| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Kira Hukuku, Makaleler | , , , , , , ,

Kiracının Tahliyesi: Ev Sahibinin Yasal Yolları ve 2026 Kira Artışı

Kiracının tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak sayılan sebeplere dayanılarak mümkündür. Kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme her yıl kendiliğinden uzar (TBK m. 347). Ev sahibi bu nedenle ya kanundaki tahliye sebeplerinden birine ya da on yıllık uzama süresinin dolmasına dayanmalıdır.

Uygulamada en sık yapılan hatalar; bir aylık dava sürelerinin kaçırılması, tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı gün imzalatılması ve 1 Eylül 2023’ten beri zorunlu olan arabuluculuğa başvurulmadan dava açılmasıdır. Aşağıda tahliye sebeplerini, sürelerini, kira artışının güncel sınırını ve süreci ele alıyoruz.

Tahliye Sebepleri ve Süreleri

Tahliye sebebi Dayanak Dava veya takip süresi
Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı TBK m. 350/1 Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde
Kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle esaslı onarım TBK m. 350/2 Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde
Yeni malikin ihtiyacı TBK m. 351 Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava; ya da sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde
Yazılı tahliye taahhüdü TBK m. 352/1 Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava veya icra takibi
Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar TBK m. 352/2 Kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde
Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması TBK m. 352/3 Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) TBK m. 315; İİK m. 269 Otuz gün süreli ihtar veya ödeme emri sonrasında
On yıllık uzama süresinin dolması TBK m. 347/1 Her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle, sebep göstermeden

Uygulama notu: Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhütler, Yargıtay uygulamasında baskı altında verildiği kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Dikkat Edilecekler

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; ileride doğabilecek bir ihtiyaç veya kiralananı daha yüksek bedelle kiralama amacı tahliye sebebi değildir. Mahkeme, ihtiyaç sahibinin mevcut konutu, aile durumu, işyerine uzaklık gibi olguları tanık ve keşifle inceler.

İhtiyaç veya yeni malik sebebiyle tahliye edilen konut ya da işyeri, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Bu yasağa aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

2026 Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası

Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Konutlarda uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Ekim 2026’da yenilenecek sözleşmeler için yasal üst sınır yüzde 31,49‘dur; aylık 30.000 TL kira için bu, en fazla 39.447 TL yeni kira anlamına gelir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira bedeli, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3). Kira tespit davasının yeni kira döneminden itibaren hüküm doğurması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır (TBK m. 345).

Zorunlu Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen m. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır. İcra ve İflas Kanunu’na göre icra dairesi aracılığıyla yürütülen tahliye takipleri ise arabuluculuk şartına tabi değildir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde açılır. Son tutanağın dilekçeye eklenmemesi, davanın usulden reddine yol açar.

Süreç Nasıl İşler? Adım Adım

  1. Sözleşme ve belge incelemesi: Kira sözleşmesi, başlangıç tarihi, varsa tahliye taahhüdü ve ödeme kayıtları incelenir.
  2. Sebebin ve sürenin belirlenmesi: Dayanılacak tahliye sebebi ve bir aylık dava süresinin son günü tespit edilir.
  3. İhtar veya bildirim: Gerekli hâllerde noter aracılığıyla ihtarname veya yeni malik bildirimi gönderilir.
  4. Yol seçimi: Tahliye taahhüdü ve temerrütte icra takibi, diğer sebeplerde arabuluculuk ve dava yolu seçilir.
  5. Arabuluculuk: Taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvurulur.
  6. Dava: Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
  7. İcra: Kesinleşen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir miyim? Hayır. Konut ve çatılı işyerlerinde sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kanundaki sebeplerden birine veya on yıllık uzama süresinin sonuna dayanmanız gerekir.

Kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkardıktan sonra evi kiraya verebilir miyim? Haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi hâlde en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödersiniz.

Ekim 2026’da kira en fazla ne kadar artırılabilir? Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde artış yüzde 31,49’u geçemez. Oran her ay TÜİK’in açıkladığı TÜFE verisiyle değişir.

Kiracı kirayı ödemiyorsa ne yapılır? Otuz gün süre veren ihtarname gönderilebilir veya İİK m. 269 uyarınca ödeme emri içeren icra takibi başlatılabilir. Süresinde ödeme yapılmazsa tahliye istenir.

Kiracı tahliye taahhüdü verdi ama çıkmıyor, ne yapmalıyım? Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilirsiniz. Bu süre kaçırılırsa kira sözleşmesi bir yıl daha uzar.

