| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Borçlar Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık | , , , , ,

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi: Fesih, Gecikme ve Ayıp

 

Kentsel dönüşüm ve yeni konut üretiminin önemli bir kısmı kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmeleri ile gerçekleştirilir. Ancak müteahhidin inşaatı geç tamamlaması, hiç tamamlamaması ya da ayıplı iş görmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açar. Bu yazıda sözleşmenin hukuki niteliğini, fesih türlerini, gecikme ve cezai şart, ayıp sorumluluğu ile nama ifaya izin kurumunu güncel Yargıtay uygulamasıyla ele alıyoruz. Sözleşmenin genel hukuki çerçevesi için sözleşme hukuku sayfamız da yol gösterici olabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, arsasının belirli paylarını devretme; yüklenicinin (müteahhit) ise bu pay karşılığında bağımsız bölümler inşa edip teslim etme borcu altına girdiği, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Hukuki niteliği itibarıyla eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin özelliklerini birlikte taşıyan karma bir sözleşmedir. Bu nedenle, taşınmaz devri boyutu bakımından resmi şekle (noter/tapu) tabidir.

Sözleşmenin Feshi: Tek Taraflı İrade Yeterli Değildir

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre; taraflar anlaşmadıkça, sözleşme batıl olmadıkça veya edimin ifasında objektif (kusursuz) imkânsızlık bulunmadıkça, kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların tek yanlı irade beyanıyla sona ermez.Bir taraf feshi istiyor ve karşı taraf buna karşı çıkıyorsa, fesih ancak mahkeme kararıyla gerçekleşir.

Geriye Etkili Fesih – İleriye Etkili Fesih Ayrımı

Feshin sonuçları, büyük ölçüde inşaatın tamamlanma oranına göre belirlenir. Yargıtay içtihatlarında bu eşik genellikle %90 olarak kabul edilir:

  • Geriye etkili fesih (dönme): İnşaat seviyesi düşükse, sözleşme hiç yapılmamış gibi geriye etkili sonuç doğurur; taraflar aldıklarını (arsa sahibi devrettiği payları, yüklenici ise imalat bedelini) karşılıklı iade ile yükümlü olur. Kural olarak bu hâlde gecikme tazminatı istenemez (sözleşmede aksi kararlaştırılmışsa cezai şart/gecikme tazminatı istenebilir).
  • İleriye etkili fesih: İnşaat %90’ın üzerinde ve kabul edilebilir nitelikteyse (ya da inşaat seviyesi ne olursa olsun arsa sahibi talep ederse), fesih ileriye etkili sonuç doğurur; yüklenici, yaptığı imalatın oranına göre bedel alır. Feshin ileriye mi geriye mi etkili olacağı, inşaatın yargılama aşamasındaki son durumu itibarıyla belirlenir.

Gecikme ve Cezai Şart

Sözleşmede teslim tarihi kararlaştırılmışsa, o tarihin gelmesiyle teslim borcu muaccel olur; ayrıca bir bildirime gerek kalmaz. Yüklenici temerrüde düşerse, sözleşmede öngörülen gecikme tazminatı ve cezai şart talep edilebilir. Ancak yüklenici işi geç de olsa teslim etmiş ve arsa sahibi bu teslimi kayıtsız (ihtirazi kayıt koymadan) kabul etmişse, kural olarak cezai şart isteme hakkı ortadan kalkar. Cezai şart belirlenirken, sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi hâlleri için ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerekir.

Ayıp Sorumluluğu

Yüklenici, teslim ettiği yapının ayıplarından sorumludur. TBK m. 477 uyarınca, arsa sahibi eseri açık veya örtülü olarak kabul ederse yüklenici ayıptan sorumluluktan kural olarak kurtulur. Ancak yüklenicinin kasten gizlediği ve gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek (gizli) ayıplar için sorumluluğu devam eder. Ayıplı ifaya ilişkin genel değerlendirme için ayıplı gayrimenkul davası konusuna da bakılabilir.

Nama İfaya İzin (TBK m. 113)

Yüklenici inşaatı hiç veya süresinde tamamlamayıp temerrüde düşerse, arsa sahibi TBK m. 113 uyarınca mahkemeden nama ifaya izin isteyebilir; yani işi, yüklenici nam ve hesabına kendisi (veya bir üçüncü kişi) tamamlatabilir. Bunun için kural olarak sözleşmenin yürürlükte (feshedilmemiş) olması, borçlunun temerrüde düşmüş olması ve borcun bir “yapma borcu” niteliğinde bulunması gerekir.

Taraf Teşkili ve Üçüncü Kişiler

Birden fazla arsa sahibi varsa, fesih davalarında aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur; ya birlikte hareket etmeli ya da feshi istemeyen arsa sahibi davalı olarak gösterilmelidir. Ayrıca yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin durumu da (tapu iptali, inşaata devam edip etmedikleri) davada ayrıca değerlendirilir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

  • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.01.1984, 1983/3 E., 1984/1 K.: İnşaatın tamamlanma oranı ve feshin ileriye/geriye etkili sonuç doğurmasına ilişkin temel içtihattır; ileriye etkili fesihte yüklenicinin imalat oranına göre bedel alacağı kabul edilmiştir.
  • Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2005/5335, K. 2005/5448: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, taraf iradeleri birleşmedikçe, mahkeme kararı olmadıkça veya objektif imkânsızlık bulunmadıkça tek yanlı iradeyle sona ermeyeceğini vurgulamıştır.
  • Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/7386, K. 2016/5426: Feshin ileriye mi geriye mi etkili olacağının, inşaatın yargılama aşamasındaki son durumu itibarıyla belirlenmesi gerektiğini ortaya koymuştur.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı feshedebilir miyim? Kural olarak hayır. Taraflar anlaşmadıkça fesih mahkeme kararıyla mümkündür.

İnşaat hangi seviyedeyse ileriye etkili fesih olur? Yargıtay uygulamasında eşik genellikle %90’dır. Bu oranın üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte inşaatta fesih ileriye etkili sonuç doğurur.

Geç teslimde cezai şart isteyebilir miyim? Sözleşmede öngörülmüşse evet. Ancak teslimi ihtirazi kayıt koymadan kabul ettiyseniz cezai şart hakkınız kural olarak düşer.

Müteahhit inşaatı bırakırsa ne yapabilirim? Sözleşme yürürlükteyse ve yüklenici temerrütteyse, TBK m. 113 uyarınca nama ifaya izin isteyerek işi onun hesabına tamamlatabilirsiniz.

Ayıplı imalattan müteahhit sorumlu mu? Evet. Açık/örtülü kabul ayıp sorumluluğunu kural olarak kaldırsa da, kasten gizlenen gizli ayıplardan sorumluluk devam eder.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlıklar; feshin türü, tamamlanma oranı, gecikme/cezai şart ve ayıp sorumluluğu gibi teknik konularda yoğunlaşır ve çoğu zaman keşif ile bilirkişi incelemesini gerektirir. Hak kaybı yaşamamak için sözleşmenin kurulması ve uyuşmazlık aşamasında bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması yararlı olacaktır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku | , , , ,

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Aynen Taksim, Satış ve Süreç

Miras ya da ortak alım yoluyla bir taşınmaza birden fazla kişinin ortak (paydaş) olması, paydaşlar anlaşamadığında taşınmazın yıllarca âtıl kalmasına yol açabilir. Bu durumda ortaklığa son vermenin hukuki yolu ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır. Bu yazıda davayı; kimlerin açabileceği, aynen taksim ve satış yöntemleri, arabuluculuk dava şartı, görevli mahkeme, satış süreci ve güncel Yargıtay uygulamasıyla ele alıyoruz. Paydaşlar arası ihtilaflarda bu dava, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleriyle de bağlantılı olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz malda, ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek kişisel (münferit) mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür. Dayanağını TMK m. 698-703(paylı mülkiyet) ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümler oluşturur. TMK m. 698 uyarınca paydaşlardan her biri, belirli bir sebep göstermeksizin paylaşma isteyebilir.

Bu dava, çok taraflı bir davadır ve tüm taraflar için benzer sonuç doğurur. Öyle ki, davayı açan davacı yargılama sırasında davadan feragat etse dahi, davalılardan biri davayı takip edeceğini bildirerek davanın sonuçlanmasını sağlayabilir.

Davayı Kimler Açabilir, Kime Karşı Açılır?

Davayı paydaşlardan (ortaklardan) herhangi biri açabilir. Paylı mülkiyette pay oranı ne olursa olsun her paydaş tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava, diğer tüm paydaşlara karşı açılır; taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması (tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi) zorunludur.

İki Paylaşım Yöntemi: Aynen Taksim ve Satış

TMK m. 699 uyarınca paylaşım iki şekilde yapılabilir:

  • Aynen taksim (fiilen bölme): Malın, paydaşlara payları oranında ayni olarak bölünmesidir. Taşınmazlarda çoğu zaman fiilen mümkün olmaz; parçaların eşit değerde ve nitelikte olması gerekir. Değer farkları, ivaz (para) eklenerek denkleştirilebilir.
  • Satış suretiyle paylaşım: Aynen taksim mümkün değilse, mal açık artırma ile satılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satış, kural olarak herkese açık (umuma) yapılır; talep hâlinde yalnızca paydaşlar arasında da yapılabilir.

