” (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 1.4.1974 tarih ve 1/2 sayılı kararı)

Bu karar, muris muvazaasının nisbi muvazaa niteliğinde olduğunu vurgular. Ayrıca TBK m. 19 (nisbi muvazaa), TMK m. 706 (taşınmaz bağışının resmi şekli) ve dürüstlük kuralı (TMK m. 2) ile desteklenir.

3. Muris Muvazaasının Unsurları

Yargıtay’a göre muris muvazaası dört unsurdan oluşur ve bu unsurlar birlikte bulunmalıdır:

  1. Görünürdeki İşlem: Tarafların tapuda satış (veya ölünceye kadar bakma) sözleşmesi yapması.
  2. Muvazaa Anlaşması: Miras bırakan ile lehine devir yapılan kişi arasında, görünürdeki sözleşmenin gerçek iradeye uymadığı konusunda gizli anlaşma.
  3. Mirasçılardan Mal Kaçırma Kastı (En kritik unsur): Murisin asıl amacı mirasçılarını mirastan mahrum bırakmaktır. Makul bir satış ihtiyacı yoksa (borç, geçim sıkıntısı vb.) bu kastın varlığı kabul edilir.
  4. Gizli İşlem: Gerçekte bağış (karşılıksız kazandırma) iradesi.

Bu unsurlardan herhangi biri eksikse muris muvazaası iddiası kabul edilmez. Örneğin, gerçek bir satış varsa veya muris malvarlığını makul ölçülerde paylaştırmışsa muvazaa söz konusu olmaz.

4. İspat ve Deliller

İspat yükü, muvazaayı iddia eden mirasçıya aittir (TMK m. 6, HMK m. 190). Mirasçılar her türlü delille (tanık dâhil) ispat edebilir; çünkü muvazaa iddiası üçüncü kişi sıfatıyla ileri sürülür.

Yargıtay’ın yerleşik emareleri (bir bütün olarak değerlendirilir):

  • Tapuda gösterilen bedel ile rayiç bedel arasındaki fahiş fark.
  • Murisin malvarlığının büyük kısmını tek kişiye devretmesi.
  • Murisin ekonomik ihtiyacı olmaması (emekli maaşı, başka malları varken satış).
  • Alıcının ödeme gücünün olmaması veya bedelin gerçekten ödenmemesi.
  • Muris ile alıcı arasındaki yakın aile bağı (eş, çocuk, ikinci eş vb.).
  • Mirasçılarla ilişkilerin bozulması ve mal kaçırma kastını gösteren diğer olgular (tanık beyanları, banka kayıtları, miras bırakanın vasiyeti veya önceki paylaştırmaları).

Yalnızca bedel farkı tek başına yeterli değildir; tüm dosya bir arada incelenir.

5. Hukuki Sonuçları ve Dava

Muris muvazaası tespit edildiğinde:

  • Görünürdeki satış sözleşmesi muvazaalı olduğu için kesin hükümsüzdür.
  • Gizli bağış sözleşmesi resmi şekil şartına uymadığı için (TMK m. 706, TBK m. 237) geçersizdir.
  • Tapu kaydı iptal edilir ve miras bırakanın terekesine iade edilir (tapu iptal ve tescil davası).

Dava Özellikleri:

  • Sadece tapulu taşınmazlar için açılabilir.
  • Zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur (kesin hükümsüzlük).
  • Saklı pay sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar açabilir.
  • Davada tereke temsilcisi veya tüm mirasçıların katılımı gerekebilir (TMK m. 640).
  • Ecrimisil (kira geliri) talebi de mümkündür.

6. Yargıtay Kararlarından Örnekler

Yargıtay, her somut olayı kendi şartlarında değerlendirir. Bazı tipik kararlar:

  • Murisin emekli maaşı varken ve başka malları dururken tek bir taşınmazı “satması” + bedel farkı + terekeden para çıkmaması → muvazaa kabul edilmiştir.
  • Miras bırakanın kız çocuklarından mal kaçırmak için ikinci eşiyle yaşadığı dönemde devir yapması → mal kaçırma kastı tespit edilmiştir.

Bu kararlar, emarelerin “bir bütün olarak” değerlendirilmesi gerektiğini vurgular.

7. Sonuç ve Pratik Öneriler

Muris muvazaası, miras hukukunda adaleti korumak için geliştirilmiş önemli bir içtihattır. Ancak ispatı zor ve her olaya özgüdür. Miras bırakanlar açısından: Gerçek satış yapmak veya miras sözleşmesi/noter vasiyeti ile malvarlığını planlamak daha güvenli bir yoldur.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Genel, Makaleler | , , , , , , , , , ,

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Mülkiyet hakkının korunmasında temel başvuru yollarından biri olan tapu iptali ve tescilinin hukuki çerçevesi, sebepleri ve yargılama süreci

Gayrimenkul Hukuku·TMK 716 – 1026·HMK m. 1 vd.

Tapu iptali ve tescil davası; geçerli bir hukuki nedene dayanmaksızın ya da kanuna, ahlaka veya kişilik haklarına aykırı biçimde tesis edilmiş tapu kayıtlarının silinmesi ve mülkiyetin gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan bir ayni hak davasıdır.

Hukuki Dayanak ve Temel İlkeler

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi ile tapuya tescil ilkesine bağlanmıştır. Tescil, mülkiyetin kazanılması için kurucu nitelik taşıdığından geçersiz ya da haksız biçimde yapılan tesciller, üçüncü kişilerin tapu siciline güvenini korumak ile gerçek hak sahiplerinin korunması arasındaki dengeyi tehdit eder.

Tapu sicilinin aleniyeti ve güvenilirliği ilkesi gereği iyi niyetli üçüncü kişiler, tapu kütüğündeki kaydı esas alarak hak kazanabilir (TMK m. 1023). Ancak bu güvence sınırsız değildir; kanun tarafından öngörülen çeşitli hallerde tapu kaydı hukuki denetim altına alınabilir ve iptal yaptırımıyla karşılaşabilir.

DAVA TÜRÜ                                                      GÖREVLI MAHKEME

Ayni Hak                                                                 Asliye Hukuk

Mülkiyet üzerinde doğrudan sonuç doğurur.         HMK m. 2 gereği

 

 
YETKILI MAHKEME                                 HARÇ TÜRÜ

Taşınmazın Bulunduğu Yer                            Nispi- Dava değeri üzerinden hesaplanır

HMK m. 12 – kesin yetki

Tapu İptalinin Hukuki Sebepleri

  1. HUKUKI EHLIYETSIZLIK

Taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapan kişinin işlem anında ayırt etme gücünden yoksun olması ya da vesayet altında bulunması nedeniyle yetkisiz temsilci aracılığıyla hareket etmesi, tapu tescilinin iptalini gerektiren başlıca sebeplerdendir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı; “temlikten az zaman önce veya az zaman sonra alınan sağlık kurulu raporları”nı kritik delil olarak değerlendirmektedir.

  1. MURIS MUVAZAASI (MIRASTAN MAL KAÇIRMA)

Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağış niteliği taşıyan devir işleminin satış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak gösterilmesi, muris muvazaasının tipik görünümüdür. Bu durumda mirasçılar, kanunda öngörülen süre sınırlamasına tabi olmaksızın iptal-tescil davası açabilir.

  1. İRADE SAKATLIKLARI

Hata, hile veya ikrah sonucu gerçekleştirilen taşınmaz devirleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 30–39. maddeleri kapsamında iptal edilebilir niteliktedir. İptal hakkı, sebebin öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

  1. SAHTE BELGE VE İMZA

Tapu devrine dayanak teşkil eden resmi senedin sahte belge ya da sahte imzayla düzenlenmesi, tescili başından itibaren geçersiz kılar. Bu hallerde ceza yargılaması ile hukuk davası bir arada yürütülebilir; mahkumiyet kararı kesin delil niteliği taşır.

  1. ŞEKIL EKSIKLIĞI

Taşınmaz satış sözleşmelerinin resmi şekle (noterde ya da tapu müdürlüğünde düzenleme) uyulmadan yapılması, geçersizlik sonucunu doğurur. Adi yazılı belge ile yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersiz olduğundan bu belgeye dayanılarak yapılan tescil iptal edilebilir.

  1. KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE OLAĞANÜSTÜ KAZANMA

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar ile tapu kütüğündeki kaydın gerçek durumu yansıtmadığının anlaşıldığı hallerde, zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımı (TMK m. 713) iptal-tescil davasına konu edilebilir.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre tapu iptali davalarında ispat yükü kural olarak davacıdadır; ancak muris muvazaasında uygulamada hayatın olağan akışına ve karine yöntemine başvurulmaktadır.”

Yargılama Süreci: Adım Adım

  • 1.Delillerin Derlenmesi: Tapu kayıtları, resmi senetler, sağlık kurulu raporları, tanık ifadeleri ve varsa ceza dosyasının temin edilmesi
  • 2.Dava Dilekçesinin Hazırlanması: İptal talebinin hukuki sebebi, taşınmaza ilişkin bilgiler ve tescil istemi açıkça belirtilir
  • 3.Harç ve Giderlerin Yatırılması: Nispi karar ve ilam harcı taşınmazın belirlenen değeri üzerinden hesaplanır
  • 4.İhtiyati Tedbir Talebi: Yargılama süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla tedbir kararı talep edilmelidir
  • 5.Ön İnceleme ve Tahkikat: Mahkeme HMK m. 137 kapsamında ön inceleme duruşması yapar; uyuşmazlık konuları netleştirilir
  • 6.Bilirkişi İncelemesi: Tapu kayıtları, taşınmaz değeri, hâl ve şartlar bilirkişi aracılığıyla incelenir
  • 7.Karar ve Tescil: Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte tapu müdürlüğüne bildirim yapılır ve tescil gerçekleştirilir

Süre Sınırlamaları

Tapu iptal ve tescil davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir; mülkiyet hakkı ayni bir hak olduğundan bu hakkı koruma amacıyla açılan dava herhangi bir süre sınırına bağlı değildir. Bununla birlikte dava hakkının belirli sürelerle sınırlandırıldığı istisnai haller mevcuttur:

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜREYE TABI HALLER

  • İrade sakatlıkları (hata, hile, ikrah): 1 yıl
  • Tenkis davası: 10 yıl / 1 yıl
  • Tasarrufun iptali: 5 yıl

SÜRESIZ AÇILABILECEK DAVALAR

  • Muris muvazaası
  • Ehliyetsizlik (mutlak butlan)
  • Sahte belge / imza
  • Şekil eksikliği

Davanın Tarafları ve Husumet

Tapu iptal ve tescil davasında aktif husumet (davacı), hakkı침해된 gerçek mülkiyet hakkı sahibine; pasif husumet (davalı) ise tapu kütüğünde adına kayıtlı görünen kişiye aittir. Taşınmaz birden fazla kişi arasında el değiştirmişse zincirleme devir işlemlerinin tamamı davaya dahil edilmelidir. Mirasçıların açtığı davalarda tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi zorunlu değildir; her mirasçı kendi payı oranında dava açabilir.

DİKKAT EDILMESI GEREKEN ÖNEMLİ BIR NOKTA

İyi niyetli üçüncü kişi ilkesi (TMK m. 1023), tapu devir zincirinde belirli bir halkayı koruyabilir. Taşınmazın elden geçtiği her aşamada alıcının iyi niyet durumu ayrı ayrı incelenmelidir. Kötü niyetin ispatı, iptal talebinin başarısını doğrudan etkiler.

Masraf ve Vekâlet Ücreti

Tapu iptali davaları nispi harca tabidir. Dava sonunda haksız çıkan taraf; yargılama giderleri, bilirkişi ücreti ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre hesaplanan karşı yan vekâlet ücretini ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın güncel rayiç değeri esas alınarak tahmini yargılama maliyetinin hesaplanması önerilir.

