| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Borçlar Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık | , , , , ,

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi: Fesih, Gecikme ve Ayıp

 

Kentsel dönüşüm ve yeni konut üretiminin önemli bir kısmı kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmeleri ile gerçekleştirilir. Ancak müteahhidin inşaatı geç tamamlaması, hiç tamamlamaması ya da ayıplı iş görmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açar. Bu yazıda sözleşmenin hukuki niteliğini, fesih türlerini, gecikme ve cezai şart, ayıp sorumluluğu ile nama ifaya izin kurumunu güncel Yargıtay uygulamasıyla ele alıyoruz. Sözleşmenin genel hukuki çerçevesi için sözleşme hukuku sayfamız da yol gösterici olabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, arsasının belirli paylarını devretme; yüklenicinin (müteahhit) ise bu pay karşılığında bağımsız bölümler inşa edip teslim etme borcu altına girdiği, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Hukuki niteliği itibarıyla eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin özelliklerini birlikte taşıyan karma bir sözleşmedir. Bu nedenle, taşınmaz devri boyutu bakımından resmi şekle (noter/tapu) tabidir.

Sözleşmenin Feshi: Tek Taraflı İrade Yeterli Değildir

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre; taraflar anlaşmadıkça, sözleşme batıl olmadıkça veya edimin ifasında objektif (kusursuz) imkânsızlık bulunmadıkça, kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların tek yanlı irade beyanıyla sona ermez.Bir taraf feshi istiyor ve karşı taraf buna karşı çıkıyorsa, fesih ancak mahkeme kararıyla gerçekleşir.

Geriye Etkili Fesih – İleriye Etkili Fesih Ayrımı

Feshin sonuçları, büyük ölçüde inşaatın tamamlanma oranına göre belirlenir. Yargıtay içtihatlarında bu eşik genellikle %90 olarak kabul edilir:

  • Geriye etkili fesih (dönme): İnşaat seviyesi düşükse, sözleşme hiç yapılmamış gibi geriye etkili sonuç doğurur; taraflar aldıklarını (arsa sahibi devrettiği payları, yüklenici ise imalat bedelini) karşılıklı iade ile yükümlü olur. Kural olarak bu hâlde gecikme tazminatı istenemez (sözleşmede aksi kararlaştırılmışsa cezai şart/gecikme tazminatı istenebilir).
  • İleriye etkili fesih: İnşaat %90’ın üzerinde ve kabul edilebilir nitelikteyse (ya da inşaat seviyesi ne olursa olsun arsa sahibi talep ederse), fesih ileriye etkili sonuç doğurur; yüklenici, yaptığı imalatın oranına göre bedel alır. Feshin ileriye mi geriye mi etkili olacağı, inşaatın yargılama aşamasındaki son durumu itibarıyla belirlenir.

Gecikme ve Cezai Şart

Sözleşmede teslim tarihi kararlaştırılmışsa, o tarihin gelmesiyle teslim borcu muaccel olur; ayrıca bir bildirime gerek kalmaz. Yüklenici temerrüde düşerse, sözleşmede öngörülen gecikme tazminatı ve cezai şart talep edilebilir. Ancak yüklenici işi geç de olsa teslim etmiş ve arsa sahibi bu teslimi kayıtsız (ihtirazi kayıt koymadan) kabul etmişse, kural olarak cezai şart isteme hakkı ortadan kalkar. Cezai şart belirlenirken, sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi hâlleri için ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerekir.

Ayıp Sorumluluğu

Yüklenici, teslim ettiği yapının ayıplarından sorumludur. TBK m. 477 uyarınca, arsa sahibi eseri açık veya örtülü olarak kabul ederse yüklenici ayıptan sorumluluktan kural olarak kurtulur. Ancak yüklenicinin kasten gizlediği ve gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek (gizli) ayıplar için sorumluluğu devam eder. Ayıplı ifaya ilişkin genel değerlendirme için ayıplı gayrimenkul davası konusuna da bakılabilir.