Önemli ilke: Yargıtay’a göre asıl olan aynen taksimdir. Taraflardan biri aynen taksim talep etmişse, mahkeme öncelikle bunun mümkün olup olmadığını keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırmalı; mümkünse aynen taksime, değilse satışa karar vermelidir.

Arabuluculuk Dava Şartı

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında, 01.09.2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu (dava şartı) hâle gelmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve anlaşmama son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Aksi hâlde dava usulden reddedilebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

HMK m. 4 uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında, dava konusu malın değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Satış Süreci Nasıl İşler?

Mahkeme satışa karar verir ve karar kesinleşirse, süreç genel olarak şöyle işler: (1) hâkim bir satış memuru tayin eder, (2) bilirkişi tarafından kıymet takdiri yapılır ve ilgililere tebliğ edilir, (3) ilgililer tebliğden itibaren 7 gün içinde satışa karar veren sulh hukuk mahkemesinde kıymet takdirine şikâyet edebilir, (4) kıymet kesinleşince İİK hükümlerine göre açık artırma yapılır, (5) satış bedeli, harç ve giderler düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Dava Sırasında Dikkat Edilecek Hususlar

  • Yargılama sırasında hisse devri yapılmasının önünde yasal engel yoktur; devir hâlinde taraf teşkili güncellenir.
  • Taşınmaz üzerinde muhdesat (bina, ağaç vb.) uyuşmazlığı varsa, bu husus ayrıca değerlendirilir.
  • Aile konutu şerhi/itirazı gibi durumlar davayı etkileyebilir; bu konuda güncel Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay yaklaşımı gözetilmelidir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

  • Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 05.02.2019, E. 2018/2578, K. 2019/1985: Pay oranı ne olursa olsun her paydaşın ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahip olduğunu vurgulamıştır.
  • Yargıtay (aynen taksim önceliği): Taraflardan biri aynen taksim talep etmişse, mahkemenin öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırması; mümkünse aynen taksime karar vermesi gerektiği yerleşik içtihattır. Aynen taksimde, KMK m. 12’deki eksiklikler giderilerek her paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilmesi ve değer farklarının ivazla denkleştirilmesi mümkündür.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Küçük paya sahip paydaş da dava açabilir mi? Evet. Pay oranı ne olursa olsun her paydaş tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Mahkeme her zaman satışa mı karar verir? Hayır. Asıl olan aynen taksimdir. Aynen taksim mümkünse ona; mümkün değilse satışa karar verilir.

Dava açmadan arabulucuya gitmek zorunlu mu? Evet. 01.09.2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartıdır; anlaşmama tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.

Davacı vazgeçerse dava düşer mi? Zorunlu değildir. Davalılardan biri davayı takip edeceğini bildirirse dava sürdürülür.

Hangi mahkemede açılır? Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Satış nasıl yapılır? Kıymet takdirinin kesinleşmesinin ardından İİK hükümlerine göre açık artırmayla satılır; bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, paydaşlar anlaşamadığında ortak mülkiyete son vermenin en etkili yoludur. Aynen taksim–satış tercihinin doğru yönetilmesi, taraf teşkili, arabuluculuk dava şartı ve kıymet takdiri sürecine itiraz gibi aşamalar sonucu doğrudan etkiler. Süreç için bir gayrimenkul hukuku avukatından, miras kaynaklı ihtilaflarda ise ayrıca miras hukuku yönünden destek alınması yararlı olacaktır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Miras Hukuku | , , , ,

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Şartları, İntifadan Men ve Zamanaşımı

 

Bir taşınmazın malik olmayan bir kişi tarafından haksız şekilde kullanılması, malikin gelir kaybına uğramasına yol açar. Hukuk düzeni bu kaybı gidermek için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) yolunu tanır. Uygulamada özellikle miras kalan ortak taşınmazlarda ve paylı mülkiyette sıkça gündeme gelen ecrimisili; şartları, intifadan men koşulu ve istisnaları, zamanaşımı, bedelin hesabı ve güncel Yargıtay uygulamasıyla ele alıyoruz. Konu, el atmanın önlenmesi davası ile birlikte de sıkça değerlendirilir.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, genel olarak zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebildiği bir haksız işgal tazminatıdır. Uygulamada “haksız işgal tazminatı, fuzuli işgal tazminatı, kullanma tazminatı” olarak da anılır. Hukuki niteliği bakımından haksız fiile dayanmakla birlikte, zamanaşımı gibi bazı yönlerden özel kurallara tabidir.

Ecrimisilin Şartları

  • Haksız (kötüniyetli) işgal: Taşınmaz, hukuki bir dayanağı olmadan ve malikin rızası dışında kullanılmalıdır.
  • Kötüniyetli zilyetlik: İşgalci, taşınmaz üzerinde hak sahibi olmadığını bilerek veya bilmesi gerekerek kullanıyor olmalıdır.
  • Zarar ve illiyet bağı: İşgal ile malikin uğradığı kayıp arasında nedensellik bulunmalıdır.
  • Paydaşlar arası ihtilafta “intifadan men” koşulu: Ortakların birbirine karşı ecrimisil talebinde, kural olarak bu koşul aranır (aşağıda ayrıntılı).

İntifadan Men Koşulu Nedir?

Birlikte (paylı veya elbirliği) mülkiyette, ortakların birbirlerine karşı ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak intifadan men şartı aranır. İntifadan men, taşınmazdan yararlanamayan paydaşın, taşınmazdan yararlanma isteğini işgalci ortağa bildirmesidir. Uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar:

  • Bildirimin noterle yapılması zorunlu değildir; yazılı veya başka biçimde de yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı bakımından noter ihtarı tavsiye edilir.
  • Fiilen “men edilme” eyleminin gerçekleşmesi şart değildir; yararlanma isteğinin iletilmiş olmasına rağmenişgalcinin payını aşan kullanıma devam etmesi yeterlidir.
  • Malik olmayan üçüncü kişiden ecrimisil istenirken intifadan men koşulu aranmaz.

İntifadan Men Koşulunun Aranmadığı Hâller

Yargıtay uygulamasında, aşağıdaki hâllerde intifadan men şartı aranmaksızın doğrudan ecrimisil istenebilir:

  • İşgalci paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia etmesi ve diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi,
  • Paydaşlar arasında kullanım (taksim) anlaşması bulunmasına rağmen buna aykırı davranılması,
  • Taşınmazın doğal veya hukuki semere getiren yerlerden olması (ör. kira getiren daire, meyve bahçesi),
  • Davacının, aynı taşınmaza ilişkin daha önce el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil gibi bir dava açmış ya da icra takibi yapmış olması,
  • Hazine, vakıf gibi bazı kamu kurumlarının paydaş olduğu hâller.

Zamanaşımı: 5 Yıl

Ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, dava tarihinden geriye doğru hesaplanır; yani malik, dava tarihinden önceki son beş yıllık dönem için tazminat isteyebilir. Zamanaşımı bir def’i olduğundan, ileri sürülmedikçe mahkemece kendiliğinden dikkate alınmaz; ancak talep, geriye dönük beş yıllık süreyle sınırlıdır.

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil bedeli, kural olarak taşınmazın emsal kira geliri esas alınarak belirlenir; bedel, en az elde edilebilecek kira geliri kadar olur. Yargıtay’a göre, salt kira gelirinin yanı sıra; işgal nedeniyle oluşan eskime/yıpranma (hor kullanma) zararı ve hak sahibinin elde etmesi muhakkak iken yoksun kaldığı kazanç da somut olayda dikkate alınabilir. Bedel, keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davalarında görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ecrimisil; el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) veya tapu iptali davalarıyla birlikte açılabileceği gibi, bunlardan bağımsızolarak da açılabilir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

  • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 08.03.1950, 1945/22 E., 1950/4 K.: Ecrimisilin niteliği ve şartlarına ilişkin temel içtihatlardan biri olarak, haksız işgal tazminatının koşullarını ortaya koymuştur.
  • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 25.05.1938, 1937/29 E., 1938/10 K.: Ecrimisil davalarının beş yıllık zamanaşımına tabi olduğunu belirleyen içtihattır.
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 1979/2-66, K. 1982/1: Paydaşlar arası ilişkilerde intifadan men koşulu ve semerelerin paylaşımına ilişkin ilkeleri ortaya koymuştur.

Uyarı: Yukarıdaki esas/karar numaraları ikincil kaynaklardan derlenmiştir; ecrimisil uyuşmazlıklarına bakan daireler zaman içinde değişebilir (uygulamada 1. ve 8. Hukuk Daireleri kararlarına da rastlanır). Dilekçe/yayın öncesinde künye, içerik ve güncel görevli dairenin UYAP/Yargıtay Karar Arama üzerinden teyidi önerilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Ecrimisil davasını kim açabilir? Kural olarak taşınmazın maliki (paylı/elbirliği mülkiyetinde payı olan ortak) açabilir. Malik olmayan üçüncü kişiden istenirken intifadan men aranmaz.

