Kat Mülkiyeti Kanunu ve Site Yönetimi Rehberi: Bilmeniz Gereken Her Şey

Apartman veya site içinde yaşayan herkesin günlük hayatını doğrudan etkileyen, ancak çoğu zaman yeterince bilinmeyen bir hukuk dalı vardır: kat mülkiyeti kanunu. Aidat ödemeleri, ortak alanların kullanımı, yönetici seçimi, tadilat izinleri gibi pek çok konuda yaşanan anlaşmazlıkların temelinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) hükümlerinin bilinmemesi yatar. Bu rehberde, kat mülkiyeti kavramının ne olduğunu, site yönetimi ve apartman yönetiminin nasıl işlediğini, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini güncel mevzuat çerçevesinde ele alıyoruz.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkân, ofis vb.) üzerinde, o bölümün maliki adına kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Bir siteyi veya apartmanı satın aldığınızda aslında iki tür hakka birden sahip olursunuz:

• Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı: Dairenizin, dükkânınızın veya ofisinizin tek başınıza tasarruf edebildiğiniz kısmı.
• Ortak alanlar üzerindeki müşterek mülkiyet payı: Merdivenler, asansörler, çatı, bahçe, otopark, sığınak gibi tüm kat maliklerinin birlikte kullandığı ve arsa payı oranında ortak malik sayıldığı alanlar.

Bu ikili yapı, kat mülkiyetini sıradan bir mülkiyet ilişkisinden ayırır; çünkü bağımsız bölümünüzde yapacağınız bir işlem bile, ortak alanları veya komşularınızı etkileyebileceği için kanunla sınırlandırılmıştır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle arsa üzerinde kat irtifakı tesis edilmesi, yapının tamamlanmasının ardından ise tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru ile kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Bu süreçte mimari projeye uygunluk, yapı kullanma izin belgesi (iskân) ve yönetim planının tapuya tescili önem taşır (KMK m. 12). Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış yapılarda kat mülkiyetinin bir ön aşaması olup, yapı bittikten sonra kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekir (KMK m. 3).

Yönetim Planı Nedir ve Neden Önemlidir?

Yönetim planı, sitenin veya apartmanın “anayasası” niteliğindedir; tüm kat maliklerini ve onların külli/cüzi haleflerini bağlar. Pek çok site sakini, taşındığı binanın yönetim planını hiç okumamıştır. Oysa yönetim planı; aidat tutarlarının belirlenme yöntemini, ortak alanların kullanım kurallarını, yöneticinin yetki ve sorumluluklarını, hatta bazı durumlarda evcil hayvan veya iş yeri kullanımı gibi konuları dahi düzenleyebilir. Yönetim planında değişiklik yapılması, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dördünün oyunu gerektirir (KMK m. 28); bu nedenle kolay değiştirilebilir bir belge değildir.

Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır, Kararlar Nasıl Alınır?

Sitenin veya apartmanın en üst karar organı, kat malikleri kuruludur. KMK uyarınca:

Kat malikleri kurulu, yönetim planında başka bir tarih belirtilmemişse her yıl ocak ayı içinde olağan olarak toplanır (KMK m. 29). Olağanüstü toplantılar ise yöneticinin gerekli görmesi veya kat maliklerinin en az üçte birinin yazılı talebi üzerine yapılabilir.

Toplantı yeter sayısı, kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır (KMK m. 30). İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, bir hafta sonra yapılacak ikinci toplantıda çoğunluk aranmaksızın hazır bulunanlarla karar alınabilir; ancak bu ikinci toplantıya katılanların sayısı, kat maliklerinin üçte birinden az olamaz.

Toplantılarda alınan kat malikleri kurulu kararları, toplantıya katılmayan veya muhalif kalan kat maliklerini de bağlar; ancak haklarını ihlal eden kararlara karşı, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir (KMK m. 33).

Site Yöneticisi Kimdir, Görevleri Nelerdir?

Kat sayısı en az sekiz olan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK m. 34). Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından her yıl, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir; kat maliklerinden biri olabileceği gibi, dışarıdan profesyonel bir site yönetim şirketi de görevlendirilebilir.