Nama İfaya İzin (TBK m. 113)

Yüklenici inşaatı hiç veya süresinde tamamlamayıp temerrüde düşerse, arsa sahibi TBK m. 113 uyarınca mahkemeden nama ifaya izin isteyebilir; yani işi, yüklenici nam ve hesabına kendisi (veya bir üçüncü kişi) tamamlatabilir. Bunun için kural olarak sözleşmenin yürürlükte (feshedilmemiş) olması, borçlunun temerrüde düşmüş olması ve borcun bir “yapma borcu” niteliğinde bulunması gerekir.

Taraf Teşkili ve Üçüncü Kişiler

Birden fazla arsa sahibi varsa, fesih davalarında aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur; ya birlikte hareket etmeli ya da feshi istemeyen arsa sahibi davalı olarak gösterilmelidir. Ayrıca yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin durumu da (tapu iptali, inşaata devam edip etmedikleri) davada ayrıca değerlendirilir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

  • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.01.1984, 1983/3 E., 1984/1 K.: İnşaatın tamamlanma oranı ve feshin ileriye/geriye etkili sonuç doğurmasına ilişkin temel içtihattır; ileriye etkili fesihte yüklenicinin imalat oranına göre bedel alacağı kabul edilmiştir.
  • Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2005/5335, K. 2005/5448: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, taraf iradeleri birleşmedikçe, mahkeme kararı olmadıkça veya objektif imkânsızlık bulunmadıkça tek yanlı iradeyle sona ermeyeceğini vurgulamıştır.
  • Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/7386, K. 2016/5426: Feshin ileriye mi geriye mi etkili olacağının, inşaatın yargılama aşamasındaki son durumu itibarıyla belirlenmesi gerektiğini ortaya koymuştur.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı feshedebilir miyim? Kural olarak hayır. Taraflar anlaşmadıkça fesih mahkeme kararıyla mümkündür.

İnşaat hangi seviyedeyse ileriye etkili fesih olur? Yargıtay uygulamasında eşik genellikle %90’dır. Bu oranın üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte inşaatta fesih ileriye etkili sonuç doğurur.

Geç teslimde cezai şart isteyebilir miyim? Sözleşmede öngörülmüşse evet. Ancak teslimi ihtirazi kayıt koymadan kabul ettiyseniz cezai şart hakkınız kural olarak düşer.

Müteahhit inşaatı bırakırsa ne yapabilirim? Sözleşme yürürlükteyse ve yüklenici temerrütteyse, TBK m. 113 uyarınca nama ifaya izin isteyerek işi onun hesabına tamamlatabilirsiniz.

Ayıplı imalattan müteahhit sorumlu mu? Evet. Açık/örtülü kabul ayıp sorumluluğunu kural olarak kaldırsa da, kasten gizlenen gizli ayıplardan sorumluluk devam eder.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlıklar; feshin türü, tamamlanma oranı, gecikme/cezai şart ve ayıp sorumluluğu gibi teknik konularda yoğunlaşır ve çoğu zaman keşif ile bilirkişi incelemesini gerektirir. Hak kaybı yaşamamak için sözleşmenin kurulması ve uyuşmazlık aşamasında bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması yararlı olacaktır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Borçlar Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık | , , , ,

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Şekil Şartı, Tapuya Şerh ve Cebri Tescil Davası

Bir taşınmazın ileride devredilmesi konusunda anlaşan taraflar, bu taahhüdü hukuken güvenceye almak için gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi düzenler. Uygulamada özellikle müteahhitle yapılan konut alımlarında sıkça karşımıza çıkan bu sözleşme, geçerlilik şartlarına uyulmadığında ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu yazıda satış vaadi sözleşmesini; hukuki niteliği, resmi şekil şartı, tapuya şerhin etkisi, zamanaşımı ve tapu iptal ve tescil (cebri tescil) davasıyönünden güncel Yargıtay uygulamasıyla ele alıyoruz.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın, sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ileride devredilmesini taahhüt eden, her iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Yani taraflar, ileride tapu memuru önünde yapılacak resmi satış işlemini yapmayı önceden taahhüt etmektedir. Sözleşme; satıcının sahip olduğu araziler, tapuda ayrı sayfaya kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için düzenlenebilir.