İntifadan men şartı her zaman gerekli mi? Hayır. Ortakların birbirine karşı taleplerinde kural olarak gereklidir; ancak yukarıda sayılan istisnai hâllerde aranmaz.

Ecrimisilde zamanaşımı kaç yıldır? Beş yıldır ve dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.

Kendi payımdan az yer kullanıyorsam ecrimisil isteyebilir miyim? Kural olarak taşınmazdan bir bölümü fiilen kullanan paydaş, kullandığı yer payından az olsa dahi ecrimisil talep edemez. Somut durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Ecrimisil ile el atmanın önlenmesi birlikte istenebilir mi? Evet. Ecrimisil, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) ve tapu davalarıyla birlikte veya bağımsız açılabilir.

Hangi mahkemede açılır? Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sonuç

Ecrimisil davası, haksız işgal nedeniyle uğranılan gelir kaybını gidermenin etkili bir yoludur; ancak özellikle paydaşlar arası ihtilaflarda intifadan men koşulu ve beş yıllık zamanaşımı doğru yönetilmezse dava reddedilebilir. Delil hazırlığı (ihtar, emsal kira, keşif) ve dava stratejisi için bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması yararlı olacaktır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

 

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Borçlar Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık | , , , ,

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Şekil Şartı, Tapuya Şerh ve Cebri Tescil Davası

Bir taşınmazın ileride devredilmesi konusunda anlaşan taraflar, bu taahhüdü hukuken güvenceye almak için gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi düzenler. Uygulamada özellikle müteahhitle yapılan konut alımlarında sıkça karşımıza çıkan bu sözleşme, geçerlilik şartlarına uyulmadığında ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu yazıda satış vaadi sözleşmesini; hukuki niteliği, resmi şekil şartı, tapuya şerhin etkisi, zamanaşımı ve tapu iptal ve tescil (cebri tescil) davasıyönünden güncel Yargıtay uygulamasıyla ele alıyoruz.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın, sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ileride devredilmesini taahhüt eden, her iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Yani taraflar, ileride tapu memuru önünde yapılacak resmi satış işlemini yapmayı önceden taahhüt etmektedir. Sözleşme; satıcının sahip olduğu araziler, tapuda ayrı sayfaya kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için düzenlenebilir.

Geçerlilik Şartı: Noterde Resmi Şekil

Satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı, noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmasıdır. Bu, adi yazılı (taraflar arasında imzalanan) bir metnin geçerli olmadığı anlamına gelir. Uygulamada özellikle müteahhitlerin alıcılara adi yazılı sözleşme imzalatması ciddi risk doğurur; çünkü resmi şekle uyulmadan yapılan satış vaadine dayanılarak tapu iptali ve tescil talep edilemez. Bu nedenle sözleşmenin mutlaka noterde düzenlenmesi büyük önem taşır.

Tapuya Şerh ve Etkisi

Satış vaadi sözleşmesi kural olarak sadece taraflar arasında şahsi (nispi) bir hak doğurur. Ancak sözleşme tapu kütüğüne şerh edilirse, bu hak “güçlendirilmiş şahsi hak” niteliği kazanır ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Yani taşınmaz başkasına satılsa dahi, şerh sahibi hakkını yeni malike karşı da kullanabilir.

Şerhin etkisi bakımından pratik kural şudur: Tapuya konulan şerhin etkisi 5 yıldır. Bu süre içinde satış gerçekleştirilip tescil sağlanmazsa, şerh tapu müdürlüğünce resen terkin edilebilir. Şerh verilmemişse, sözleşme kişisel hak olarak (kural olarak 10 yıllık genel zamanaşımı çerçevesinde) taraflar arasında hüküm ifade etmeye devam eder; ancak iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunur.

Cebri Tescil (Tapu İptal ve Tescil) Davası

Satıcı (vaat borçlusu) taşınmazı devretmekten kaçınırsa, alıcı (vaat alacaklısı) cebri tescil yoluna başvurabilir; yani mahkemeden tapunun iptali ve kendi adına tescilini isteyebilir. Mahkemenin vereceği tescil kararı, satış akdinin yerini tutar ve mülkiyet mahkeme hükmüyle alıcıya geçer.

Bu davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yargılamada; sözleşmenin resmi şekle uygunluğu, bedelin ödenip ödenmediği, zilyetliğin (fiili kullanımın) devredilip devredilmediği ve tarafların iradesi değerlendirilir.

Zamanaşımı

Satış vaadi sözleşmesine dayalı taleplerde kural olarak TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı uygulanır. Önemli bir ilke: Zamanaşımı, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu andan itibaren işlemeye başlar. Örneğin taşınmaz alıcıya teslim edilmiş ve fiilen kullanılıyorsa, Yargıtay uygulamasında salt süre geçtiği gerekçesiyle davanın reddi doğru bulunmamaktadır. Bu nedenle zamanaşımı değerlendirmesi, somut olayın özelliklerine (teslim, ifa olanağı, tedbir vb.) göre ayrıca yapılmalıdır.

Sözleşmenin Sona Ermesi

Satış vaadi sözleşmesi; tarafların anlaşmasıyla (ikale), ifa ile, şerhin süresinin dolması, dönme/fesih hâlleri ve zamanaşımı gibi sebeplerle sona erebilir. Sözleşmede yer alan “zamanaşımından feragat ediyorum” türü ifadelerin kural olarak geçerli sonuç doğurmayacağı da unutulmamalıdır.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

  • Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 30.10.2019, E. 2018/5160, K. 2019/7190: Resmi şekil şartına (noterde düzenleme) uyulmadan yapılan adi yazılı satış vaadine dayanılarak tapu iptali ve tescil talep edilemeyeceğini; bu tür davaların reddi gerektiğini ortaya koymuştur.
  • Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (ifa olanağı ve zamanaşımı yaklaşımı): Satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımının, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren başlayacağını; bu nedenle ifa olanağının bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiğini kabul etmiştir.

Uyarı: Yukarıdaki esas/karar numaraları ikincil kaynaklardan derlenmiştir; ayrıca satış vaadine ilişkin uyuşmazlıklara geçmişte 14. Hukuk Dairesi bakmış olup daire yapılanması zamanla değişebilir. Dilekçe veya yayın öncesinde künye, içerik ve güncel görevli dairenin UYAP/Yargıtay Karar Arama üzerinden teyidi önerilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Adi yazılı (noterde yapılmamış) satış vaadi geçerli midir? Hayır. Satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır. Adi yazılı sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil istenemez.

Satış vaadini tapuya şerh ettirmek zorunlu mu? Zorunlu değildir; ancak şerh, hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmek için önemlidir. Şerhin etkisi 5 yıldır.

Satıcı devirden kaçınırsa ne yapılabilir? Alıcı, cebri tescil (tapu iptal ve tescil) davası açarak mülkiyetin mahkeme kararıyla adına geçirilmesini isteyebilir.

Satış vaadinde zamanaşımı kaç yıldır? Kural olarak 10 yıldır ve ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işler. Teslim ve fiili kullanım gibi durumlar değerlendirmeyi etkiler.

Hangi mahkemede dava açılır? Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sonuç

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, doğru kurulduğunda alıcıya güçlü bir koruma sağlar; ancak noterde resmi şekil, tapuya şerh ve süreler konusundaki eksiklikler telafisi güç hak kayıplarına yol açar. Özellikle müteahhitle yapılan alımlarda sözleşmenin usulüne uygun düzenlenmesi ve gerektiğinde cebri tescil sürecinin doğru yürütülmesi için bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması yararlı olacaktır. Konu, sözleşme hukuku ilkeleriyle de yakından bağlantılıdır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık | , , , , ,

Kat Mülkiyetinde Aidat ve Ortak Gider Uyuşmazlıkları: Tahsil, Gecikme Tazminatı ve Dava

Apartman ve sitelerde en sık yaşanan uyuşmazlıkların başında aidat (ortak gider) borçları gelir. Bir kat malikinin payına düşen gideri ödememesi, hem yönetimi hem de düzenli ödeme yapan diğer maliklerin haklarını doğrudan etkiler. Bu yazıda aidat ve ortak gider alacaklarını; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde, gecikme tazminatı, kiracının sorumluluğu, tahsil yolları, görevli mahkeme ve güncel Yargıtay uygulamasıyla ele alıyoruz. Konu, kiracı-mal sahibi ilişkileri yönünden kira hukuku ile de kesişir.

Ortak Gider ve Aidat Nedir?

Ortak giderler; anataşınmazın bakımı, korunması, güvenliği ve ortak yerlerin işletilmesi için yapılan harcamalardır (asansör, ısıtma, temizlik, güvenlik, ortak elektrik vb.). Kat malikleri, KMK m. 20 uyarınca bu giderlere ve toplanacak avansa; kural olarak arsa payları oranında ya da yönetim planında belirlenen esaslara göre katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla somutlaşır.

