| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Kira Hukuku, Makaleler | , , , , , , ,

Kiracının Tahliyesi: Ev Sahibinin Yasal Yolları ve 2026 Kira Artışı

Kiracının tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak sayılan sebeplere dayanılarak mümkündür. Kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme her yıl kendiliğinden uzar (TBK m. 347). Ev sahibi bu nedenle ya kanundaki tahliye sebeplerinden birine ya da on yıllık uzama süresinin dolmasına dayanmalıdır.

Uygulamada en sık yapılan hatalar; bir aylık dava sürelerinin kaçırılması, tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı gün imzalatılması ve 1 Eylül 2023’ten beri zorunlu olan arabuluculuğa başvurulmadan dava açılmasıdır. Aşağıda tahliye sebeplerini, sürelerini, kira artışının güncel sınırını ve süreci ele alıyoruz.

Tahliye Sebepleri ve Süreleri

Tahliye sebebi Dayanak Dava veya takip süresi
Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı TBK m. 350/1 Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde
Kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle esaslı onarım TBK m. 350/2 Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde
Yeni malikin ihtiyacı TBK m. 351 Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava; ya da sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde
Yazılı tahliye taahhüdü TBK m. 352/1 Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava veya icra takibi
Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar TBK m. 352/2 Kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde
Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması TBK m. 352/3 Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) TBK m. 315; İİK m. 269 Otuz gün süreli ihtar veya ödeme emri sonrasında
On yıllık uzama süresinin dolması TBK m. 347/1 Her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle, sebep göstermeden

Uygulama notu: Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhütler, Yargıtay uygulamasında baskı altında verildiği kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Dikkat Edilecekler

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; ileride doğabilecek bir ihtiyaç veya kiralananı daha yüksek bedelle kiralama amacı tahliye sebebi değildir. Mahkeme, ihtiyaç sahibinin mevcut konutu, aile durumu, işyerine uzaklık gibi olguları tanık ve keşifle inceler.

İhtiyaç veya yeni malik sebebiyle tahliye edilen konut ya da işyeri, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Bu yasağa aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

2026 Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası

Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Konutlarda uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Ekim 2026’da yenilenecek sözleşmeler için yasal üst sınır yüzde 31,49‘dur; aylık 30.000 TL kira için bu, en fazla 39.447 TL yeni kira anlamına gelir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira bedeli, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3). Kira tespit davasının yeni kira döneminden itibaren hüküm doğurması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır (TBK m. 345).

Zorunlu Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen m. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır. İcra ve İflas Kanunu’na göre icra dairesi aracılığıyla yürütülen tahliye takipleri ise arabuluculuk şartına tabi değildir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde açılır. Son tutanağın dilekçeye eklenmemesi, davanın usulden reddine yol açar.

Süreç Nasıl İşler? Adım Adım

  1. Sözleşme ve belge incelemesi: Kira sözleşmesi, başlangıç tarihi, varsa tahliye taahhüdü ve ödeme kayıtları incelenir.
  2. Sebebin ve sürenin belirlenmesi: Dayanılacak tahliye sebebi ve bir aylık dava süresinin son günü tespit edilir.
  3. İhtar veya bildirim: Gerekli hâllerde noter aracılığıyla ihtarname veya yeni malik bildirimi gönderilir.
  4. Yol seçimi: Tahliye taahhüdü ve temerrütte icra takibi, diğer sebeplerde arabuluculuk ve dava yolu seçilir.
  5. Arabuluculuk: Taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvurulur.
  6. Dava: Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
  7. İcra: Kesinleşen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir miyim? Hayır. Konut ve çatılı işyerlerinde sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kanundaki sebeplerden birine veya on yıllık uzama süresinin sonuna dayanmanız gerekir.

Kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkardıktan sonra evi kiraya verebilir miyim? Haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi hâlde en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödersiniz.

Ekim 2026’da kira en fazla ne kadar artırılabilir? Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde artış yüzde 31,49’u geçemez. Oran her ay TÜİK’in açıkladığı TÜFE verisiyle değişir.

Kiracı kirayı ödemiyorsa ne yapılır? Otuz gün süre veren ihtarname gönderilebilir veya İİK m. 269 uyarınca ödeme emri içeren icra takibi başlatılabilir. Süresinde ödeme yapılmazsa tahliye istenir.

Kiracı tahliye taahhüdü verdi ama çıkmıyor, ne yapmalıyım? Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilirsiniz. Bu süre kaçırılırsa kira sözleşmesi bir yıl daha uzar.