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, mülkiyet hakkının anayasal güvencesi çerçevesinde hak sahiplerine tanınan güçlü bir hukuki araçtır. Ancak her davanın kendine özgü olgusal ve hukuki boyutları bulunduğundan, yargılama sürecinin başından itibaren uzman bir avukatla çalışmak hem hak kayıplarını önler hem de sürecin etkin biçimde yönetilmesini sağlar.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.  Son güncelleme: Nisan 2026.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Makaleler | , , , , , , ,

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ SÜRECİ

Kentsel Dönüşümün Hukuki Süreci: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Güncel Uygulama (2026)

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, güvenli ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmak amacıyla yürütülen en önemli kamusal müdahalelerden biridir. Temel hukuki dayanağı, 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu Kanun’un uygulama yönetmeliğidir.

2023-2024 yıllarında getirilen salt çoğunluk (%50+1) uygulaması, 4 Şubat 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile daha da netleştirilmiş ve süreç hızlandırılmıştır. Bu değişiklikler karar alma, toplantı usulleri, tebligat, pay satışı ve tapu güvenliği konularında önemli yenilikler getirmiştir.

1. Riskli Yapı Tespiti Aşaması

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı veya riskli alan tespit edilmesiyle başlar.

  • Başvuru: Kat maliklerinden tek bir malikin (veya kanuni temsilcisinin) başvurusu yeterlidir. Diğer maliklerin onayı aranmaz.
  • Tespit Yetkilisi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum/kuruluşlar tarafından yapılır (beton karot örneği, taşıyıcı sistem incelemesi vb.).
  • Rapor Onayı ve Tebliğ: Hazırlanan rapor İl Müdürlüğü/Başkanlık tarafından onaylanır. Onay sonrası tapuya “Riskli Yapı” şerhi işlenir.
  • Tebliğ Usulü: Maliklere tebligat gönderilir; ayrıca bina girişine asılır ve muhtarlıkta 2 gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır.

İtiraz ve Dava Hakkı Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlık İl Müdürlüğü’ne yazılı itiraz edebilir. İtirazlar Teknik Heyet tarafından incelenir (30 gün içinde karar verilir; verilmezse zımnen ret). İtiraz yolundan bağımsız olarak, tebliğ/öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde yetkili İdare Mahkemesi‘nde iptal davası açılabilir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılır.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere 60 gün içinde yapıyı tahliye edip yıktırma yükümlülüğü doğar.

2. Tahliye ve Yıkım Aşaması

  • Malikler, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine en az 90 gün önce yazılı bildirimde bulunur.
  • Tahliye edilmezse idarece tahliye ve yıkım yapılır; masraflar maliklerden tahsil edilir.
  • Yıkım sonrası tapuda riskli yapı şerhi kalksa da, 2026 değişikliği ile “6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm işlemi devam etmektedir” şeklinde açıklayıcı bir şerh konulur → tapu güvenliği artırılmıştır.
  • Tahliye olan malik ve kiracılara kira yardımı ödenir (2026’da İstanbul için maliklere aylık ~8.000 TL civarı, kiracılara toplu ödeme; tutarlar her yıl güncellenir).
  • Bazı projelerde “Yarısı Bizden” gibi devlet destekli kampanyalar devam eder (hibe + kredi).

3. Yeniden Yapım ve Karar Alma Süreci (En Önemli Değişiklik: 2026)

2026 yönetmelik değişikliği ile salt çoğunluk (%50+1) uygulaması daha sağlam bir usule bağlanmıştır.

  • Toplantı Zorunluluğu: Karar almak için toplantı yapılması zorunludur. En az bir malikin talebiyle toplantı çağrısı yapılır.
  • Çağrı Usulü: Muhtarlıkta, bina ilan panosunda, noter aracılığıyla veya elektronik tebligatla duyurulur. İlan 15 gün askıda kalır.
  • Karar Yeter Sayısı: Toplantıda hazır bulunanların salt çoğunluğu (%50+1) yeterlidir.
  • Karar İçeriği: Yeni projenin şartları, müteahhit teklifi, arsa payı dağılımı vb. açıkça belirtilir.