Aidat Ödeme Yükümlülüğü ve İstisnasızlığı

Aidat ödeme yükümlülüğü, kat malikinin bağımsız bölümü fiilen kullanıp kullanmamasından bağımsızdır. Yargıtay uygulamasında, eksik hizmet verildiği gerekçesiyle dahi aidat ödemekten tümüyle kaçınılamayacağı kabul edilir; bu durumda yapılması gereken, ödemeyi kesmek değil, gerekiyorsa aidata/karara itiraz etmek ya da Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmaktır.

Aylık %5 Gecikme Tazminatı

Ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, KMK m. 20/2 uyarınca geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanunun emredici hükmüdür; yönetim planıyla artırılabilir, ancak altına inilemez.

Uygulamada kritik nokta, gecikme tazminatının başlangıç tarihidir. Yargıtay’a göre bu tarih şu esaslara göre belirlenir:

  • Borcun dayanağı işletme projesi ise, projenin kat malikine tebliğ edildiği tarih;
  • Kat malikleri kurulu kararı ise, malik toplantıya katıldıysa karar tarihi, katılmadıysa kararın kendisine tebliğ edildiği veya borcu başka biçimde öğrendiği tarih;
  • Bunlar yoksa, hakkında yürütülen icra takibinde ödeme emrinin tebliğ tarihi.

Kiracının (ve Fiilen Kullananın) Sorumluluğu

KMK m. 22 uyarınca, bağımsız bölümden kira, oturma (sükna) hakkı veya başka bir sebeple devamlı yararlananlar da (özellikle kiracılar), kat malikinin ortak gider ve gecikme tazminatı borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Alacağın Tahsili: İcra Takibi ve Dava

Ödenmeyen aidat/ortak gider alacağı için iki temel yol vardır:

  • İcra takibi: Yönetim, ilamlı veya ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu itiraz ederse takip durur; bu hâlde itirazın iptali davası açılır. Şartları varsa %20’den az olmamak üzere icra inkâr tazminatı talep edilebilir.
  • Alacak/itirazın iptali davası: Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir; yetkili mahkeme ise anataşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İspat ve Deliller

KMK m. 20’den kaynaklanan ortak gider alacakları tanık dâhil her türlü delille ispat edilebilir. Uygulamada; yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, gider belgeleri (fatura, sözleşme), banka kayıtları ve tanık beyanları başlıca delillerdir. Mahkeme, uyuşmazlıkta çoğu zaman bilirkişi incelemesiyle borç miktarını ve gecikme tazminatının başlangıcını belirler.

Zamanaşımı

Aidat/ortak gider alacaklarının tahsilinde, yargı uygulamasında genel olarak on yıllık zamanaşımı dikkate alınmakla birlikte, her aylık gider kalemi için sürenin ayrı işlemeye başladığı gözetilmelidir. Zamanaşımı, somut olayın tarihlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

  • Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 31.10.2018, E. 2017/2284, K. 2018/6954: KMK m. 20/2’deki aylık %5 gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanması gerektiğini; bu tarihin işletme projesinin tebliği, kat malikleri kurulu kararı veya icra takibinde ödeme emrinin tebliği gibi ölçütlere göre belirleneceğini vurgulamıştır.
  • Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2012/1502, K. 2012/3621: KMK m. 20’den kaynaklanan ortak gider alacaklarının tanık dâhil her türlü delille ispat edilebileceğini; ödenmeyen borcun diğer kat maliklerine yüklenmesi sonucunu doğuracak şekilde hüküm kurulamayacağını ortaya koymuştur.
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 12.06.2002 tarihli kararı: Yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmişse, ayrıca tebligat veya duyuru yapılmasa dahi her kat malikinin gider/avans borcunu öğrenip ödemekle yükümlü olduğunu kabul etmiştir.

Uyarı: Yukarıdaki esas/karar numaraları ikincil kaynaklardan derlenmiştir; kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına geçmişte 18. ve 20. Hukuk Daireleri bakmış olup daire yapılanması zamanla değişebilir. Dilekçe/yayın öncesinde künye, içerik ve güncel görevli dairenin UYAP/Yargıtay Karar Arama üzerinden teyidi önerilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Bağımsız bölümü kullanmıyorum; yine de aidat öder miyim? Evet. Aidat ödeme yükümlülüğü, bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmamasından bağımsızdır.

Gecikme tazminatı ne kadardır? KMK m. 20/2 uyarınca aylık %5’tir. Bu oran emredicidir; yönetim planıyla artırılabilir, azaltılamaz.

Aidat borcundan kiracı da sorumlu mu? Evet. Kiracı, kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.

Aidat borcu hangi mahkemede istenir? Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme anataşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Hizmetten memnun değilim; aidatı ödemeyi kesebilir miyim? Hayır. Eksik hizmet, ödemeyi kesme hakkı vermez; itiraz yoluna gidilmeli veya Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulmalıdır.

Aidat alacağında icra inkâr tazminatı istenebilir mi? İtirazın iptali davasında şartları varsa %20’den az olmamak üzere icra inkâr tazminatı talep edilebilir.

Sonuç

Kat mülkiyetinde aidat ve ortak gider alacakları, hem yönetimlerin hem de kat maliklerinin sık karşılaştığı uyuşmazlıklardır. Gecikme tazminatının başlangıç tarihinin doğru saptanması, kiracının sorumluluk sınırı ve icra/dava sürecinin usulüne uygun yürütülmesi sonucu doğrudan etkiler. Süreç öncesinde bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması; alacağın tahsilinde ise icra ve iflas hukuku yönünden değerlendirme yapılması yararlı olacaktır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Miras Hukuku | , , , , , ,

Önalım (Şufa) Davası: Şartları, Süreler ve Güncel Yargıtay Uygulaması

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını dışarıdan birine satması, diğer paydaşlar açısından istemedikleri bir kişiyle ortak olmak sonucunu doğurabilir. Hukuk düzeni bu duruma karşı paydaşlara bir öncelik hakkı tanır: önalım (şufa) hakkı. Bu yazıda önalım davasını; hukuki niteliği, şartları, hak düşürücü süreleri, fiili taksim savunması, önalım bedeli ve güncel Yargıtay uygulaması çerçevesinde ele alıyoruz. Konu, paylı mülkiyetteki diğer uyuşmazlıklarla (örneğin ortaklığın giderilmesi) yakından bağlantılıdır.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak o payı, alıcıya tanınan şartlarla öncelikle satın alabilir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla doğar, ancak ancak bir paydaşın payını üçüncü kişiye satmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Bu hak, kullanıldığında yeni bir hukuki durum yarattığından yenilik doğuran (inşai) bir haktırve yenilik doğuran bir dava ile kullanılır.

Yasal Önalım – Sözleşmeden Doğan Önalım Ayrımı

  • Yasal önalım hakkı: Kanundan doğar; paylı mülkiyetteki paydaşlara aittir (TMK m. 732 vd.).
  • Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Tarafların anlaşmasıyla kurulur ve tapuya şerh edilebilir (TBK m. 240 vd.). Bu yazının odağı, uygulamada en sık görülen yasal önalım hakkıdır.

Önalım Davasının Şartları

Önalım hakkının dava yoluyla kullanılabilmesi için genel olarak şu koşullar aranır:

  • Paylı mülkiyet bulunmalıdır: Taşınmaz, elbirliği mülkiyeti değil paylı mülkiyet hâlinde olmalıdır. Davacının, hem satış sırasında hem de dava boyunca paydaş sıfatını taşıması gerekir.
  • Payın üçüncü kişiye satışı olmalıdır: Önalım hakkı yalnızca satış ve satışa benzer devirlerde doğar.
  • Süresi içinde dava açılmalıdır: Aşağıda açıklanan hak düşürücü sürelere uyulmalıdır.
  • Önalım bedeli depo edilebilmelidir: Davacı, mahkemenin vereceği süre içinde önalım bedelini mahkeme veznesine yatırmaya (depo) hazır olmalıdır.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Hâller

Yargıtay uygulaması ve kanun gereği, aşağıdaki hâllerde önalım hakkı kullanılamaz:

  • Payın bir başka paydaşa satılması (hak yalnızca üçüncü kişilere karşı kullanılır),
  • Bağışlama, trampa gibi satış dışı devirler,
  • Cebrî artırma (icra) yoluyla yapılan satışlar,
  • Kamulaştırma hâlleri,
  • Fiili taksim (eylemli paylaşım) bulunması,
  • Önalım hakkından feragat edilmiş olması,
  • Tüm paydaşların paylarını birlikte üçüncü kişiye devretmesi.

Kimlere Karşı, Hangi Mahkemede Açılır?

Önalım davası, payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı açılır; payını satan paydaşa karşı açılmaz. Dava, taşınmaz mülkiyetine ilişkin olduğundan görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yönüyle diğer taşınmaz davalarıyla (örneğin tapu iptal ve tescil davası) aynı yetki kuralına tabidir.

Hak Düşürücü Süreler: 3 Ay ve 2 Yıl

Önalım hakkı süresiz değildir. TMK m. 733/4 uyarınca iki süre söz konusudur:

  • 3 aylık süre: Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, bildirimden itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır.
  • 2 yıllık süre: Her hâlde, satışın üzerinden 2 yıl geçmekle önalım hakkı düşer.

