Kentsel dönüşüm ve yeni konut üretiminin önemli bir kısmı kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmeleri ile gerçekleştirilir. Ancak müteahhidin inşaatı geç tamamlaması, hiç tamamlamaması ya da ayıplı iş görmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açar. Bu yazıda sözleşmenin hukuki niteliğini, fesih türlerini, gecikme ve cezai şart, ayıp sorumluluğu ile nama ifaya izin kurumunu güncel Yargıtay uygulamasıyla ele alıyoruz. Sözleşmenin genel hukuki çerçevesi için sözleşme hukuku sayfamız da yol gösterici olabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, arsasının belirli paylarını devretme; yüklenicinin (müteahhit) ise bu pay karşılığında bağımsız bölümler inşa edip teslim etme borcu altına girdiği, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Hukuki niteliği itibarıyla eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin özelliklerini birlikte taşıyan karma bir sözleşmedir. Bu nedenle, taşınmaz devri boyutu bakımından resmi şekle (noter/tapu) tabidir.
Sözleşmenin Feshi: Tek Taraflı İrade Yeterli Değildir
Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre; taraflar anlaşmadıkça, sözleşme batıl olmadıkça veya edimin ifasında objektif (kusursuz) imkânsızlık bulunmadıkça, kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların tek yanlı irade beyanıyla sona ermez.Bir taraf feshi istiyor ve karşı taraf buna karşı çıkıyorsa, fesih ancak mahkeme kararıyla gerçekleşir.
Geriye Etkili Fesih – İleriye Etkili Fesih Ayrımı
Feshin sonuçları, büyük ölçüde inşaatın tamamlanma oranına göre belirlenir. Yargıtay içtihatlarında bu eşik genellikle %90 olarak kabul edilir:
- Geriye etkili fesih (dönme): İnşaat seviyesi düşükse, sözleşme hiç yapılmamış gibi geriye etkili sonuç doğurur; taraflar aldıklarını (arsa sahibi devrettiği payları, yüklenici ise imalat bedelini) karşılıklı iade ile yükümlü olur. Kural olarak bu hâlde gecikme tazminatı istenemez (sözleşmede aksi kararlaştırılmışsa cezai şart/gecikme tazminatı istenebilir).
- İleriye etkili fesih: İnşaat %90’ın üzerinde ve kabul edilebilir nitelikteyse (ya da inşaat seviyesi ne olursa olsun arsa sahibi talep ederse), fesih ileriye etkili sonuç doğurur; yüklenici, yaptığı imalatın oranına göre bedel alır. Feshin ileriye mi geriye mi etkili olacağı, inşaatın yargılama aşamasındaki son durumu itibarıyla belirlenir.
Gecikme ve Cezai Şart
Sözleşmede teslim tarihi kararlaştırılmışsa, o tarihin gelmesiyle teslim borcu muaccel olur; ayrıca bir bildirime gerek kalmaz. Yüklenici temerrüde düşerse, sözleşmede öngörülen gecikme tazminatı ve cezai şart talep edilebilir. Ancak yüklenici işi geç de olsa teslim etmiş ve arsa sahibi bu teslimi kayıtsız (ihtirazi kayıt koymadan) kabul etmişse, kural olarak cezai şart isteme hakkı ortadan kalkar. Cezai şart belirlenirken, sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi hâlleri için ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerekir.
Ayıp Sorumluluğu
Yüklenici, teslim ettiği yapının ayıplarından sorumludur. TBK m. 477 uyarınca, arsa sahibi eseri açık veya örtülü olarak kabul ederse yüklenici ayıptan sorumluluktan kural olarak kurtulur. Ancak yüklenicinin kasten gizlediği ve gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek (gizli) ayıplar için sorumluluğu devam eder. Ayıplı ifaya ilişkin genel değerlendirme için ayıplı gayrimenkul davası konusuna da bakılabilir.
Nama İfaya İzin (TBK m. 113)
Yüklenici inşaatı hiç veya süresinde tamamlamayıp temerrüde düşerse, arsa sahibi TBK m. 113 uyarınca mahkemeden nama ifaya izin isteyebilir; yani işi, yüklenici nam ve hesabına kendisi (veya bir üçüncü kişi) tamamlatabilir. Bunun için kural olarak sözleşmenin yürürlükte (feshedilmemiş) olması, borçlunun temerrüde düşmüş olması ve borcun bir “yapma borcu” niteliğinde bulunması gerekir.
Taraf Teşkili ve Üçüncü Kişiler
Birden fazla arsa sahibi varsa, fesih davalarında aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur; ya birlikte hareket etmeli ya da feshi istemeyen arsa sahibi davalı olarak gösterilmelidir. Ayrıca yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin durumu da (tapu iptali, inşaata devam edip etmedikleri) davada ayrıca değerlendirilir.
Konuya İlişkin Yargıtay Kararları
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.01.1984, 1983/3 E., 1984/1 K.: İnşaatın tamamlanma oranı ve feshin ileriye/geriye etkili sonuç doğurmasına ilişkin temel içtihattır; ileriye etkili fesihte yüklenicinin imalat oranına göre bedel alacağı kabul edilmiştir.
- Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2005/5335, K. 2005/5448: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, taraf iradeleri birleşmedikçe, mahkeme kararı olmadıkça veya objektif imkânsızlık bulunmadıkça tek yanlı iradeyle sona ermeyeceğini vurgulamıştır.
- Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/7386, K. 2016/5426: Feshin ileriye mi geriye mi etkili olacağının, inşaatın yargılama aşamasındaki son durumu itibarıyla belirlenmesi gerektiğini ortaya koymuştur.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı feshedebilir miyim? Kural olarak hayır. Taraflar anlaşmadıkça fesih mahkeme kararıyla mümkündür.
İnşaat hangi seviyedeyse ileriye etkili fesih olur? Yargıtay uygulamasında eşik genellikle %90’dır. Bu oranın üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte inşaatta fesih ileriye etkili sonuç doğurur.
Geç teslimde cezai şart isteyebilir miyim? Sözleşmede öngörülmüşse evet. Ancak teslimi ihtirazi kayıt koymadan kabul ettiyseniz cezai şart hakkınız kural olarak düşer.
Müteahhit inşaatı bırakırsa ne yapabilirim? Sözleşme yürürlükteyse ve yüklenici temerrütteyse, TBK m. 113 uyarınca nama ifaya izin isteyerek işi onun hesabına tamamlatabilirsiniz.
Ayıplı imalattan müteahhit sorumlu mu? Evet. Açık/örtülü kabul ayıp sorumluluğunu kural olarak kaldırsa da, kasten gizlenen gizli ayıplardan sorumluluk devam eder.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlıklar; feshin türü, tamamlanma oranı, gecikme/cezai şart ve ayıp sorumluluğu gibi teknik konularda yoğunlaşır ve çoğu zaman keşif ile bilirkişi incelemesini gerektirir. Hak kaybı yaşamamak için sözleşmenin kurulması ve uyuşmazlık aşamasında bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması yararlı olacaktır.
Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
——————————–
*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.