Karara Katılmayan Maliklere Özel Süreç (Madde 15/A)

  • Karara katılmayan maliklere, karar ve teklif şartları usulüne uygun tebliğ edilir (tebliğde teklifin incelenebileceği yer belirtilir).
  • Tebliğden sonra 15 gün içinde anlaşma sağlanmazsa, malikin payı idarece açık artırmayla satılır.
  • Satış işlemi tamamlanmadan yapı ruhsatı başvurusu yapılamaz → 2026 değişikliği ile bu zincir kopmaz hale getirilmiştir.

4. Yapı Ruhsatı ve İnşaat Aşaması

  • Salt çoğunluk kararı + tebligat + pay satışı prosedürü tamamlandıktan sonra idareye ruhsat başvurusu yapılır.
  • Müteahhit teminat oranı %6 olarak belirlenmiştir (2026 güncellemesi).
  • İnşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti kurulur ve yeni tapular dağıtılır.

5. Devlet Destekleri ve Haklar

  • Kira Yardımı: Tahliye eden maliklere ve kiracılara illere göre değişen miktarda kira yardımı (e-Devlet üzerinden başvuru).
  • Taşınma Yardımı ve faiz destekli kredi imkanları mevcuttur.
  • Kiracılar tahliye tazminatı talep edebilir; ancak riskli yapı tespiti kiracıya doğrudan itiraz hakkı vermez.

Sonuç: Profesyonel Hukuki Destek Neden Önemli?

Kentsel dönüşüm süreci, mülkiyet hakkı, sözleşme ve idari işlem dengesini doğrudan ilgilendiren karmaşık bir alandır. 2026 değişiklikleriyle süreç hızlanmış olsa da, tebligat usulleri, toplantı çağrıları, 15 günlük satış süreleri ve tapu şerhleri gibi ayrıntılarda küçük bir hata bile hak kaybına yol açabilir. Riskli yapı tespitinden, pay satışı davasına, müteahhit ile yapılan sözleşmelerin denetlenmesinden yıkım itirazlarına kadar her aşamada uzman bir avukatın desteği, hem süreci hızlandırır hem de hak kayıplarını önler.

Ofisimiz, kentsel dönüşüm davalarında yılların deneyimiyle müvekkillerine danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Ekibimizin Hizmetleri