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; mahkemece kendiliğinden (re’sen) dikkate alınır. Kritik nokta şudur: 3 aylık sürenin başlaması için satışın noter aracılığıyla resmen bildirilmesi gerekir. Satışı komşudan duyma, şifahi öğrenme gibi yollarla haberdar olmak 3 aylık süreyi başlatmaz.

Önalım Bedeli ve Depo Kararı

Önalım hakkını kullanan paydaş, taşınmazı alıcının ödediği bedel ve üstlendiği külfetlerle (tapu harcı, masraflar dâhil) satın alır. Mahkeme, davacıya bu bedeli yatırması için süre verir (depo kararı); bedelin süresinde yatırılması davanın kabulü için zorunludur. Uygulamada, tapuda gösterilen satış bedelinin muvazaalı biçimde yüksek gösterilip gösterilmediği de sıklıkla tartışma konusu olur. Ancak 2025 Aralık ayında yürürlüğe giren 7571 Sayılı Kanun ile kanunda yer alan yasal önalım hakkına ilişkin hükümlerde önemli değişiklikler söz konusu olmuş, artık tapudaki satış bedeli yerine taşınmazın rayiç bedeli(gerçek piyasa değeri) esas alınmaktadır. İlgili kanun maddesi Madde 734- “(Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.) Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. ” şeklinde değiştirilmiştir.

Fiili Taksim (Rızai Taksim) Savunması

Önalım davalarında en güçlü savunma fiili taksimdir. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her biri belirli bir bölümü uzun süredir bağımsız şekilde kullanıyorsa, satıcının kullandığı bölümü satması hâlinde diğer paydaşın önalım hakkını kullanması TMK m. 2’deki dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Bu savunma:

  • Yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir,
  • Mahkemece re’sen dikkate alınır,
  • İspatlanırsa, süresinde açılmış bir önalım davası dahi reddedilebilir.

Fiili taksim iddiası; keşif, tanık ve bilirkişi dâhil her türlü delille araştırılır.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Aşağıdaki kararlar, önalım davalarında yerleşik yaklaşımı yansıtmaktadır:

  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 17.04.2013, E. 2012/6-1849, K. 2013/521: Paydaşların taşınmazı fiilen paylaşıp uzun süredir bağımsız biçimde kullandıkları hâllerde (fiili/rızai taksim), sonradan açılan önalım davasının dürüstlük kuralına aykırılık nedeniyle reddedilebileceğini ortaya koymuştur.
  • Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 05.12.2016, E. 2015/5781, K. 2016/10044: Önalım hakkının paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğunda doğduğunu, payın üçüncü kişiye satışıyla kullanılabilir hâle geldiğini vurgulamıştır.

  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 18.06.2012, E. 2012/5928, K. 2012/9121: Fiili taksim savunmasının davanın her aşamasında ileri sürülebileceğini ve mahkemece kendiliğinden gözetilerek, keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırılması gerektiğini belirtmiştir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Önalım (şufa) davasını kimler açabilir? Yalnızca, taşınmazda satış sırasında ve dava boyunca paydaş olan kişiler açabilir. Hak, paydaş olmayan üçüncü kişilere tanınmaz.

Dava kime karşı açılır? Payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı açılır. Payını satan paydaşa karşı önalım davası açılamaz.

Önalım davasında süre ne kadardır? Satış notere bildirilmişse bildirimden itibaren 3 ay; her hâlde satıştan itibaren 2 yıl. Bu süreler hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.

Satışı komşudan/duyumdan öğrendim; 3 aylık süre işler mi? Hayır. 3 aylık sürenin başlaması için satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Şifahi öğrenme bu süreyi başlatmaz.

Bağış veya icra satışında önalım hakkı kullanılabilir mi? Hayır. Bağışlama, trampa, cebrî artırma (icra) yoluyla satış ve kamulaştırmada önalım hakkı kullanılamaz.

Fiili taksim varsa dava reddedilir mi? Paydaşlar taşınmazı fiilen paylaşıp bağımsız kullanıyorsa, süresinde açılmış dava dahi dürüstlük kuralı gereği reddedilebilir.

Önalım bedeli olarak ne ödenir? Alıcının ödediği satış bedeli ile tapu harcı ve masraflar toplamı esas alınır; mahkemenin verdiği süre içinde bu bedelin depo edilmesi gerekir.

Sonuç

Önalım (şufa) davası, paylı mülkiyette paydaşların istemedikleri kişilerle ortak olmasını önleyen etkili bir hukuki yoldur. Ancak hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması, önalım bedelinin zamanında depo edilmesi ve karşı tarafın ileri sürebileceği fiili taksim savunmasına karşı delil hazırlığı, davanın sonucunu doğrudan belirler. Sürece başlamadan önce bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması yararlı olacaktır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Miras Hukuku | , , , , , ,

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası (Mirastan Mal Kaçırma)

Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını sağlığında bir başkasına devretmesi, uygulamada en sık karşılaşılan miras uyuşmazlıklarından biridir. Halk arasında “mirastan mal kaçırma” olarak bilinen bu duruma hukukta muris muvazaası denir. Bu yazıda, muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasını tüm yönleriyle; şartları, tarafları, ispatı, görevli mahkeme ve güncel Yargıtay uygulaması çerçevesinde ele alıyoruz.

Muris Muvazaası Nedir?

Muris muvazaası; miras bırakanın (muris), mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazını, görünürde satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi başka bir işlemle devretmesidir. Burada tarafların görünürdeki iradesi ile gerçek iradesi birbirinden farklıdır: Görünürde bir satış vardır, ancak gerçekte karşılıksız bir kazandırma (gizli bağış) söz konusudur.

Muris muvazaası, niteliği itibarıyla nispi (vasıflı) muvazaa türüdür. Görünürdeki satış işlemi muvazaa nedeniyle geçersiz; gizlenen bağış işlemi ise şekil şartına uyulmadığı için (taşınmaz bağışının resmî şekilde yapılması gerektiğinden) geçersiz sayılır. Böylece muvazaalı devir hukuken hüküm doğurmaz ve mirasçılar tapu iptalini isteyebilir.

Hukuki Dayanağı: 1974 İçtihadı Birleştirme Kararı

Muris muvazaası davalarının temel hukuki dayanağı, Yargıtay’ın 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıdır (İBK). Bu kararla Yargıtay, mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan gizli bağış niteliğindeki işlemlerin geçersiz sayılacağını ve saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçıların dava açabileceğini sistematik biçimde ortaya koymuştur. Karar bugün de daire uygulamasında istikrarla esas alınmaktadır.

Muris Muvazaasının Şartları

Bir devrin muris muvazaası sayılabilmesi için genel olarak şu unsurlar aranır:

  • Görünürdeki işlem: Genellikle bir satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi bulunmalıdır.
  • Muvazaa anlaşması: Taraflar (muris ve devralan) işlemin gerçek olmadığı konusunda anlaşmış olmalıdır.
  • Gizli (gerçek) işlem: Tarafların asıl amacı bağış, yani karşılıksız kazandırmadır.
  • Mal kaçırma (aldatma) amacı: Murisin asıl saiki, mirasçılardan mal kaçırmak olmalıdır. Bu amaç, davanın en kritik ve ispatı en güç unsurudur.

Muvazaanın Belirlenmesinde Dikkate Alınan Karineler

Yargıtay, murisin gerçek iradesini belirlerken somut olayın özelliklerine bakar. Uygulamada mal kaçırma amacına işaret eden başlıca ölçütler şunlardır:

  • Tapuda gösterilen satış bedelinin gerçekte hiç ödenmemiş olması,
  • Devralanın, o bedeli ödeyecek mali güce sahip olmaması,
  • Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında fahiş oransızlık bulunması,
  • Murisin taşınmazı devretmek için makul, ekonomik bir ihtiyacının/sebebinin bulunmaması,
  • Devrin, belirli bir mirasçıyı kayırma ya da diğerlerini dışlama sonucu doğurması,
  • Murisin toplumsal/ailevi ilişkileri ve devrin yapıldığı koşullar.

Bu karineler tek başına değil, dosyadaki tüm delillerle birlikte değerlendirilir.

Muvazaanın Kabul Edilmediği Hâller

Her devir muris muvazaası değildir. Yargıtay uygulamasında, örneğin murisin bedelini bizzat ödeyerek üçüncü kişiden satın aldığı taşınmazı doğrudan bir mirasçısı adına tescil ettirmesi hâlinde 1974 tarihli İBK uygulanmaz; çünkü bu karar, murisin kendi üzerine kayıtlı taşınmazlar bakımından yaptığı temlikler için geçerlidir. Benzer şekilde, gerçekten bedeli ödenmiş ve iradeye uygun bir satış varsa muvazaadan söz edilemez.

Davayı Kimler Açabilir?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasını, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın tüm mirasçılar açabilir. Dava, ancak murisin ölümünden sonra açılabilir; çünkü miras hakkı, miras bırakanın ölümüyle doğar. Muris hayattayken mirasçıların bu davayı açması mümkün değildir.