Yöneticinin başlıca görevleri arasında şunlar yer alır:

• Ortak alanların bakım, onarım ve temizliğini sağlamak
• Kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamak
• Aidat ve diğer ortak giderleri toplamak, gerektiğinde icra takibi başlatmak
• Yangın, su baskını gibi acil durumlarda gerekli önlemleri almak
• Yıl sonunda işletme projesini ve gelir-gider hesabını kat malikleri kuruluna sunmak

Yöneticinin bu görevleri ihmal etmesi veya kötüye kullanması hâlinde, kat malikleri kurulu tarafından görevden alınması mümkündür; ayrıca yönetici, görevi nedeniyle verdiği zararlardan hukuken sorumludur (KMK m. 38-40).

Aidat Nedir? Ortak Giderler Nasıl Paylaşılır?

Site veya apartman yönetiminde en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularından biri aidat ödemeleridir. KMK’ya göre kat malikleri, ortak yer ve tesislerin bakım, koruma ve yönetim giderlerine, kural olarak arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK m. 20); ancak yönetim planında farklı bir paylaşım esası (örneğin eşit paylaşım) kararlaştırılmışsa bu esas geçerli olur.

Aidatını ödemeyen kat malikine ne olur? Aidatını süresinde ödemeyen kat malikine, gecikme süresine göre aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı uygulanabilir (KMK m. 20). Yönetici, ödenmeyen aidatlar için kat malikine karşı doğrudan icra takibi başlatabilir; bu konuda ayrıca dava açmasına gerek yoktur (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 68). Aidat borcu, taşınmazın yeni malikine de geçer; bir bağımsız bölümü satın alan kişi, önceki malikten kalan aidat borçlarından da -kanunda öngörülen sınırlar dahilinde- sorumlu tutulabilir. Bu nedenle gayrimenkul alım satımlarında aidat borcu sorgusu yapılması büyük önem taşır.

Ortak Alanların Kullanımı ve Tadilat Kuralları

Bahçe, otopark, sosyal tesis gibi ortak alanların kullanımı, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararlarında belirlenen kurallara tabidir (KMK m. 19). Hiçbir kat maliki, ortak alanı kendi tekeline alamaz, burada izinsiz tadilat yapamaz veya başkalarının kullanımını engelleyecek şekilde davranamaz. Aynı şekilde, bağımsız bölümde yapılacak ve binanın taşıyıcı sistemini, statiğini veya dış cephesini etkileyecek tadilatlar için diğer kat maliklerinin oybirliği ile rızası aranır (KMK m. 19).

Gürültü, koku, kötü kullanım gibi komşuluk hukukuna aykırı davranışlar da KMK kapsamında düzenlenmiştir (KMK m. 18); bu tür ihlallerde yönetici veya diğer kat malikleri, mahkemeden men kararı talep edebilir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (KMK m. 33). Aidat alacakları için icra takibi yoluna gidilebileceği gibi, yönetim planı veya kurul kararlarının iptali, ortak gider paylaşımına itiraz, ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar gibi konularda doğrudan dava açılması da mümkündür. Tarafların anlaşmazlığı mahkemeye taşımadan önce arabuluculuk veya uzlaşma yoluna başvurması, hem süre hem de maliyet açısından avantaj sağlayabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kaç daireli binalarda yönetici atanması zorunludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, bağımsız bölüm sayısı en az sekiz olan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK m. 34). Daha az sayıda bağımsız bölümü olan binalarda yönetici ataması ihtiyaridir.

Yönetim planı tek taraflı olarak değiştirilebilir mi?

Hayır. Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dördünün (4/5) oyu gerekir (KMK m. 28); tek bir kat malikinin veya yöneticinin yönetim planını değiştirme yetkisi yoktur.

Aidatını ödemeyen kat malikine hangi yaptırımlar uygulanabilir?

Aidat borcunu süresinde ödemeyen kat malikine aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanabilir (KMK m. 20), ayrıca yönetici doğrudan icra takibi başlatabilir. Borç, bağımsız bölümün yeni malikine de belirli sınırlar dahilinde geçebilir.

Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?

Kat malikleri kurulu kararına karşı, kararı öğrenen kat maliki, öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m. 33).

Sonuç

Kat mülkiyeti kanunu, sadece hukukçuların değil, bir apartmanda veya sitede yaşayan herkesin temel düzeyde bilmesi gereken bir alandır. Yönetim planını okumak, kat malikleri kurulu toplantılarına katılmak ve aidat yükümlülüklerini zamanında yerine getirmek, hem bireysel hakların korunması hem de ortak yaşam alanlarının sağlıklı işlemesi açısından kritik önem taşır. Karmaşık veya yüksek meblağlı uyuşmazlıklarda ise bir avukattan hukuki destek almak, hak kaybının önüne geçecektir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.