Geçerlilik Şartı: Noterde Resmi Şekil

Satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı, noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmasıdır. Bu, adi yazılı (taraflar arasında imzalanan) bir metnin geçerli olmadığı anlamına gelir. Uygulamada özellikle müteahhitlerin alıcılara adi yazılı sözleşme imzalatması ciddi risk doğurur; çünkü resmi şekle uyulmadan yapılan satış vaadine dayanılarak tapu iptali ve tescil talep edilemez. Bu nedenle sözleşmenin mutlaka noterde düzenlenmesi büyük önem taşır.

Tapuya Şerh ve Etkisi

Satış vaadi sözleşmesi kural olarak sadece taraflar arasında şahsi (nispi) bir hak doğurur. Ancak sözleşme tapu kütüğüne şerh edilirse, bu hak “güçlendirilmiş şahsi hak” niteliği kazanır ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Yani taşınmaz başkasına satılsa dahi, şerh sahibi hakkını yeni malike karşı da kullanabilir.

Şerhin etkisi bakımından pratik kural şudur: Tapuya konulan şerhin etkisi 5 yıldır. Bu süre içinde satış gerçekleştirilip tescil sağlanmazsa, şerh tapu müdürlüğünce resen terkin edilebilir. Şerh verilmemişse, sözleşme kişisel hak olarak (kural olarak 10 yıllık genel zamanaşımı çerçevesinde) taraflar arasında hüküm ifade etmeye devam eder; ancak iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunur.

Cebri Tescil (Tapu İptal ve Tescil) Davası

Satıcı (vaat borçlusu) taşınmazı devretmekten kaçınırsa, alıcı (vaat alacaklısı) cebri tescil yoluna başvurabilir; yani mahkemeden tapunun iptali ve kendi adına tescilini isteyebilir. Mahkemenin vereceği tescil kararı, satış akdinin yerini tutar ve mülkiyet mahkeme hükmüyle alıcıya geçer.

Bu davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yargılamada; sözleşmenin resmi şekle uygunluğu, bedelin ödenip ödenmediği, zilyetliğin (fiili kullanımın) devredilip devredilmediği ve tarafların iradesi değerlendirilir.

Zamanaşımı

Satış vaadi sözleşmesine dayalı taleplerde kural olarak TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı uygulanır. Önemli bir ilke: Zamanaşımı, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu andan itibaren işlemeye başlar. Örneğin taşınmaz alıcıya teslim edilmiş ve fiilen kullanılıyorsa, Yargıtay uygulamasında salt süre geçtiği gerekçesiyle davanın reddi doğru bulunmamaktadır. Bu nedenle zamanaşımı değerlendirmesi, somut olayın özelliklerine (teslim, ifa olanağı, tedbir vb.) göre ayrıca yapılmalıdır.

Sözleşmenin Sona Ermesi

Satış vaadi sözleşmesi; tarafların anlaşmasıyla (ikale), ifa ile, şerhin süresinin dolması, dönme/fesih hâlleri ve zamanaşımı gibi sebeplerle sona erebilir. Sözleşmede yer alan “zamanaşımından feragat ediyorum” türü ifadelerin kural olarak geçerli sonuç doğurmayacağı da unutulmamalıdır.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

  • Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 30.10.2019, E. 2018/5160, K. 2019/7190: Resmi şekil şartına (noterde düzenleme) uyulmadan yapılan adi yazılı satış vaadine dayanılarak tapu iptali ve tescil talep edilemeyeceğini; bu tür davaların reddi gerektiğini ortaya koymuştur.
  • Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (ifa olanağı ve zamanaşımı yaklaşımı): Satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımının, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren başlayacağını; bu nedenle ifa olanağının bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiğini kabul etmiştir.

Uyarı: Yukarıdaki esas/karar numaraları ikincil kaynaklardan derlenmiştir; ayrıca satış vaadine ilişkin uyuşmazlıklara geçmişte 14. Hukuk Dairesi bakmış olup daire yapılanması zamanla değişebilir. Dilekçe veya yayın öncesinde künye, içerik ve güncel görevli dairenin UYAP/Yargıtay Karar Arama üzerinden teyidi önerilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Adi yazılı (noterde yapılmamış) satış vaadi geçerli midir? Hayır. Satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır. Adi yazılı sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil istenemez.