Dava, muvazaalı işlemin tarafı olan (taşınmazı devralan) kişiye; o kişi de vefat etmişse mirasçılarına karşı açılır. Mirasçı, taşınmazın kendi miras payı oranında iptal ve adına tescilini talep eder.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Dava taşınmaz mülkiyetine ilişkin olduğundan yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz dava konusu ediliyorsa, bunlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde de dava açılabilir. Bu husus, benzer taşınmaz davalarıyla (örneğin el atmanın önlenmesi davası) aynı yetki mantığına dayanır.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Var mı?

Hayır. Muvazaalı işlemler baştan itibaren hükümsüz (geçersiz) kabul edildiğinden, muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Mirasçılar bu davayı her zamanaçabilir.

Geçmişte, murisin ölümünden çok uzun süre sonra açılan davaların “hakkın kötüye kullanılması” sayılabileceği tartışılmışsa da, Yargıtay güncel uygulamasında bu davaların süreye bağlı olmadığını ve uzun süre geçmiş olmasının tek başına hakkın kötüye kullanılması sayılamayacağını kabul etmektedir.

İspat ve Deliller

Muris muvazaası davasında en belirleyici aşama, muvazaanın (mal kaçırma amacının) ispatıdır. Mirasçılar, muvazaa iddiasını tanık dâhil her türlü delille ispatlayabilir. Uygulamada sıklıkla başvurulan deliller:

  • Tapu ve satış işlem kayıtları, satış bedeline ilişkin belgeler,
  • Taşınmazın gerçek değerini gösteren bilirkişi/keşif raporları (bedel–değer oransızlığı için),
  • Devralanın ödeme gücünü gösteren banka/gelir kayıtları,
  • Tanık beyanları ve murisin gerçek iradesine ilişkin diğer deliller.

İddianın ispatlanamaması hâlinde dava reddedilir; bu durumda davacı yargılama giderleri ve karşı taraf vekâlet ücretiyle yükümlü kalabileceğinden, dava öncesi delil değerlendirmesi büyük önem taşır.

Muris Muvazaası ile Tenkis Davası Arasındaki Fark

İki yol sıklıkla karıştırılır. Tenkis davası, geçerli bir bağışın saklı payı ihlal etmesi hâlinde, yalnızca saklı pay sahiplerince ve belirli süreler içinde açılır; sonucunda kazandırma saklı pay oranında indirilir. Muris muvazaasıdavasında ise işlem baştan geçersizdir; tüm mirasçılar süreye bağlı olmaksızın dava açabilir ve miras payı oranında iptal-tescil isteyebilir. Uygulamada bu talepler terditli (kademeli) olarak birlikte de ileri sürülebilir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Aşağıda muris muvazaası uygulamasında yön gösterici nitelikteki bazı kararlar, temel yaklaşımlarıyla özetlenmiştir:

  • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 01.04.1974, E. 1974/1, K. 1974/2: Muris muvazaasının temel dayanağıdır. Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı gizli bağış niteliğindeki işlemlerin geçersiz olduğunu ve saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçıların dava açabileceğini ortaya koymuştur.
  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 05.07.2023, E. 2022/5867, K. 2023/3994: Muris muvazaasının nispi (vasıflı) muvazaa niteliğinde olduğunu; mirasçının miras payı oranında tapu iptali ve tescil, bu mümkün olmazsa bedel talep edebileceğini vurgulamıştır.
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 06.05.2015, E. 2013/1-2302, K. 2015/1313: Muris muvazaasına dayalı davaların hak düşürücü süreye tabi olmadığını; devirlere uzun süre (kararda otuz üç yıl) ses çıkarılmamış olmasının tek başına dava açmayı hakkın kötüye kullanılması hâline getirmeyeceğini kabul etmiştir.
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.09.2022, E. 2020/345, K. 2022/1186: Aynı doğrultuda; muris muvazaası iddiasıyla açılan iptal-tescil davalarının süreye bağlı olmaksızın her zaman açılabileceğini teyit etmiştir.
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.06.2010, E. 2010/1-295, K. 2010/333: Muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali, tescil ve tenkis taleplerinin birlikte değerlendirilebileceğine ve murisin gerçek iradesinin araştırılması gerektiğine ilişkindir.
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.03.2019, E. 2017/1-1222, K. 2019/336: Miras bırakanın gerçek amacının mirasçılardan mal kaçırmak olduğunun kanıtlanamaması hâlinde davanın reddedilmesi gerektiğini; ispat yükünün önemini ortaya koymuştur.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Muris muvazaası davasını saklı payı olmayan mirasçı da açabilir mi? Evet. 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar bu davayı açabilir.

Muris hayattayken dava açılabilir mi? Hayır. Miras hakkı ölümle doğduğundan, dava ancak murisin ölümünden sonra açılabilir.

Muris muvazaası davasında zamanaşımı var mı? Hayır. Dava herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; her zaman açılabilir.

Tapuda satış görünüyorsa yine de dava açılabilir mi? Evet. Zaten muris muvazaasının tipik görünümü, gerçekte bağış olan bir işlemin tapuda “satış” gösterilmesidir. Önemli olan, bedelin gerçekten ödenip ödenmediği ve murisin gerçek iradesidir.

Hangi mahkemede dava açılır? Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle yapılan devir muvazaa olabilir mi? Evet. Görünürde ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılmış olsa da, gerçek amaç mal kaçırma/bağış ise muvazaa değerlendirmesi yapılabilir.

Sonuç

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, mirasçıların ihlal edilen miras haklarını geri kazanmalarının en etkili yollarından biridir. Davanın kaderini belirleyen unsur, mal kaçırma amacının somut delillerle ispatıdır. Bedel–değer oransızlığı, ödeme gücü ve murisin gerçek iradesine ilişkin delillerin doğru toplanması ve sunulması kritik önemdedir. Sürece başlamadan önce bir miras hukuku veya gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması, hem delil stratejisi hem de olası masraf riskleri açısından yararlı olacaktır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Borçlar Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Kira Hukuku | , , , , ,

Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası (2026): Şartları, Süreç ve Güncel Uygulama

Kira bedelinin enflasyon karşısında rayicin altında kalması ya da tam tersine kiracının aşırı bir bedelle karşı karşıya kalması, ülkemizde en sık yaşanan taşınmaz uyuşmazlıklarındandır. Bu noktada iki farklı hukuki yol karşımıza çıkar: kira tespit davası ve kira uyarlama davası. Sıklıkla birbirine karıştırılan bu iki dava; dayanağı, şartları ve amacı bakımından birbirinden ayrılır. Bu yazıda her iki davayı, 2026 yılı itibarıyla güncel mevzuat ve uygulama çerçevesinde ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin güncel piyasa koşullarına (rayice) uygun olarak mahkemece yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Sözleşmeyi sona erdirmez; yalnızca bedeli yeniden tayin eder. Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 343, 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. (Kira ilişkisine dair genel hizmetlerimiz için kira hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.)

Önemli bir husus, bu davanın hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmesidir. Kiraya veren bedeli artırmak, kiracı ise fahiş kaldığını düşündüğü bedeli düşürmek için başvurabilir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası ise, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek olağanüstü bir gelişme nedeniyle edimler arasındaki dengenin katlanılamaz ölçüde bozulması hâlinde açılır. Dayanağını TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükmünden alır. Amaç, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması; bu mümkün değilse feshidir.

Kısacası: kira tespiti olağan piyasa koşullarında bedelin rayice çekilmesini; kira uyarlaması ise olağanüstü ve istisnai bir durumda dengenin yeniden kurulmasını hedefler.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davasının Farkı

Kıstas Kira Tespit Davası Kira Uyarlama Davası
Yasal dayanak TBK m. 343-344-345 TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü)
Amaç Bedeli rayice/hakkaniyete uygun hâle getirmek Bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmak
Ön koşul Olağan koşullar yeterli (rayiçten sapma) Olağanüstü, öngörülemeyen bir gelişme şart
Tipik uygulama 5 yılını dolduran sözleşmelerde bedelin güncellenmesi Beklenmedik ekonomik şok, ağır maliyet değişimi
Niteliği Yaygın ve olağan bir dava İstisnai; şartları ağır

Kira Tespit Davasının Şartları

Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için genel olarak şu koşullar aranır:

  • Geçerli bir kira ilişkisinin bulunması: Yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Dava, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından açılabilir.
  • Hukuki yararın bulunması: Her davada olduğu gibi, davacının kira bedelinin tespitinde hukuki yararı olmalıdır. Aksi hâlde dava reddedilir.
  • Aşağıdaki hâllerden birinin varlığı:
    • 5 yıllık sürenin dolması (TBK m. 344/3): Taraflar her yıl artış oranı belirlemiş olsa dahi, sözleşme 5 yılını doldurduğunda, aralarında anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kira bedeli dava yoluyla yeniden belirlenebilir; veya
    • Sözleşmede artış hükmü bulunmaması (TBK m. 344/2): Yenilenen dönem için taraflar arasında bir artış anlaşması yoksa, bedel hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

5 Yıl Kuralı ve Rayiç Bedelin Belirlenmesi

Kira tespit davasının en kritik noktası 5 yıl kuralıdır. Sözleşmenin ilk beş yılında hâkim, kural olarak yıllık artışı TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlı olarak belirler. Ancak sözleşme beş yılı doldurduğunda, hâkim artık yalnızca TÜFE ile bağlı değildir; emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu ve fiziki özelliklerini, mevcut piyasa koşullarını ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek rayiç bedeli belirler (TBK m. 344/3). Bu belirleme genellikle mahkemece atanan bilirkişinin hazırlayacağı emsal ve rayiç değerlendirme raporuna dayanır.

Yargıtay uygulamasında, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine, tespit edilen rayiç bedel üzerinden takdiren bir “hakkaniyet (eski kiracı) indirimi” uygulanabildiği görülmektedir.

2026 Yılında Kira Artış Tavanı: %25 Sınırı Kalktı

Kira tespiti kadar merak edilen bir konu da yıllık kira artış tavanıdır. Bu noktada güncel durum şöyledir:

Konut kiralarına 11 Haziran 2022’de getirilen geçici %25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. 2026 yılı itibarıyla hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında tek yasal tavan, TBK m. 344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

  • Yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.
  • Örneğin Ağustos 2026 döneminde yenilenen sözleşmelerde uygulanabilecek yasal tavan oran %31,90 olarak açıklanmıştır. Bu oran her ay TÜİK verilerine göre değiştiğinden, sözleşmenin yenilendiği aya ait güncel oranın kontrol edilmesi gerekir.
  • Bu tavan emredicidir: Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir oran yazsa bile o kısım geçersizdir; yasal tavan uygulanır. Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran varsa, o düşük oran geçerli olur.

Yıllık artış tavanının aşılması hâlinde kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebilir. Bedelin rayiçten önemli ölçüde sapması ve şartların oluşması hâlinde ise kira tespit davası gündeme gelir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit ve kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise dava; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri veya taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Yetki bu davalarda kesin olmadığından, davalı süresinde ve usulüne uygun yetki itirazında bulunmazsa, davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.

Arabuluculuk Dava Şartı

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu (dava şartı) hâle gelmiştir. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında, dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması ve anlaşmama tutanağının dosyaya sunulması gerekir. Sürecin doğru yürütülmesi, ilerleyen aşamada davanın usulden reddedilmemesi açısından önemlidir.

İhtar Şartı ve Yeni Bedelin Hangi Dönemden Geçerli Olacağı

Kiraya veren tarafından açılacak kira tespit davasında, yeni bedelin davanın açıldığı dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için, kural olarak şu hâllerden birinin bulunması gerekir:

  • Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olmalı; veya
  • Bu 30 günlük süre içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş olmalı; ya da
  • Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmalıdır.

Bu koşullar sağlanmazsa, mahkemece belirlenen yeni bedel bir sonraki kira döneminde uygulanır.

Kira Uyarlama Davasının Şartları (TBK m. 138)

Uyarlama davası istisnai bir yol olduğundan şartları daha ağırdır. Genel olarak:

  • Sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen ve olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
  • Bu durumun borçludan kaynaklanmaması,
  • Değişen koşulların edimler dengesini aşırı derecede ve katlanılamaz ölçüde bozması,
  • Borçlunun edimini henüz ifa etmemiş veya aşırı güçlük altında ifa etmiş olması,

gerekir. Yabancı para üzerinden belirlenen kira bedellerinde ise kural olarak beş yıl geçmedikçe değişiklik istenemez (TBK m. 344/son); bu hâllerde uyarlama tartışmaları özel önem taşır.

Süreç Nasıl İşler?

Özetle tipik bir kira tespiti süreci şu adımlardan oluşur: (1) arabulucuya başvuru ve anlaşmama tutanağı, (2) yetkili ve görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması, (3) keşif ve bilirkişi incelemesiyle emsal/rayiç bedelin belirlenmesi, (4) hakkaniyet değerlendirmesi ve karar. Bilirkişi raporu bu davalarda sonucu doğrudan etkilediğinden, emsal seçiminin ve itiraz sürecinin titizlikle yürütülmesi gerekir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi? Evet. Kira bedelinin tespiti davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiracı, ödediği bedelin rayicin üzerinde olduğunu düşünüyorsa bu yola başvurabilir.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi? Kural olarak tespit davası, sözleşmede artış hükmü bulunmaması ya da 5 yıllık sürenin dolması hâllerinde gündeme gelir. İlk beş yılda hâkim artışı TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlı belirler; rayiç bedelin serbestçe belirlenmesi ise esas olarak 5 yılın dolmasıyla mümkün olur.

2026’da kira artış tavanı yüzde kaç? 2026 itibarıyla sabit bir yüzde tavan yoktur; tek yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Bu oran her ay değişir (örneğin Ağustos 2026 için %31,90). %25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.

Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam isterse ne olur? TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerindeki artış talebi hukuken geçersizdir. Fazla ödenen tutar kiracı tarafından geri istenebilir.

Kira tespit ve uyarlama davasında hangi mahkeme görevlidir? Her iki davada da Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir ve dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Kira tespit davası ne kadar sürer? Süre; bilirkişi incelemesi, keşif, emsal araştırması ve dosyanın yoğunluğuna göre değişir. Bu nedenle net bir süre vermek yerine, sürecin somut dosyaya göre değerlendirilmesi doğru olur.

Sonuç

Kira tespit ve kira uyarlama davaları, kira ilişkisinde bozulan dengeyi hukuki zeminde yeniden kurmanın iki farklı yoludur. Doğru davanın seçilmesi, sürelerin (ihtar, 5 yıl, dönem başı), arabuluculuk dava şartının ve emsal/bilirkişi sürecinin usulüne uygun yürütülmesi, sonucu doğrudan etkiler. Somut durumunuza uygun stratejinin belirlenmesi için bir gayrimenkul hukuku veya kira hukuku avukatından destek almanız yararlı olacaktır.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, İmar Hukuku |

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi: Güncel Durum (2026)

“İmar affı çıktı mı?” sorusu, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapısı bulunan taşınmaz sahipleri açısından güncelliğini koruyan bir konudur. Bu yazıda imar barışı kavramı, Yapı Kayıt Belgesi’nin sağladığı haklar ve sınırlar ile 2026 yılı itibarıyla mevcut durum genel hatlarıyla açıklanmaktadır. Ruhsatsız yapılara uygulanan yaptırımlar için <a href=”/kacak-yapi-ruhsatsiz-yapi”>kaçak yapı</a> yazımıza bakabilirsiniz.

İmar Barışı Nedir?

İmar barışı, imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş yapıların, belirli bir tarihe kadar olan kısmının belirli bir bedel karşılığında kayıt altına alınmasını sağlayan geçici bir düzenlemedir. Türkiye’de bu kapsamdaki son kapsamlı uygulama, 2018 yılında 3194 sayılı İmar Kanunu</a>’na eklenen geçici 16. madde ile hayata geçirilmiş ve bu kapsamda milyonlarca yapı için Yapı Kayıt Belgesi (YKB) düzenlenmiştir. Başvurular belirli bir süreyle sınırlı tutulmuş; bu süre dolduktan sonra yeni başvuru alınmamıştır.

Yapı Kayıt Belgesi Ne İşe Yarar?

Yapı Kayıt Belgesi, alındığı tarihten önceki imara aykırılıklar bakımından belirli haklar sağlar:

  • Belge kapsamındaki yapıya ilişkin yıkım kararlarını ve idari para cezalarını durdurur;
  • Yapıya elektrik, su ve doğalgaz aboneliği yapılmasına imkân tanır;
  • Belirli koşulların sağlanması hâlinde, yapının bulunduğu taşınmazın malik ile paylaşımı ya da kat mülkiyetine geçiş gibi işlemlerin önünü açabilir.

Mevcut bir belgenin durumu, <a href=”https://www.turkiye.gov.tr” target=”_blank” rel=”noopener”>e-Devlet</a> üzerindeki Yapı Kayıt Belgesi sorgulama hizmetinden kontrol edilebilir.

Yapı Kayıt Belgesi Neyi Sağlamaz?

Yapı Kayıt Belgesi’nin sağladığı korumanın sınırları, uygulamada çoğu zaman gözden kaçırılır. Öncelikle bu belge, bir ruhsat değildir ve yapıyı imar planına uygun hâle getirmez. Kazanılmış (müktesep) bir imar hakkı doğurmaz; yapı yeniden yapılmak istendiğinde, o tarihte yürürlükte olan imar planı ve <a href=”/imar-durumu-belgesi-imar-capi”>imar durumu</a> koşulları geçerli olur.

Ayrıca belge, yapının statik güvenliği veya deprem dayanıklılığı konusunda hiçbir teknik garanti içermez. Belge geçici niteliktedir; ilgili taşınmaz bir imar uygulamasına konu olduğunda ya da yapı ortadan kalktığında, kaydın hukuki etkisi de sona erebilir.

Yapı Kayıt Belgesi Hangi Hâllerde İptal Edilir?

