Miras ya da ortak alım yoluyla bir taşınmaza birden fazla kişinin ortak (paydaş) olması, paydaşlar anlaşamadığında taşınmazın yıllarca âtıl kalmasına yol açabilir. Bu durumda ortaklığa son vermenin hukuki yolu ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır. Bu yazıda davayı; kimlerin açabileceği, aynen taksim ve satış yöntemleri, arabuluculuk dava şartı, görevli mahkeme, satış süreci ve güncel Yargıtay uygulamasıyla ele alıyoruz. Paydaşlar arası ihtilaflarda bu dava, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleriyle de bağlantılı olabilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz malda, ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek kişisel (münferit) mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür. Dayanağını TMK m. 698-703(paylı mülkiyet) ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümler oluşturur. TMK m. 698 uyarınca paydaşlardan her biri, belirli bir sebep göstermeksizin paylaşma isteyebilir.
Bu dava, çok taraflı bir davadır ve tüm taraflar için benzer sonuç doğurur. Öyle ki, davayı açan davacı yargılama sırasında davadan feragat etse dahi, davalılardan biri davayı takip edeceğini bildirerek davanın sonuçlanmasını sağlayabilir.
Davayı Kimler Açabilir, Kime Karşı Açılır?
Davayı paydaşlardan (ortaklardan) herhangi biri açabilir. Paylı mülkiyette pay oranı ne olursa olsun her paydaş tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava, diğer tüm paydaşlara karşı açılır; taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması (tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi) zorunludur.
İki Paylaşım Yöntemi: Aynen Taksim ve Satış
TMK m. 699 uyarınca paylaşım iki şekilde yapılabilir:
- Aynen taksim (fiilen bölme): Malın, paydaşlara payları oranında ayni olarak bölünmesidir. Taşınmazlarda çoğu zaman fiilen mümkün olmaz; parçaların eşit değerde ve nitelikte olması gerekir. Değer farkları, ivaz (para) eklenerek denkleştirilebilir.
- Satış suretiyle paylaşım: Aynen taksim mümkün değilse, mal açık artırma ile satılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satış, kural olarak herkese açık (umuma) yapılır; talep hâlinde yalnızca paydaşlar arasında da yapılabilir.
Önemli ilke: Yargıtay’a göre asıl olan aynen taksimdir. Taraflardan biri aynen taksim talep etmişse, mahkeme öncelikle bunun mümkün olup olmadığını keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırmalı; mümkünse aynen taksime, değilse satışa karar vermelidir.
Arabuluculuk Dava Şartı
7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında, 01.09.2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu (dava şartı) hâle gelmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve anlaşmama son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Aksi hâlde dava usulden reddedilebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
HMK m. 4 uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında, dava konusu malın değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Satış Süreci Nasıl İşler?
Mahkeme satışa karar verir ve karar kesinleşirse, süreç genel olarak şöyle işler: (1) hâkim bir satış memuru tayin eder, (2) bilirkişi tarafından kıymet takdiri yapılır ve ilgililere tebliğ edilir, (3) ilgililer tebliğden itibaren 7 gün içinde satışa karar veren sulh hukuk mahkemesinde kıymet takdirine şikâyet edebilir, (4) kıymet kesinleşince İİK hükümlerine göre açık artırma yapılır, (5) satış bedeli, harç ve giderler düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Dava Sırasında Dikkat Edilecek Hususlar
- Yargılama sırasında hisse devri yapılmasının önünde yasal engel yoktur; devir hâlinde taraf teşkili güncellenir.
- Taşınmaz üzerinde muhdesat (bina, ağaç vb.) uyuşmazlığı varsa, bu husus ayrıca değerlendirilir.
- Aile konutu şerhi/itirazı gibi durumlar davayı etkileyebilir; bu konuda güncel Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay yaklaşımı gözetilmelidir.
Konuya İlişkin Yargıtay Kararları
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 05.02.2019, E. 2018/2578, K. 2019/1985: Pay oranı ne olursa olsun her paydaşın ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahip olduğunu vurgulamıştır.
- Yargıtay (aynen taksim önceliği): Taraflardan biri aynen taksim talep etmişse, mahkemenin öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırması; mümkünse aynen taksime karar vermesi gerektiği yerleşik içtihattır. Aynen taksimde, KMK m. 12’deki eksiklikler giderilerek her paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilmesi ve değer farklarının ivazla denkleştirilmesi mümkündür.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Küçük paya sahip paydaş da dava açabilir mi? Evet. Pay oranı ne olursa olsun her paydaş tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Mahkeme her zaman satışa mı karar verir? Hayır. Asıl olan aynen taksimdir. Aynen taksim mümkünse ona; mümkün değilse satışa karar verilir.
Dava açmadan arabulucuya gitmek zorunlu mu? Evet. 01.09.2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartıdır; anlaşmama tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.
Davacı vazgeçerse dava düşer mi? Zorunlu değildir. Davalılardan biri davayı takip edeceğini bildirirse dava sürdürülür.
Hangi mahkemede açılır? Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Satış nasıl yapılır? Kıymet takdirinin kesinleşmesinin ardından İİK hükümlerine göre açık artırmayla satılır; bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, paydaşlar anlaşamadığında ortak mülkiyete son vermenin en etkili yoludur. Aynen taksim–satış tercihinin doğru yönetilmesi, taraf teşkili, arabuluculuk dava şartı ve kıymet takdiri sürecine itiraz gibi aşamalar sonucu doğrudan etkiler. Süreç için bir gayrimenkul hukuku avukatından, miras kaynaklı ihtilaflarda ise ayrıca miras hukuku yönünden destek alınması yararlı olacaktır.
Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
——————————–
*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.