  • Binanızın riskli olup olmadığının tespiti konusunda lisanslı kuruluşlara yüksek ücretler ödemeden önce binanızın ön değerlendirmesinin yapılması (sağlam, güçlendirme gerekli, yeniden yapılmalı konusunda ön değerleme)
  • Riskli yapı tespiti ücretlerinin maliklerin cebinden çıkmadan nasıl yaptırılacağı konusunda danışmanlık verilmesi
  • Riskli yapılarda bundan sonraki süreç hukuki, mühendislik, mimarlık uzmanlığı ve piyasa bilgilerini gerektirmektedir. Bu konularda, deneyimlerimize dayanarak maliklere izleyecekleri yolda ışık tutulması
  • Riskli yapı tespitinden, binanın yıkımına ve tekrar yeni binanıza taşınana kadar geçen tüm süreçte maliklere uzman desteği verilmesi
  • Riskli Yapı tespiti akabinde yıkım ve yeniden inşa sürecini kapsayan dönemde sürecin hukuki takibinin yapılması
  • Mevzuat uyarınca, yıkım ve yeniden inşa işlemlerine muvafakat göstermeyen maliklere ilişkin iş ve işlemlerin takibi
  • İnşaat şirketleri ve apartman yönetimi toplantılarına katılarak, tarafların izlemeleri gereken yolları göstermek
  • Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili mevzuata aykırı yapılan kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararların iptali davalarının takibi
  • Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
  • Olumsuz oy kullanan maliklere mevzuat uyarınca gönderilmesi gereken ihtarnamelerin hazırlanması
  • Yıkım sürecini engelleyecek şekilde daireyi boşaltmayan kat maliklerine karşı ihtarnamelerin gönderilmesi ve neden oldukları zararlar için diğer kat maliklerince rücu davalarının açılması ve takibi
  • Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
  • Yapılan görüşmeler doğrultusunda; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ortak şirket veya kooperatif kurulması gibi size en uygun iş ve sözleşme modeli oluşturulması
  • SPK onaylı değerleme şirketlerine halen mevcut bağımsız bölümlerin paylaşıma esas değerler için puantaj toplantılarında hukuki önerilerde bulunulması, yol gösterilmesi
  • İnşaat şirketi ve apartman yönetimi ile görüşmelerde baz oluşturacak inşaat/yatırım hukuki ve teknik sözleşmelerinin hazırlanması
  • Konsept ve ana proje seçim süreçlerinde gereken hukuki yardımların yapılması
  • Maliklere yapılacak taşınma ve kira yardımı gibi süreçlerde hukuki yardımların yapılması
  • Maliklerin, devlet destekli inşaat kredilerini süratle alabilmeleri konusunda tam destek verilmesi
  • Apartman yönetimine inşaat süresince sözlü veya yazılı olarak danışmanlık yapılması
  • Kaba inşaat sürerken müteahhidin sözleşmeye uymasının sağlanması için hukuki yardımda bulunulması ve gerekirse ihtarname çekilmesi
  • İmar durumu değişiklikleri sonucunda sözleşmenin revize edilmesi
  • Kat malikleri ve apartman yönetiminin SPK Değerleme Şirketi gibi diğer taraflarla olan sözleşmelerinin hazırlanması
  • Binanın iskanın alınması sürecinde müteahhidin sözleşmeye uyması konusunda hukuki yardımda bulunulması

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku | , , , , , , , , ,

Taşınmazlar (Ev-Arsa) Üzerinde İntifa Hakkı Kurulması

İntifa hakkı, TMK 794 ile düzenlenen ve hak sahibine hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren bir sınırlı ayni haktır.

Buna göre intifa hakkı kurulması ile intifa hakkı tesis edilen taşınmazın kuru (çıplak) mülkiyeti tapuda malik olarak yazılı kişiye ait olup, taşınmazın kullanımı, yönetimi ve semerelerinden faydalanılması intifa hakkı sahibine ait olacaktır. Taşınmazın maliki, kullanma ve yararlanma haklarını kullanamayacağı için taşınmazın çıplak (kuru) mülkiyetine sahip olacaktır. İntifa hakkı sahibi olan kişi ise, intifa hakkı konusu olan ev ve arsada doğabilecek tüm maddi menfaatlerinden faydalanma yetkisine sahip olacaktır.

Ev ve arsalar üzerinde kurulacak intifa hakkı, tapuda malik ve intifa hakkı tesis edilecek kişi arasında düzenlenecek resmi sözleşmenin tapuya tescili ile kurulacaktır. İntifa hakkı süresi ise, gerçek kişi bakımından en fazla hayatı süresince, tüzel kişi bakımından ise en fazla 100 yıl olarak düzenlenebilir.

İntifa hakkı, tarafların anlaşmasına bağlı olarak bedelli veya bedelsiz olarak tesis edilebilir.

Taşınmaz üzerinden intifa hakkı kurulurken, taşınmazın emlak değerinden az olmamak üzere bildirilen intifa hakkı bedeli üzerinden tapu harcı alınacaktır. Yine intifa hakkının bedelsiz olarak tesisi işleminde de taşınmazın rayiç emlak değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden tapu harcı alınarak işlem tesis edilecektir.

İntifa hakkı devredilemez. Fakat intifa hakkının kullanımının devri mümkündür. İntifa hakkının devri için, sözleşmede aksi hükmün olmaması, hal ve koşullardan intifa hakkı sahibi tarafından şahsen kullanımının gerektiği anlaşılmıyorsa intifa hakkının kullanımı devredilebilir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.