İlgili yazılar:

Kanun metinleri için Mevzuat Bilgi Sistemi, aylık TÜFE verileri için TÜİK, arabuluculuk başvurusu için Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı kullanılabilir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur. Tahliye sürecinizin değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçin.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Borçlar Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Kira Hukuku | , , , , ,

Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası (2026): Şartları, Süreç ve Güncel Uygulama

Kira bedelinin enflasyon karşısında rayicin altında kalması ya da tam tersine kiracının aşırı bir bedelle karşı karşıya kalması, ülkemizde en sık yaşanan taşınmaz uyuşmazlıklarındandır. Bu noktada iki farklı hukuki yol karşımıza çıkar: kira tespit davası ve kira uyarlama davası. Sıklıkla birbirine karıştırılan bu iki dava; dayanağı, şartları ve amacı bakımından birbirinden ayrılır. Bu yazıda her iki davayı, 2026 yılı itibarıyla güncel mevzuat ve uygulama çerçevesinde ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin güncel piyasa koşullarına (rayice) uygun olarak mahkemece yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Sözleşmeyi sona erdirmez; yalnızca bedeli yeniden tayin eder. Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 343, 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. (Kira ilişkisine dair genel hizmetlerimiz için kira hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.)

Önemli bir husus, bu davanın hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmesidir. Kiraya veren bedeli artırmak, kiracı ise fahiş kaldığını düşündüğü bedeli düşürmek için başvurabilir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası ise, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek olağanüstü bir gelişme nedeniyle edimler arasındaki dengenin katlanılamaz ölçüde bozulması hâlinde açılır. Dayanağını TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükmünden alır. Amaç, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması; bu mümkün değilse feshidir.

Kısacası: kira tespiti olağan piyasa koşullarında bedelin rayice çekilmesini; kira uyarlaması ise olağanüstü ve istisnai bir durumda dengenin yeniden kurulmasını hedefler.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davasının Farkı

Kıstas Kira Tespit Davası Kira Uyarlama Davası
Yasal dayanak TBK m. 343-344-345 TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü)
Amaç Bedeli rayice/hakkaniyete uygun hâle getirmek Bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmak
Ön koşul Olağan koşullar yeterli (rayiçten sapma) Olağanüstü, öngörülemeyen bir gelişme şart
Tipik uygulama 5 yılını dolduran sözleşmelerde bedelin güncellenmesi Beklenmedik ekonomik şok, ağır maliyet değişimi
Niteliği Yaygın ve olağan bir dava İstisnai; şartları ağır

Kira Tespit Davasının Şartları

Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için genel olarak şu koşullar aranır:

  • Geçerli bir kira ilişkisinin bulunması: Yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Dava, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından açılabilir.
  • Hukuki yararın bulunması: Her davada olduğu gibi, davacının kira bedelinin tespitinde hukuki yararı olmalıdır. Aksi hâlde dava reddedilir.
  • Aşağıdaki hâllerden birinin varlığı:
    • 5 yıllık sürenin dolması (TBK m. 344/3): Taraflar her yıl artış oranı belirlemiş olsa dahi, sözleşme 5 yılını doldurduğunda, aralarında anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kira bedeli dava yoluyla yeniden belirlenebilir; veya
    • Sözleşmede artış hükmü bulunmaması (TBK m. 344/2): Yenilenen dönem için taraflar arasında bir artış anlaşması yoksa, bedel hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

5 Yıl Kuralı ve Rayiç Bedelin Belirlenmesi

Kira tespit davasının en kritik noktası 5 yıl kuralıdır. Sözleşmenin ilk beş yılında hâkim, kural olarak yıllık artışı TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlı olarak belirler. Ancak sözleşme beş yılı doldurduğunda, hâkim artık yalnızca TÜFE ile bağlı değildir; emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu ve fiziki özelliklerini, mevcut piyasa koşullarını ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek rayiç bedeli belirler (TBK m. 344/3). Bu belirleme genellikle mahkemece atanan bilirkişinin hazırlayacağı emsal ve rayiç değerlendirme raporuna dayanır.

Yargıtay uygulamasında, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine, tespit edilen rayiç bedel üzerinden takdiren bir “hakkaniyet (eski kiracı) indirimi” uygulanabildiği görülmektedir.

2026 Yılında Kira Artış Tavanı: %25 Sınırı Kalktı

Kira tespiti kadar merak edilen bir konu da yıllık kira artış tavanıdır. Bu noktada güncel durum şöyledir:

Konut kiralarına 11 Haziran 2022’de getirilen geçici %25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. 2026 yılı itibarıyla hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında tek yasal tavan, TBK m. 344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

  • Yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.
  • Örneğin Ağustos 2026 döneminde yenilenen sözleşmelerde uygulanabilecek yasal tavan oran %31,90 olarak açıklanmıştır. Bu oran her ay TÜİK verilerine göre değiştiğinden, sözleşmenin yenilendiği aya ait güncel oranın kontrol edilmesi gerekir.
  • Bu tavan emredicidir: Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir oran yazsa bile o kısım geçersizdir; yasal tavan uygulanır. Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran varsa, o düşük oran geçerli olur.

Yıllık artış tavanının aşılması hâlinde kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebilir. Bedelin rayiçten önemli ölçüde sapması ve şartların oluşması hâlinde ise kira tespit davası gündeme gelir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit ve kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise dava; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri veya taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Yetki bu davalarda kesin olmadığından, davalı süresinde ve usulüne uygun yetki itirazında bulunmazsa, davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.

Arabuluculuk Dava Şartı

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu (dava şartı) hâle gelmiştir. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında, dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması ve anlaşmama tutanağının dosyaya sunulması gerekir. Sürecin doğru yürütülmesi, ilerleyen aşamada davanın usulden reddedilmemesi açısından önemlidir.

İhtar Şartı ve Yeni Bedelin Hangi Dönemden Geçerli Olacağı

Kiraya veren tarafından açılacak kira tespit davasında, yeni bedelin davanın açıldığı dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için, kural olarak şu hâllerden birinin bulunması gerekir:

  • Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olmalı; veya
  • Bu 30 günlük süre içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş olmalı; ya da
  • Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmalıdır.

Bu koşullar sağlanmazsa, mahkemece belirlenen yeni bedel bir sonraki kira döneminde uygulanır.

Kira Uyarlama Davasının Şartları (TBK m. 138)

Uyarlama davası istisnai bir yol olduğundan şartları daha ağırdır. Genel olarak:

  • Sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen ve olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
  • Bu durumun borçludan kaynaklanmaması,
  • Değişen koşulların edimler dengesini aşırı derecede ve katlanılamaz ölçüde bozması,
  • Borçlunun edimini henüz ifa etmemiş veya aşırı güçlük altında ifa etmiş olması,

gerekir. Yabancı para üzerinden belirlenen kira bedellerinde ise kural olarak beş yıl geçmedikçe değişiklik istenemez (TBK m. 344/son); bu hâllerde uyarlama tartışmaları özel önem taşır.

Süreç Nasıl İşler?

Özetle tipik bir kira tespiti süreci şu adımlardan oluşur: (1) arabulucuya başvuru ve anlaşmama tutanağı, (2) yetkili ve görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması, (3) keşif ve bilirkişi incelemesiyle emsal/rayiç bedelin belirlenmesi, (4) hakkaniyet değerlendirmesi ve karar. Bilirkişi raporu bu davalarda sonucu doğrudan etkilediğinden, emsal seçiminin ve itiraz sürecinin titizlikle yürütülmesi gerekir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi? Evet. Kira bedelinin tespiti davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiracı, ödediği bedelin rayicin üzerinde olduğunu düşünüyorsa bu yola başvurabilir.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi? Kural olarak tespit davası, sözleşmede artış hükmü bulunmaması ya da 5 yıllık sürenin dolması hâllerinde gündeme gelir. İlk beş yılda hâkim artışı TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlı belirler; rayiç bedelin serbestçe belirlenmesi ise esas olarak 5 yılın dolmasıyla mümkün olur.

2026’da kira artış tavanı yüzde kaç? 2026 itibarıyla sabit bir yüzde tavan yoktur; tek yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Bu oran her ay değişir (örneğin Ağustos 2026 için %31,90). %25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.

Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam isterse ne olur? TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerindeki artış talebi hukuken geçersizdir. Fazla ödenen tutar kiracı tarafından geri istenebilir.

Kira tespit ve uyarlama davasında hangi mahkeme görevlidir? Her iki davada da Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir ve dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Kira tespit davası ne kadar sürer? Süre; bilirkişi incelemesi, keşif, emsal araştırması ve dosyanın yoğunluğuna göre değişir. Bu nedenle net bir süre vermek yerine, sürecin somut dosyaya göre değerlendirilmesi doğru olur.

Sonuç

Kira tespit ve kira uyarlama davaları, kira ilişkisinde bozulan dengeyi hukuki zeminde yeniden kurmanın iki farklı yoludur. Doğru davanın seçilmesi, sürelerin (ihtar, 5 yıl, dönem başı), arabuluculuk dava şartının ve emsal/bilirkişi sürecinin usulüne uygun yürütülmesi, sonucu doğrudan etkiler. Somut durumunuza uygun stratejinin belirlenmesi için bir gayrimenkul hukuku veya kira hukuku avukatından destek almanız yararlı olacaktır.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.