Satış vaadini tapuya şerh ettirmek zorunlu mu? Zorunlu değildir; ancak şerh, hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmek için önemlidir. Şerhin etkisi 5 yıldır.

Satıcı devirden kaçınırsa ne yapılabilir? Alıcı, cebri tescil (tapu iptal ve tescil) davası açarak mülkiyetin mahkeme kararıyla adına geçirilmesini isteyebilir.

Satış vaadinde zamanaşımı kaç yıldır? Kural olarak 10 yıldır ve ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işler. Teslim ve fiili kullanım gibi durumlar değerlendirmeyi etkiler.

Hangi mahkemede dava açılır? Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sonuç

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, doğru kurulduğunda alıcıya güçlü bir koruma sağlar; ancak noterde resmi şekil, tapuya şerh ve süreler konusundaki eksiklikler telafisi güç hak kayıplarına yol açar. Özellikle müteahhitle yapılan alımlarda sözleşmenin usulüne uygun düzenlenmesi ve gerektiğinde cebri tescil sürecinin doğru yürütülmesi için bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması yararlı olacaktır. Konu, sözleşme hukuku ilkeleriyle de yakından bağlantılıdır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Borçlar Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Kira Hukuku | , , , , ,

Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası (2026): Şartları, Süreç ve Güncel Uygulama

Kira bedelinin enflasyon karşısında rayicin altında kalması ya da tam tersine kiracının aşırı bir bedelle karşı karşıya kalması, ülkemizde en sık yaşanan taşınmaz uyuşmazlıklarındandır. Bu noktada iki farklı hukuki yol karşımıza çıkar: kira tespit davası ve kira uyarlama davası. Sıklıkla birbirine karıştırılan bu iki dava; dayanağı, şartları ve amacı bakımından birbirinden ayrılır. Bu yazıda her iki davayı, 2026 yılı itibarıyla güncel mevzuat ve uygulama çerçevesinde ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin güncel piyasa koşullarına (rayice) uygun olarak mahkemece yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Sözleşmeyi sona erdirmez; yalnızca bedeli yeniden tayin eder. Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 343, 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. (Kira ilişkisine dair genel hizmetlerimiz için kira hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.)

Önemli bir husus, bu davanın hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmesidir. Kiraya veren bedeli artırmak, kiracı ise fahiş kaldığını düşündüğü bedeli düşürmek için başvurabilir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası ise, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek olağanüstü bir gelişme nedeniyle edimler arasındaki dengenin katlanılamaz ölçüde bozulması hâlinde açılır. Dayanağını TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükmünden alır. Amaç, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması; bu mümkün değilse feshidir.

Kısacası: kira tespiti olağan piyasa koşullarında bedelin rayice çekilmesini; kira uyarlaması ise olağanüstü ve istisnai bir durumda dengenin yeniden kurulmasını hedefler.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davasının Farkı

Kıstas Kira Tespit Davası Kira Uyarlama Davası
Yasal dayanak TBK m. 343-344-345 TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü)
Amaç Bedeli rayice/hakkaniyete uygun hâle getirmek Bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmak
Ön koşul Olağan koşullar yeterli (rayiçten sapma) Olağanüstü, öngörülemeyen bir gelişme şart
Tipik uygulama 5 yılını dolduran sözleşmelerde bedelin güncellenmesi Beklenmedik ekonomik şok, ağır maliyet değişimi
Niteliği Yaygın ve olağan bir dava İstisnai; şartları ağır

Kira Tespit Davasının Şartları

Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için genel olarak şu koşullar aranır:

  • Geçerli bir kira ilişkisinin bulunması: Yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Dava, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından açılabilir.
  • Hukuki yararın bulunması: Her davada olduğu gibi, davacının kira bedelinin tespitinde hukuki yararı olmalıdır. Aksi hâlde dava reddedilir.
  • Aşağıdaki hâllerden birinin varlığı:
    • 5 yıllık sürenin dolması (TBK m. 344/3): Taraflar her yıl artış oranı belirlemiş olsa dahi, sözleşme 5 yılını doldurduğunda, aralarında anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kira bedeli dava yoluyla yeniden belirlenebilir; veya
    • Sözleşmede artış hükmü bulunmaması (TBK m. 344/2): Yenilenen dönem için taraflar arasında bir artış anlaşması yoksa, bedel hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

5 Yıl Kuralı ve Rayiç Bedelin Belirlenmesi

Kira tespit davasının en kritik noktası 5 yıl kuralıdır. Sözleşmenin ilk beş yılında hâkim, kural olarak yıllık artışı TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlı olarak belirler. Ancak sözleşme beş yılı doldurduğunda, hâkim artık yalnızca TÜFE ile bağlı değildir; emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu ve fiziki özelliklerini, mevcut piyasa koşullarını ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek rayiç bedeli belirler (TBK m. 344/3). Bu belirleme genellikle mahkemece atanan bilirkişinin hazırlayacağı emsal ve rayiç değerlendirme raporuna dayanır.

Yargıtay uygulamasında, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine, tespit edilen rayiç bedel üzerinden takdiren bir “hakkaniyet (eski kiracı) indirimi” uygulanabildiği görülmektedir.

2026 Yılında Kira Artış Tavanı: %25 Sınırı Kalktı

Kira tespiti kadar merak edilen bir konu da yıllık kira artış tavanıdır. Bu noktada güncel durum şöyledir:

Konut kiralarına 11 Haziran 2022’de getirilen geçici %25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. 2026 yılı itibarıyla hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında tek yasal tavan, TBK m. 344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

  • Yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.
  • Örneğin Ağustos 2026 döneminde yenilenen sözleşmelerde uygulanabilecek yasal tavan oran %31,90 olarak açıklanmıştır. Bu oran her ay TÜİK verilerine göre değiştiğinden, sözleşmenin yenilendiği aya ait güncel oranın kontrol edilmesi gerekir.
  • Bu tavan emredicidir: Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir oran yazsa bile o kısım geçersizdir; yasal tavan uygulanır. Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran varsa, o düşük oran geçerli olur.

Yıllık artış tavanının aşılması hâlinde kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebilir. Bedelin rayiçten önemli ölçüde sapması ve şartların oluşması hâlinde ise kira tespit davası gündeme gelir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit ve kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise dava; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri veya taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Yetki bu davalarda kesin olmadığından, davalı süresinde ve usulüne uygun yetki itirazında bulunmazsa, davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.

Arabuluculuk Dava Şartı

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu (dava şartı) hâle gelmiştir. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında, dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması ve anlaşmama tutanağının dosyaya sunulması gerekir. Sürecin doğru yürütülmesi, ilerleyen aşamada davanın usulden reddedilmemesi açısından önemlidir.

İhtar Şartı ve Yeni Bedelin Hangi Dönemden Geçerli Olacağı

Kiraya veren tarafından açılacak kira tespit davasında, yeni bedelin davanın açıldığı dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için, kural olarak şu hâllerden birinin bulunması gerekir:

  • Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olmalı; veya
  • Bu 30 günlük süre içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş olmalı; ya da
  • Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmalıdır.

Bu koşullar sağlanmazsa, mahkemece belirlenen yeni bedel bir sonraki kira döneminde uygulanır.

Kira Uyarlama Davasının Şartları (TBK m. 138)

Uyarlama davası istisnai bir yol olduğundan şartları daha ağırdır. Genel olarak:

  • Sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen ve olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
  • Bu durumun borçludan kaynaklanmaması,
  • Değişen koşulların edimler dengesini aşırı derecede ve katlanılamaz ölçüde bozması,
  • Borçlunun edimini henüz ifa etmemiş veya aşırı güçlük altında ifa etmiş olması,

gerekir. Yabancı para üzerinden belirlenen kira bedellerinde ise kural olarak beş yıl geçmedikçe değişiklik istenemez (TBK m. 344/son); bu hâllerde uyarlama tartışmaları özel önem taşır.