Yapı Kayıt Belgesi, her koşulda kalıcı bir güvence değildir. Belgenin yanlış veya eksik beyana dayandığının tespit edilmesi (örneğin yapının beyan edilenden farklı olması ya da kapsam dışı bir alanda bulunması) hâlinde belge iptal edilebilir. Belge alındıktan sonra yapıya kat eklenmesi gibi yeni aykırılıklar yapılması da iptal sebebi olabilir. İptal hâlinde, durdurulmuş olan yıkım kararları ve para cezaları yeniden uygulanabilir hâle gelir. Uygulamada, hatalı beyana dayandığı belirlenen belgelerin iptal edildiği örnekler bulunmaktadır.

2026 İtibarıyla Yeni Bir İmar Affı Var mı?

Bu yazının hazırlandığı 2026 yılı itibarıyla, 2018’deki uygulamadan sonra yürürlüğe girmiş yeni bir imar affı bulunmamaktadır. 2024 yılında Meclis’e bu yönde bir kanun teklifi sunulmuş olmakla birlikte, bu teklif henüz yasalaşmamıştır. Dolayısıyla mevcut durumda yeni bir Yapı Kayıt Belgesi başvurusu yapılması mümkün değildir.

Bu noktada bir ayrım önemlidir: Zaman zaman gündeme gelen süre uzatımları, çoğunlukla yeni bir af değil, geçmişte İmar Barışı kapsamında belge almış ancak Hazine taşınmazının satın alınması veya ödeme süreçlerini tamamlayamamış hak sahiplerine yönelik düzenlemelerdir. Bu tür düzenlemeler, daha önce belge almamış kişilere yeni bir başvuru hakkı tanımaz. Konuya ilişkin “yeni imar affı çıktı” biçimindeki söylentiler yerine, <a href=”https://www.resmigazete.gov.tr” target=”_blank” rel=”noopener”>Resmî Gazete</a> ve ilgili idarelerin resmi duyurularının esas alınması gerekir.

Yapı Kayıt Belgeli Taşınmaz Alırken

Yapı Kayıt Belgesi bulunan bir taşınmaz satın alınırken; belgenin geçerlilik durumu, yapının imar planındaki konumu ve ileride bir imar uygulaması hâlinde doğabilecek riskler dikkatle değerlendirilmelidir. Bu tür bir alımda göz önünde bulundurulması gereken diğer hususlar için <a href=”/arsa-aliminda-hukuki-riskler”>arsa/taşınmaz alımında hukuki riskler</a> yazımıza bakabilirsiniz. Belgenin tapuya şerh edilmiş olması dahi, bir imar uygulaması karşısında sınırlı bir koruma sağlar.

Sonuç

İmar barışı ve Yapı Kayıt Belgesi, geçmişteki imara aykırılıklar için önemli ancak sınırlı bir koruma sağlamıştır. Belgenin bir ruhsat olmadığı, müktesep imar hakkı doğurmadığı ve belirli hâllerde iptal edilebileceği unutulmamalıdır. 2026 itibarıyla yeni bir af bulunmadığından, ruhsatsız yapıların yasal güvenceye kavuşturulması ancak mevcut hukuki mekanizmalar çerçevesinde mümkündür. Somut bir yapının durumu için <a href=”/iletisim”>iletişim</a> sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Genel, İmar Hukuku | , , , , , , , , , ,

Kaçak Yapı (Ruhsatsız Yapı): Yıkım, İmar Para Cezası ve Hukuki Yollar

Bir yapının hukuken “yasal” sayılabilmesi, yalnızca inşa edilmiş olmasına değil, gerekli izinlerin alınmış olmasına bağlıdır. Ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar, uygulamada “kaçak yapı” olarak adlandırılır ve ciddi idari yaptırımlarla karşılaşabilir. Bu yazıda kaçak yapı kavramı, uygulanabilecek yaptırımlar ve başvurulabilecek hukuki yollar genel hatlarıyla açıklanmaktadır.

Kaçak Yapı Nedir?

Kural olarak yapı yapabilmek için ilgili idareden yapı ruhsatı alınması, yapının tamamlanmasının ardından da yapı kullanma izin belgesi (iskân) düzenlenmesi gerekir. Bu izinler alınmadan inşa edilen yapılar ruhsatsız yapı; ruhsatı bulunmakla birlikte projesine, eklerine veya imar mevzuatına aykırı yapılan yapılar ise ruhsata aykırı yapı olarak nitelendirilir. Her iki durum da imar mevzuatı bakımından aykırılık oluşturur. Yapının imar planındaki konumu ve yapılaşma koşulları için <a href=”/imar-durumu-belgesi-imar-capi”>imar durumu belgesi</a> belirleyicidir.

Aykırılığın Tespiti: Yapı Tatil Tutanağı

İlgili idare (belediye veya yetkili idare), bir yapının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıldığını tespit ettiğinde durumu bir yapı tatil tutanağı ile belgelendirir ve yapıyı mühürleyerek inşaatı durdurur. Bu tutanak, sonraki tüm idari işlemlerin dayanağını oluşturduğundan, içeriğinin ve tespit edilen aykırılığın doğru biçimde belirlenmesi büyük önem taşır.

Uygulanabilecek Yaptırımlar

Kaçak yapıya karşı uygulanabilecek başlıca idari yaptırımlar, <a href=”https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=3194&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5″ target=”_blank” rel=”noopener”>3194 sayılı İmar Kanunu</a>’nun 32. ve 42. maddeleri çerçevesinde şunlardır:

  • Mühürleme ve inşaatın durdurulması: Aykırılığın tespiti üzerine yapı mühürlenir.
  • Ruhsata bağlanma imkânı: Yapının, mevzuata uygun hâle getirilerek ruhsata bağlanması mümkünse, malike bunun için süre tanınabilir.
  • Yıkım kararı: Yapının ruhsata bağlanması mümkün değilse, imar mevzuatına aykırı kısmın yıkımına karar verilebilir.
  • İdari para cezası: Aykırılığın niteliğine, yapının alanına ve konumuna göre değişen tutarlarda imar para cezası uygulanır.
  • Altyapı hizmetlerinin bağlanmaması: Ruhsatsız yapılara kural olarak elektrik, su ve doğalgaz aboneliği yapılmaz.

Cezai Boyut

İmar mevzuatına aykırı yapılaşma, bazı hâllerde yalnızca idari değil cezai sonuçlar da doğurabilir. Belediye sınırları içinde ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bina yapan veya yaptıran kişi bakımından, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu</a>’nun 184. maddesindeki “imar kirliliğine neden olma” suçu gündeme gelebilir. Bu suç açısından, yapının sonradan ruhsata veya mevzuata uygun hâle getirilmesinin ceza ilişkisine etkisi ayrıca değerlendirilir.

Hukuki Yollar: İdare Mahkemesinde İptal Davası

Yıkım kararı ve imar para cezası birer idari işlem olduğundan, hukuka aykırı olduğu düşünüldüğünde bunlara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İptal davasının işleyişi, süreleri ve yürütmenin durdurulması için <a href=”/imar-planina-karsi-iptal-davasi”>imar planına/işlemine karşı iptal davası</a> yazımıza bakabilirsiniz. Bu davada; yapı tatil tutanağının usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği, aykırılığın gerçekten mevcut olup olmadığı, cezanın doğru hesaplanıp hesaplanmadığı ve idarenin usul kurallarına uyup uymadığı denetlenir.

Bu tür davalarda dava açma süresi kısadır; işlemin tebliğinden itibaren yasal süre içinde dava açılmaması hâlinde işlem kesinleşir. Bu nedenle yıkım kararı veya para cezası tebliğ alındığında vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme yapılması önem taşır. Ayrıca dava ile birlikte, yıkımın önlenmesi için yürütmenin durdurulması da talep edilebilir.

İmar Barışı ile İlişkisi

Geçmişte, belirli bir tarihten önce yapılmış imara aykırı yapılar için <a href=”/imar-barisi-yapi-kayit-belgesi”>imar barışı</a> kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınabilmiştir. Ancak bu yazının hazırlandığı 2026 yılı itibarıyla, 2018’deki uygulamadan sonra yürürlüğe girmiş yeni bir imar affı bulunmamakta ve yeni başvuru yapılması mümkün değildir. Dolayısıyla mevcut durumda ruhsatsız yapıların yasal güvenceye kavuşturulması, ancak yapının mevzuata uygun biçimde ruhsatlandırılması ya da kentsel dönüşüm gibi mevcut hukuki mekanizmalar aracılığıyla mümkündür. Konuya ilişkin kurumsal bilgi için <a href=”https://www.csb.gov.tr” target=”_blank” rel=”noopener”>Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı</a>’nın sayfasına bakılabilir.

Sonuç

Kaçak yapı, kısa vadede bir çözüm gibi görünse de; yıkım, para cezası, aboneliklerin yapılamaması ve cezai sorumluluk gibi ciddi riskler taşır. Bir yapıya ilişkin yapı tatil tutanağı, yıkım kararı veya para cezası ile karşılaşıldığında, sürelerin kısa olması nedeniyle en kısa sürede hukuki yolların değerlendirilmesi gerekir. Destek için <a href=”/iletisim”>iletişim</a> sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.