İlgili yazılar:

Kanun metinleri için Mevzuat Bilgi Sistemi, aylık TÜFE verileri için TÜİK, arabuluculuk başvurusu için Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı kullanılabilir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur. Tahliye sürecinizin değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçin.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Kira Hukuku, Makaleler | , , , , , , , , ,

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesine Dayalı Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesine Dayalı Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi

Hukukumuzda kira sözleşmesinin düzenlenmesi herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Taraflar kira sözleşmesini yazılı veya sözlü olarak kurabileceklerdir. Bununla birlikte yazılı olarak kurulan kira sözleşmelerinde kimi zaman kira süresi belirtilmemektedir. Yazılı kira sözleşmesinde kira süresi belirtilmeyen ve sözlü olarak düzenlenen kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.

Sözlü kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin tam olarak hangi tarihte başlamış olduğu uyuşmazlık haline gelebilir. Bu gibi durumlarda kira sözleşmesinin tam olarak hangi tarihte başlamış olduğunu kiraya veren tarafından ispatlanması gerekmektedir. Konu hakkında Yargıtay 6. HD, T. 12.11.2015, E. 2014/14057, K. 2015/9806 “…Somut olayda taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacı sözlü kira ilişkisine dayanmış, davalı ise kira ilişkisini kabul etmemiştir. Davalı sözlü kira ilişkisine karşı çıktığına göre, kira sözleşmesinin varlığı, başlangıcı, süresi ve diğer koşulları bunu ileri süren davacı kiraya veren tarafından usulüne uygun delillerle kanıtlanması gerekir…” şeklinde karar vermiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı altında 350. Maddesi ile belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih usulünü düzenlemiştir. İlgili düzenlemeye göre:
“Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklindedir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilmek için Borçlar Kanunu’ndaki genel hükümlere kapsamındaki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak dava açabilecektir. TBK m. genel hükümlerdeki fesih dönemi ise TBK m. 329’da “ Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Konuyu örneklendirmek gerekirse, 20.11.2018 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinin 2023 yılı içerisinde feshedilmesi istenildiğinde, ilk olarak TBK m. 329 kapsamında 6 aylık dönemler tespit edilecektir. Buna göre 20.11.2022-20.05.2023 kira dönemi ilk 6 aylık dönem, 20.05.2023-20.11.2023 kira dönemi ise ikinci 6 aylık kira dönemi olarak anılacaktır. Kiraya verenin ilk 6 aylık kira dönemi bakımından tahliye davası açabilmesi içinde en geç 20.02.2023’e değin kiracıya fesih ihtarı göndermesi gerekmekte ve 20.05.2023’ten sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir. Gönderilen fesih ihtarı 20.02.2023 tarihinden sonra olması halinde bu halde dava hakkı ikinci 6 aylık kira döneminin bitimi olan 20.11.2023 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde doğacaktır.

Kiracıya gönderilen ihtarnamenin tebliği zorunludur. Kanunda belirtilen 1 aylık dava açma süreleri hak düşürücü süre olup, kullanılmadığı takdirde kiraya verenin dava hakkı sona erecektir. Konu hakkında Bursa BAM, 4. HD., E. 2018/1218 K. 2019/49 T. 7.1.2019 tarihli kararında:

“Bu düzenlemeler uyarınca somut olay incelendiğinde 01/05/2016 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde 6 aylık dönemler 01/11/2016 ve 01/05/2017 tarihlerinde dolmaktadır. Bu durumda birinci altı aylık dönemin sonucu için ihtarnamenin 01/08/2016 tarihinden önce çekilmesi ve davanın 01/11/2016 tarihinden sonraki bir ay içerisinde açılması gerekir. İkinci altı aylık dönemin sonu için ise, ihtarnamenin 01/02/2017 tarihinden önce çekilmesi ve davanın 01/05/2017 tarihinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.
Davacı ihtarnameyi 27/04/2017 tarihinde çekmiştir. Bu durumda ikinci altı aylık dönemin sona erdiği 01/05/2017 tarihinden üç ay önce ihtarname çekilmediğinden bu ihtarname ikinci altı aylık dönem için dava hakkı vermez. Ancak bir sonraki altı aylık dönem 01/11/2017 tarihinde dolmaktadır. Bu durumda davacının 27/04/2017 tarihinde çekmiş olduğu ihtarname ile 01/11/2017 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Dava 15/01/2018 tarihinde açılmıştır. Bu durumda davanın süresinde olmadığı anlaşılmaktadır.” Şeklinde karar vererek belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma sürelerine dair karar tesis etmiştir.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.