Süreç Nasıl İşler?

Özetle tipik bir kira tespiti süreci şu adımlardan oluşur: (1) arabulucuya başvuru ve anlaşmama tutanağı, (2) yetkili ve görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması, (3) keşif ve bilirkişi incelemesiyle emsal/rayiç bedelin belirlenmesi, (4) hakkaniyet değerlendirmesi ve karar. Bilirkişi raporu bu davalarda sonucu doğrudan etkilediğinden, emsal seçiminin ve itiraz sürecinin titizlikle yürütülmesi gerekir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi? Evet. Kira bedelinin tespiti davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiracı, ödediği bedelin rayicin üzerinde olduğunu düşünüyorsa bu yola başvurabilir.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi? Kural olarak tespit davası, sözleşmede artış hükmü bulunmaması ya da 5 yıllık sürenin dolması hâllerinde gündeme gelir. İlk beş yılda hâkim artışı TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlı belirler; rayiç bedelin serbestçe belirlenmesi ise esas olarak 5 yılın dolmasıyla mümkün olur.

2026’da kira artış tavanı yüzde kaç? 2026 itibarıyla sabit bir yüzde tavan yoktur; tek yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Bu oran her ay değişir (örneğin Ağustos 2026 için %31,90). %25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.

Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam isterse ne olur? TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerindeki artış talebi hukuken geçersizdir. Fazla ödenen tutar kiracı tarafından geri istenebilir.

Kira tespit ve uyarlama davasında hangi mahkeme görevlidir? Her iki davada da Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir ve dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Kira tespit davası ne kadar sürer? Süre; bilirkişi incelemesi, keşif, emsal araştırması ve dosyanın yoğunluğuna göre değişir. Bu nedenle net bir süre vermek yerine, sürecin somut dosyaya göre değerlendirilmesi doğru olur.

Sonuç

Kira tespit ve kira uyarlama davaları, kira ilişkisinde bozulan dengeyi hukuki zeminde yeniden kurmanın iki farklı yoludur. Doğru davanın seçilmesi, sürelerin (ihtar, 5 yıl, dönem başı), arabuluculuk dava şartının ve emsal/bilirkişi sürecinin usulüne uygun yürütülmesi, sonucu doğrudan etkiler. Somut durumunuza uygun stratejinin belirlenmesi için bir gayrimenkul hukuku veya kira hukuku avukatından destek almanız yararlı olacaktır.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Bilgi Bankası, Borçlar Hukuku, Genel, Makaleler | , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kazada Araç Değer Kaybı

Trafik Kazalarında Araç Değer Kaybı-Tazminat Talepleri

Trafik kazaları, günümüzde sıkça meydana gelen, maddi veya bedeni zararlara sebebiyet veren durumlardır. İstatistiki verilere göre meydana gelen kazaların %90 a yakını maddi zararlara sebep olmaktadır. Bu kazalarda araç değer kaybı, maddi manevi tazminat gibi talepler doğabilir.

Değer kaybı, trafik kazaları sonrası aracın değerinde meydana gelen azalma olarak ifade edilir. Araç değer kaybı aslen hasar alan ve bu hasar itibariyle onarım gören bir aracın, ikinci el piyasasındaki değerindeki azalmayı ifade eder. Kısacası, kaza geçiren ve hasara uğrayan ne kadar iyi tamir edilmiş olursa olsun, değerinde mutlaka bir düşüş yaşayacaktır. Bu düşüş, o aracın değer kaybını ifade etmektedir. Böyle bir durumla karşı karşıya kalan araç sahipleri, değer kaybını karşı tarafın kusuru oranında karşı araç maliki, sigorta şirketi ve şoförden tazmin ve tahsil edebileceklerdir.

Bu taraflar zarardan müşterek ve müteselsilen sorumlu olduğundan zarar gören araç sahibinin istediği kişiden veya tümünden aynı anda alacağınızı talep edebilme hak ve yetkisi mevcuttur. Daha fazla oku “Kazada Araç Değer Kaybı”