Kiracının tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak sayılan sebeplere dayanılarak mümkündür. Kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme her yıl kendiliğinden uzar (TBK m. 347). Ev sahibi bu nedenle ya kanundaki tahliye sebeplerinden birine ya da on yıllık uzama süresinin dolmasına dayanmalıdır.
Uygulamada en sık yapılan hatalar; bir aylık dava sürelerinin kaçırılması, tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı gün imzalatılması ve 1 Eylül 2023’ten beri zorunlu olan arabuluculuğa başvurulmadan dava açılmasıdır. Aşağıda tahliye sebeplerini, sürelerini, kira artışının güncel sınırını ve süreci ele alıyoruz.
Tahliye Sebepleri ve Süreleri
| Tahliye sebebi | Dayanak | Dava veya takip süresi |
|---|---|---|
| Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı | TBK m. 350/1 | Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde |
| Kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle esaslı onarım | TBK m. 350/2 | Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m. 351 | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava; ya da sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m. 352/1 | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava veya icra takibi |
| Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar | TBK m. 352/2 | Kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde |
| Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması | TBK m. 352/3 | Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde |
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | TBK m. 315; İİK m. 269 | Otuz gün süreli ihtar veya ödeme emri sonrasında |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m. 347/1 | Her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle, sebep göstermeden |
Uygulama notu: Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhütler, Yargıtay uygulamasında baskı altında verildiği kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Dikkat Edilecekler
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; ileride doğabilecek bir ihtiyaç veya kiralananı daha yüksek bedelle kiralama amacı tahliye sebebi değildir. Mahkeme, ihtiyaç sahibinin mevcut konutu, aile durumu, işyerine uzaklık gibi olguları tanık ve keşifle inceler.
İhtiyaç veya yeni malik sebebiyle tahliye edilen konut ya da işyeri, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Bu yasağa aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
2026 Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası
Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Konutlarda uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Ekim 2026’da yenilenecek sözleşmeler için yasal üst sınır yüzde 31,49‘dur; aylık 30.000 TL kira için bu, en fazla 39.447 TL yeni kira anlamına gelir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira bedeli, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3). Kira tespit davasının yeni kira döneminden itibaren hüküm doğurması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır (TBK m. 345).
Zorunlu Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen m. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır. İcra ve İflas Kanunu’na göre icra dairesi aracılığıyla yürütülen tahliye takipleri ise arabuluculuk şartına tabi değildir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde açılır. Son tutanağın dilekçeye eklenmemesi, davanın usulden reddine yol açar.
Süreç Nasıl İşler? Adım Adım
- Sözleşme ve belge incelemesi: Kira sözleşmesi, başlangıç tarihi, varsa tahliye taahhüdü ve ödeme kayıtları incelenir.
- Sebebin ve sürenin belirlenmesi: Dayanılacak tahliye sebebi ve bir aylık dava süresinin son günü tespit edilir.
- İhtar veya bildirim: Gerekli hâllerde noter aracılığıyla ihtarname veya yeni malik bildirimi gönderilir.
- Yol seçimi: Tahliye taahhüdü ve temerrütte icra takibi, diğer sebeplerde arabuluculuk ve dava yolu seçilir.
- Arabuluculuk: Taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvurulur.
- Dava: Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
- İcra: Kesinleşen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir miyim? Hayır. Konut ve çatılı işyerlerinde sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kanundaki sebeplerden birine veya on yıllık uzama süresinin sonuna dayanmanız gerekir.
Kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkardıktan sonra evi kiraya verebilir miyim? Haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi hâlde en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödersiniz.
Ekim 2026’da kira en fazla ne kadar artırılabilir? Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde artış yüzde 31,49’u geçemez. Oran her ay TÜİK’in açıkladığı TÜFE verisiyle değişir.
Kiracı kirayı ödemiyorsa ne yapılır? Otuz gün süre veren ihtarname gönderilebilir veya İİK m. 269 uyarınca ödeme emri içeren icra takibi başlatılabilir. Süresinde ödeme yapılmazsa tahliye istenir.
Kiracı tahliye taahhüdü verdi ama çıkmıyor, ne yapmalıyım? Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilirsiniz. Bu süre kaçırılırsa kira sözleşmesi bir yıl daha uzar.
İlgili yazılar:
Kanun metinleri için Mevzuat Bilgi Sistemi, aylık TÜFE verileri için TÜİK, arabuluculuk başvurusu için Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı kullanılabilir.
Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur. Tahliye sürecinizin değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçin.