| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, İmar Hukuku | , , , , ,

İmar Planına Karşı İptal Davası: Askı Süreci, İtiraz ve Dava

İmar planları, bir bölgenin geleceğini belirleyen ve taşınmaz maliklerinin haklarını doğrudan etkileyen idari işlemlerdir. Bir imar planı veya plan değişikliği; parselin kullanım kararını değiştirebilir, yapılaşma hakkını azaltabilir ya da taşınmazı yol veya yeşil alanda bırakabilir. Bu kararların parsele etkisini <a href=”/imar-durumu-belgesi-imar-capi”>imar durumu belgesi</a> üzerinden takip etmek mümkündür. Hukuka aykırı olduğu düşünülen bu tür işlemlere karşı yargı yolu açıktır. Bu yazıda imar planına karşı iptal davasının işleyişi genel hatlarıyla açıklanmaktadır.

İmar Planı Bir İdari İşlemdir

İmar planları, belediye meclisi ya da yetkili idare tarafından onaylanan düzenleyici idari işlemlerdir. İdari bir işlem olması, bunlara karşı idari yargıda (idare mahkemelerinde) dava açılabilmesi sonucunu doğurur. Denetim; işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden hukuka uygun olup olmadığı üzerinden yapılır.

Askı Süreci ve İtiraz

Onaylanan imar planları, ilgili idare tarafından belirli bir süre askıya çıkarılarak ilan edilir. Bu ilan, planın kesinleşmeden önce ilgililerce görülmesini ve gerekirse itiraz edilmesini sağlar. 3194 sayılı İmar Kanunu</a>’nun 8. maddesi çerçevesinde askı süresi kural olarak bir aydır.

Askı süresi içinde, plana karşı ilgili idareye itiraz edilebilir. İdare, itirazı değerlendirerek kabul veya reddeder. İtirazın reddi ya da askı süresinin itirazsız sona ermesi, dava sürecinin önünü açar. Bu nedenle, plan değişikliğinden etkilenen taşınmaz maliklerinin askı sürecini yakından takip etmesi büyük önem taşır; askı süresinin kaçırılması, hak kaybına yol açabilir.

Dava Açma Süresi

İmar planına karşı iptal davası, <a href=”https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2577&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5″ target=”_blank” rel=”noopener”>2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu</a>’ndaki genel dava açma sürelerine tabidir. Bu süreler; planın askıya çıkarılması, askı süresi içinde itiraz edilip edilmemesi ve itirazın idarece cevaplanma tarihi gibi unsurlara göre farklı biçimde hesaplanabilir. Süre hesabı, hak kaybına yol açmayacak biçimde titizlikle yapılmalı; tereddüt hâlinde en erken tarih esas alınarak hareket edilmelidir. Ayrıca düzenleyici işlemlerin uygulanması üzerine, uygulama işlemiyle birlikte planın da dava konusu edilebilmesi mümkün olabilir.

Menfaat (Dava Ehliyeti) Koşulu

İptal davası açabilmek için, dava açan kişinin işlemle meşru, kişisel ve güncel bir menfaatinin ihlal edilmiş olması gerekir. İmar planı davalarında; plan kapsamındaki taşınmazın maliki, komşu parsel sahibi ya da o bölgede menfaati etkilenen kişiler bakımından bu koşulun gerçekleştiği kabul edilebilir. Menfaat ilişkisinin somut olarak ortaya konulması, davanın esasına geçilebilmesi için gereklidir.

Denetim Ölçütleri: Plan Neye Göre İptal Edilir?

İmar planı iptal davalarında mahkeme, planın aşağıdaki ölçütlere uygun olup olmadığını denetler:

  • Plan kademelenmesine uygunluk: Alt ölçekli plan, üst ölçekli plana (nazım–uygulama ilişkisi, çevre düzeni planı) aykırı olamaz.
  • Şehircilik ilkeleri ve planlama esasları: Nüfus yoğunluğu, donatı alanı dengesi, ulaşım, sağlık koşulları gibi ölçütler.
  • Kamu yararı: Planın kişisel çıkarlara değil, kamu yararına hizmet etmesi gerekir.

Bu değerlendirme genellikle teknik nitelikte olduğundan, mahkemeler çoğu zaman şehir plancısı ve ilgili uzmanlardan oluşan bir bilirkişi heyeti aracılığıyla keşif ve inceleme yaptırır. Konuya ilişkin içtihatlara <a href=”https://www.danistay.gov.tr” target=”_blank” rel=”noopener”>Danıştay</a>’ın kararları üzerinden ulaşılabilir.

Yürütmenin Durdurulması

İmar planına dayanılarak yapılacak uygulamalar (örneğin ruhsat verilmesi veya yapılaşma), telafisi güç zararlara yol açabilir. Bu nedenle iptal davasıyla birlikte, işlemin yürütmesinin durdurulması talep edilebilir. Mahkeme, işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç zarar doğması koşullarının birlikte gerçekleştiği kanaatine varırsa, dava sonuçlanıncaya kadar işlemin uygulanmasını durdurabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İmar planına karşı iptal davaları, kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde görülür. Kararlara karşı istinaf ve temyiz yolları, idari yargıdaki genel kurallar çerçevesinde açıktır.

Sonuç

İmar planları, taşınmaz malikinin en temel haklarından biri olan yapılaşma hakkını doğrudan etkiler. Hukuka aykırı bir plan veya plan değişikliğine karşı en kritik unsur zamanında hareket etmektir; çünkü askı ve dava süreleri kısa ve hak düşürücü niteliktedir. Bu nedenle plan değişikliğinden haberdar olan taşınmaz maliklerinin, süreleri kaçırmadan hukuki değerlendirme yaptırması önem taşır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, İmar Hukuku | , , , , ,

Arsa Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Riskler

Arsa alımında kadastral parsel ve imar parseli farkı, hisseli tapu riski, DOP, tapu şerhleri ve ‘imara açılacak arsa’ vaatleri. Arsa alırken yapılması gereken hukuki incelemeler.Arsa, birçok yatırımcı için cazip bir seçenek olsa da, gayrimenkul türleri arasında hukuki riski en yüksek olanların başında gelir. Çünkü bir arsanın değeri, görünen fiziki durumundan çok, tapu kaydı ve imar durumu gibi görünmeyen unsurlara bağlıdır. Bu yazıda, arsa alımında en sık karşılaşılan hukuki riskler ve alım öncesinde yapılması gereken incelemeler ele alınmaktadır. Konunun genel çerçevesi için <a href=”/imar-hukuku-arsa-alimi-yapilasma”>imar hukuku rehberimize</a> de bakabilirsiniz.

Kadastral Parsel ile İmar Parseli Farkı

İmar hukukunda “arazi” ile “arsa” farklı kavramlardır. Arsa, belediye ve mücavir alan sınırları içinde, imar planıyla yapılaşmaya ayrılmış parseli ifade eder. Arazi ise henüz bu niteliği kazanmamış taşınmazdır.

Bir taşınmazın kadastral parsel mi yoksa imar parseli mi olduğu kritik bir ayrımdır. Kadastral parseller, imar uygulaması (parselasyon) görmemiş taşınmazlardır ve üzerinde doğrudan yapılaşma çoğu zaman mümkün olmaz. İmar parseli ise parselasyon sonucu oluşmuş, yapılaşmaya uygun parseldir. Parselasyona ilişkin esaslar <a href=”https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=3194&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5″ target=”_blank” rel=”noopener”>3194 sayılı İmar Kanunu</a>’nun 18. maddesinde düzenlenmiştir. “Tarla” veya “arazi” vasfındaki bir taşınmazın, imar parseline dönüşeceği varsayımıyla satın alınması, en sık rastlanan risklerden biridir.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi

Bir taşınmaz parselasyon işlemine tabi tutulduğunda; yol, park, okul gibi kamusal ihtiyaçlar için taşınmazlardan belirli bir oranda Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılır. Bu kesinti nedeniyle, düzenleme öncesi sahip olunan alan ile düzenleme sonrası elde edilecek imar parselinin yüzölçümü aynı olmayabilir. Henüz parselasyon görmemiş bir taşınmaz alınırken, ileride uygulanacak DOP kesintisinin taşınmazın kullanılabilir alanını azaltacağı hesaba katılmalıdır.

Hisseli Tapu Riski

Uygulamada en çok mağduriyete yol açan konulardan biri hisseli (paylı) tapulardır. Hisseli tapuda alıcı, taşınmazın belirli ve sınırları çizili bir kısmına değil, taşınmazın tamamına yaygın bir paya sahip olur. Satıcı, “şu köşedeki bölüm senin olacak” dese bile, bu paylaşımın hukuken bağlayıcı olması için paydaşlar arasında usulüne uygun bir taksim yapılması ya da ifraz (ayırma) işlemiyle bağımsız parsellerin oluşturulması gerekir.

Özellikle tarım arazisi niteliğindeki taşınmazlarda, <a href=”https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=5403&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5″ target=”_blank” rel=”noopener”>5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu</a>’ndaki asgari bölünme büyüklüğü ve bölünmezlik kuralları nedeniyle hisseli satışlar ek kısıtlamalara tabi olabilir. Bu tür taşınmazlarda “villa/konut yapılacak” vaadiyle satılan hisseler, çoğu zaman fiilen o amaçla kullanılamaz.

Tapu Kaydındaki Şerh ve Kısıtlamalar

Alım öncesinde tapu kaydının ve üzerindeki takyidatların incelenmesi zorunludur. Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, irtifak hakkı, aile konutu şerhi veya kamulaştırma şerhi bulunması, alıcının hukuki durumunu doğrudan etkiler. Tapu kaydı ve takyidatlar, <a href=”https://webtapu.tkgm.gov.tr” target=”_blank” rel=”noopener”>Web-Tapu (TKGM)</a> ve <a href=”https://www.turkiye.gov.tr” target=”_blank” rel=”noopener”>e-Devlet</a> üzerinden sorgulanabilir. Aynı şekilde, taşınmazın kamulaştırma kapsamında olup olmadığı, üzerinde dava şerhi bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

“İmara Açılacak Arsa” Vaatleri

“Yakında imara açılacak”, “imarlı olacak”, “yatırımlık arsa” gibi ifadelerle pazarlanan taşınmazlar, çoğu zaman fiilen imar planı bulunmayan araziler olabilir. Bir taşınmazın imara açılması; nazım ve uygulama imar planlarının yapılması, onaylanması ve askı süreçlerinin tamamlanması gibi tamamen idarenin takdirindeki süreçlere bağlıdır. Bir plan veya plan değişikliğine karşı hangi hukuki yollara başvurulabileceği için <a href=”/imar-planina-karsi-iptal-davasi”>imar planına karşı iptal davası</a> yazımıza bakabilirsiniz. Satıcının bu konuda verdiği sözlü taahhütler, gerçekleşeceğinin hukuki bir güvencesi olmadığından, yalnızca resmi belgelere dayanılması gerekir.

Bazı durumlarda, alıcıya belirli bir yapılaşma imkânının, altyapının veya imar durumunun taahhüt edilmesine rağmen bu edimler yerine getirilmez. Böyle hâllerde, somut olaya göre temerrüt, ayıba karşı tekeffül veya edimin imkânsızlığı gibi hükümler gündeme gelebilir; bu değerlendirme, sözleşmenin içeriğine ve tarafların edimlerini ne ölçüde yerine getirdiğine bağlıdır.

Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi ve Şerh

Tapuda devir hemen yapılamayacaksa, tarafların hak ve yükümlülüklerini güvence altına almanın yolu düzenleme şeklinde arsa satış vaadi sözleşmesi yapılmasıdır. Noterde düzenlenen bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, alıcının hakkını üçüncü kişilere karşı da korunaklı hâle getirir. Şerh edilmemiş bir satış vaadi, taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devri hâlinde alıcıyı zor durumda bırakabilir.

Alım Öncesi Yapılması Gereken İncelemeler

  • İlgili belediyeden <a href=”/imar-durumu-belgesi-imar-capi”>imar durumu belgesi</a> temin edilerek yapılaşma koşullarının incelenmesi;
  • Tapu kaydının, şerh, haciz, ipotek ve irtifak haklarının kontrolü;
  • Taşınmazın kadastral mı imar parseli mi olduğunun, parselasyon ve DOP durumunun araştırılması;
  • Hisseli tapularda payın fiili karşılığının ve taksim imkânının değerlendirilmesi;
  • Vaatlerin değil, resmi belgelerin esas alınması;
  • Devir hemen yapılamıyorsa satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenip tapuya şerh edilmesi.

Sonuç

Arsa alımı, doğru incelendiğinde değerli bir yatırım; eksik incelendiğinde ise uzun ve maliyetli uyuşmazlıkların kaynağı olabilir. Riskin büyük bölümü, alım gerçekleşmeden önce yapılacak tapu ve imar incelemeleriyle önlenebilir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, İmar Hukuku | , , , , ,

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi: Güncel Durum (2026)

“İmar affı çıktı mı?” sorusu, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapısı bulunan taşınmaz sahipleri açısından güncelliğini koruyan bir konudur. Bu yazıda imar barışı kavramı, Yapı Kayıt Belgesi’nin sağladığı haklar ve sınırlar ile 2026 yılı itibarıyla mevcut durum genel hatlarıyla açıklanmaktadır. Ruhsatsız yapılara uygulanan yaptırımlar için <a href=”/kacak-yapi-ruhsatsiz-yapi”>kaçak yapı</a> yazımıza bakabilirsiniz.

İmar Barışı Nedir?

İmar barışı, imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş yapıların, belirli bir tarihe kadar olan kısmının belirli bir bedel karşılığında kayıt altına alınmasını sağlayan geçici bir düzenlemedir. Türkiye’de bu kapsamdaki son kapsamlı uygulama, 2018 yılında 3194 sayılı İmar Kanunu</a>’na eklenen geçici 16. madde ile hayata geçirilmiş ve bu kapsamda milyonlarca yapı için Yapı Kayıt Belgesi (YKB) düzenlenmiştir. Başvurular belirli bir süreyle sınırlı tutulmuş; bu süre dolduktan sonra yeni başvuru alınmamıştır.

Yapı Kayıt Belgesi Ne İşe Yarar?

Yapı Kayıt Belgesi, alındığı tarihten önceki imara aykırılıklar bakımından belirli haklar sağlar:

  • Belge kapsamındaki yapıya ilişkin yıkım kararlarını ve idari para cezalarını durdurur;
  • Yapıya elektrik, su ve doğalgaz aboneliği yapılmasına imkân tanır;
  • Belirli koşulların sağlanması hâlinde, yapının bulunduğu taşınmazın malik ile paylaşımı ya da kat mülkiyetine geçiş gibi işlemlerin önünü açabilir.

Mevcut bir belgenin durumu, <a href=”https://www.turkiye.gov.tr” target=”_blank” rel=”noopener”>e-Devlet</a> üzerindeki Yapı Kayıt Belgesi sorgulama hizmetinden kontrol edilebilir.

Yapı Kayıt Belgesi Neyi Sağlamaz?

Yapı Kayıt Belgesi’nin sağladığı korumanın sınırları, uygulamada çoğu zaman gözden kaçırılır. Öncelikle bu belge, bir ruhsat değildir ve yapıyı imar planına uygun hâle getirmez. Kazanılmış (müktesep) bir imar hakkı doğurmaz; yapı yeniden yapılmak istendiğinde, o tarihte yürürlükte olan imar planı ve <a href=”/imar-durumu-belgesi-imar-capi”>imar durumu</a> koşulları geçerli olur.

Ayrıca belge, yapının statik güvenliği veya deprem dayanıklılığı konusunda hiçbir teknik garanti içermez. Belge geçici niteliktedir; ilgili taşınmaz bir imar uygulamasına konu olduğunda ya da yapı ortadan kalktığında, kaydın hukuki etkisi de sona erebilir.

Yapı Kayıt Belgesi Hangi Hâllerde İptal Edilir?

Yapı Kayıt Belgesi, her koşulda kalıcı bir güvence değildir. Belgenin yanlış veya eksik beyana dayandığının tespit edilmesi (örneğin yapının beyan edilenden farklı olması ya da kapsam dışı bir alanda bulunması) hâlinde belge iptal edilebilir. Belge alındıktan sonra yapıya kat eklenmesi gibi yeni aykırılıklar yapılması da iptal sebebi olabilir. İptal hâlinde, durdurulmuş olan yıkım kararları ve para cezaları yeniden uygulanabilir hâle gelir. Uygulamada, hatalı beyana dayandığı belirlenen belgelerin iptal edildiği örnekler bulunmaktadır.

2026 İtibarıyla Yeni Bir İmar Affı Var mı?

Bu yazının hazırlandığı 2026 yılı itibarıyla, 2018’deki uygulamadan sonra yürürlüğe girmiş yeni bir imar affı bulunmamaktadır. 2024 yılında Meclis’e bu yönde bir kanun teklifi sunulmuş olmakla birlikte, bu teklif henüz yasalaşmamıştır. Dolayısıyla mevcut durumda yeni bir Yapı Kayıt Belgesi başvurusu yapılması mümkün değildir.

Bu noktada bir ayrım önemlidir: Zaman zaman gündeme gelen süre uzatımları, çoğunlukla yeni bir af değil, geçmişte İmar Barışı kapsamında belge almış ancak Hazine taşınmazının satın alınması veya ödeme süreçlerini tamamlayamamış hak sahiplerine yönelik düzenlemelerdir. Bu tür düzenlemeler, daha önce belge almamış kişilere yeni bir başvuru hakkı tanımaz. Konuya ilişkin “yeni imar affı çıktı” biçimindeki söylentiler yerine, <a href=”https://www.resmigazete.gov.tr” target=”_blank” rel=”noopener”>Resmî Gazete</a> ve ilgili idarelerin resmi duyurularının esas alınması gerekir.

Yapı Kayıt Belgeli Taşınmaz Alırken

Yapı Kayıt Belgesi bulunan bir taşınmaz satın alınırken; belgenin geçerlilik durumu, yapının imar planındaki konumu ve ileride bir imar uygulaması hâlinde doğabilecek riskler dikkatle değerlendirilmelidir. Bu tür bir alımda göz önünde bulundurulması gereken diğer hususlar için <a href=”/arsa-aliminda-hukuki-riskler”>arsa/taşınmaz alımında hukuki riskler</a> yazımıza bakabilirsiniz. Belgenin tapuya şerh edilmiş olması dahi, bir imar uygulaması karşısında sınırlı bir koruma sağlar.

Sonuç

İmar barışı ve Yapı Kayıt Belgesi, geçmişteki imara aykırılıklar için önemli ancak sınırlı bir koruma sağlamıştır. Belgenin bir ruhsat olmadığı, müktesep imar hakkı doğurmadığı ve belirli hâllerde iptal edilebileceği unutulmamalıdır. 2026 itibarıyla yeni bir af bulunmadığından, ruhsatsız yapıların yasal güvenceye kavuşturulması ancak mevcut hukuki mekanizmalar çerçevesinde mümkündür.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, İmar Hukuku | , , , , , , , , ,

İmar Hukuku: Arsa Alımında ve Yapılaşmada Bilinmesi Gereken Temel Hukuki Esaslar

İmar hukuku, bir taşınmazın nasıl ve ne ölçüde kullanılabileceğini, üzerine hangi koşullarda yapı yapılabileceğini belirleyen kuralların bütünüdür. Bir arsanın değeri de, üzerine yapılabilecek yapının niteliği de büyük ölçüde imar durumuyla şekillenir. Bu nedenle gayrimenkul yatırımı yapan, arsa satın alan veya taşınmazı üzerinde yapılaşmak isteyen herkesin, işlemin hukuki sonuçlarını önceden değerlendirmesi önem taşır. Bu yazıda imar hukukunun temel kavramları ile uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar ve başvurulabilecek hukuki yollar genel hatlarıyla ele alınmıştır.

İmar Hukukunun Temel Kaynakları

Türk hukukunda imar düzeninin çatısını 3194 sayılı İmar Kanunu oluşturur. Kanunun yanında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği gibi ikincil düzenlemeler, uygulamanın ayrıntılarını belirler. Bu mevzuat düzenli olarak güncellenmektedir; nitekim Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde 2025 ve 2026 yıllarında yangın güvenliği, otopark, su yönetimi ve dijital proje teslimi gibi başlıklarda çeşitli değişiklikler yapılmıştır. Bu nedenle bir yapılaşma planlanırken, işlem tarihinde yürürlükte olan mevzuatın esas alınması gerekir.

İmar Planları ve Plan Hiyerarşisi

İmar planları, bir bölgenin gelecekteki kullanım biçimini belirleyen ve belirli bir hiyerarşi içinde düzenlenen idari işlemlerdir. En üst ölçekten alta doğru genel olarak şu sıralama izlenir:

  • Çevre düzeni planı: Geniş bir bölgenin genel arazi kullanım kararlarını verir.
  • Nazım imar planı: Arazi parçalarının kullanım biçimini, yoğunluk ve yapılaşma ilkelerini gösterir.
  • Uygulama imar planı: Yapı adalarını, yolları, yapılaşma koşullarını (kat adedi, taban alanı, yapı yaklaşma mesafeleri vb.) parsel bazında belirleyen, uygulamaya doğrudan esas olan plandır.

Bir taşınmaz üzerinde ne yapılabileceği, esas olarak uygulama imar planındaki kararlara bağlıdır. Alt ölçekli planlar üst ölçekli planlara aykırı olamaz; bu hiyerarşi, plan iptali davalarında da belirleyici bir denetim ölçütüdür.

İmar Durumu Belgesi (İmar Çapı) Neden Kritiktir?

İmar durumu belgesi (halk arasında “imar çapı”), bir parselin imar planındaki konumunu ve o parsel için geçerli yapılaşma koşullarını gösteren, ilgili belediyeden alınan resmi bir belgedir. Bu belge; parselin konut, ticaret, sanayi gibi hangi kullanıma ayrıldığını, kaç katlı ve hangi ölçülerde yapı yapılabileceğini, yola terk veya kamuya ayrılan alan bulunup bulunmadığını ortaya koyar.

Arsa alımında en sık yapılan hatalardan biri, imar durumu incelenmeden işlem yapılmasıdır. Tapuda “arsa” olarak görünen bir taşınmaz, imar planında yeşil alan, yol, okul alanı veya donatı alanı olarak ayrılmış olabilir; bu durumda üzerine özel yapı yapılması mümkün olmayabilir. Benzer şekilde, “imara açılacak”, “yakında imarlı olacak” gibi ifadelerle pazarlanan araziler, fiilen imar planı bulunmayan ya da yapılaşmaya kapalı taşınmazlar olabilir. Bu tür vaatler, çoğu zaman satıcının kontrolünde olmayan idari süreçlere bağlıdır ve gerçekleşeceğinin hukuki bir güvencesi yoktur.

Kadastral Parsel, İmar Parseli ve Arazi–Arsa Ayrımı

İmar hukukunda “arazi” ile “arsa” farklı kavramlardır. Arsa, belediye ve mücavir alan sınırları içinde, imar planıyla iskâna (yapılaşmaya) ayrılmış parselleri ifade eder. Arazi ise henüz bu niteliği kazanmamış taşınmazdır. Bir taşınmazın imar parseline dönüşmesi çoğu zaman parselasyon (arazi ve arsa düzenlemesi) işlemiyle gerçekleşir.

Bu düzenleme sırasında, yol, park, okul gibi kamusal ihtiyaçlar için taşınmazlardan belirli bir oranda Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılır. Yani düzenleme öncesi sahip olunan kadastral parselin yüzölçümü ile düzenleme sonrası elde edilecek imar parselinin yüzölçümü aynı olmayabilir. Arsa alırken, taşınmazın parselasyon görüp görmediğinin, DOP kesintisinin yapılıp yapılmadığının ve hisseli bir yapıya sahip olup olmadığının incelenmesi büyük önem taşır. Özellikle hisseli tapularda, alıcının belirli bir bağımsız bölüme değil, taşınmazın tamamına yaygın bir paya sahip olduğu; bu payın fiilen hangi kısma karşılık geleceğinin ancak paydaşlar arasında yapılacak taksim veya ifraz işlemiyle netleşeceği unutulmamalıdır.

2025 yılında yürürlüğe giren düzenlemelerle, kamu hizmet alanında kalması nedeniyle yapılaşma hakkı verilemeyen parseller için bu hakkın başka parsellere aktarılmasını sağlayan imar hakkı aktarımı mekanizması ilk kez yönetmelik düzeyinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bu düzenleme, özellikle donatı alanında kalan taşınmaz malikleri açısından yeni bir hukuki imkân sunmaktadır.

İmar Planlarına Karşı Hukuki Yollar

İmar planları birer idari işlem olduğundan, hukuka aykırı olduğu düşünülen planlara karşı yargı yolu açıktır. Uygulamada iki aşamalı bir denetim söz konusudur:

Onaylanan imar planları, ilgili idarece belirli bir süre (kural olarak bir ay) askıya çıkarılır. Bu askı süresi içinde plana karşı idareye itiraz edilebilir. İtirazın reddi ya da askı süresinin sonu, dava açma süresini başlatır.

İmar planının iptali için idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bu davada planın; üst ölçekli planlara, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olup olmadığı denetlenir. Dava açma süreleri ve menfaat/husumet koşulları hak kaybına yol açmayacak biçimde titizlikle değerlendirilmelidir; bu nedenle plan değişikliğinden etkilenen taşınmaz maliklerinin askı sürecini yakından takip etmesi önerilir.

Ruhsatsız Yapı, Yıkım ve İmar Para Cezaları

Yapı yapabilmek için kural olarak ilgili idareden yapı ruhsatı alınması, yapının tamamlanmasının ardından da yapı kullanma izin belgesi (iskân) düzenlenmesi gerekir. Ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılar, İmar Kanunu uyarınca mühürlenebilir, hakkında yıkım kararı verilebilir ve idari para cezası uygulanabilir. Bu kararlar da birer idari işlem olduğundan, süresi içinde idare mahkemesinde dava konusu edilebilir.

Geçmiş imara aykırılıkları belirli koşullarla kayıt altına alan imar barışı uygulaması ve buna bağlı Yapı Kayıt Belgesi, en son 2018 yılında hayata geçirilmiştir. Güncel durumda (2026 itibarıyla) 2018 sonrasında yürürlüğe girmiş yeni bir imar affı bulunmamaktadır; bu konuda Meclis’e sunulmuş bir kanun teklifi olmakla birlikte, teklif henüz yasalaşmamıştır. Dolayısıyla mevcut hâliyle yeni bir yapı kayıt belgesi başvurusu yapılması mümkün değildir. Ayrıca daha önce alınmış bir Yapı Kayıt Belgesi’nin, yanlış beyana dayandığının tespiti veya belge sonrası yeni aykırılıklar yapılması hâlinde iptal edilebileceği; iptal hâlinde durdurulmuş yıkım ve para cezalarının yeniden uygulanabilir hâle geleceği göz önünde bulundurulmalıdır.

Vaat Edilen Yapılaşma veya İmar Durumunun Gerçekleşmemesi

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir başka sorun, arsa veya proje satışlarında alıcıya belirli bir yapılaşma imkânının, altyapının ya da imar durumunun taahhüt edilmesine rağmen bu edimlerin yerine getirilmemesidir. Böyle durumlarda, somut olayın koşullarına göre farklı hukuki nitelendirmeler gündeme gelebilir:

  • Taahhüt edilen edimin süresinde ifa edilmemesi hâlinde temerrüt hükümleri ve buna bağlı olarak aynen ifa, gecikme tazminatı veya sözleşmeden dönme talepleri;
  • Satılan taşınmazın vaat edilen niteliği taşımaması hâlinde ayıba karşı tekeffül hükümleri;
  • Sözleşmeye konu edimin baştan itibaren objektif olarak imkânsız olması hâlinde, sözleşmenin kesin hükümsüzlüğü ve ödenen bedelin iadesi talepleri.

Bu ihtimallerin hangisinin uygulanacağı; sözleşmenin içeriğine, verilen taahhütlerin kapsamına, taşınmazın imar durumuna ve tarafların edimlerini ne ölçüde yerine getirdiğine bağlıdır. Bu tür uyuşmazlıklarda, bedelin ödenmesi ile tapu/arsa payı devri arasındaki ilişkinin ve sözleşmedeki teslim–ruhsat koşullarının ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekir.

Arsa Alımında Dikkat Edilmesi Gereken Başlıklar

İmar kaynaklı uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, alım öncesinde yapılacak incelemelerle önlenebilir. Öne çıkan başlıklar şunlardır:

  • Taşınmazın imar durumu belgesinin ilgili belediyeden temin edilerek incelenmesi;
  • Tapu kaydının, üzerindeki şerh, haciz, ipotek ve irtifak haklarının kontrol edilmesi;
  • Taşınmazın kadastral mı yoksa imar parseli mi olduğunun, parselasyon ve DOP durumunun araştırılması;
  • Hisseli tapularda payın fiili karşılığının ve taksim imkânının değerlendirilmesi;
  • “İmara açılacak” gibi sözlü vaatlere değil, resmi belgelere dayanılması;
  • Satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenlenmesi ve tapuya şerh edilmesinin sağlanması.

Sonuç

İmar hukuku, idare hukuku ile eşya ve borçlar hukukunun kesiştiği, teknik ve mevzuatın sık değiştiği bir alandır. Bir taşınmazın imar durumu; hem değerini hem de hukuki güvenliğini doğrudan etkiler. Bu nedenle arsa alımı, yapılaşma veya bir imar işlemine karşı hak arama süreçlerinde, işlem tarihinde yürürlükte olan mevzuatın ve somut olayın özelliklerinin birlikte değerlendirilmesi büyük önem taşır.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Makaleler |

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Site Yönetimi Rehberi

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Site Yönetimi Rehberi: Bilmeniz Gereken Her Şey

Apartman veya site içinde yaşayan herkesin günlük hayatını doğrudan etkileyen, ancak çoğu zaman yeterince bilinmeyen bir hukuk dalı vardır: kat mülkiyeti kanunu. Aidat ödemeleri, ortak alanların kullanımı, yönetici seçimi, tadilat izinleri gibi pek çok konuda yaşanan anlaşmazlıkların temelinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) hükümlerinin bilinmemesi yatar. Bu rehberde, kat mülkiyeti kavramının ne olduğunu, site yönetimi ve apartman yönetiminin nasıl işlediğini, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini güncel mevzuat çerçevesinde ele alıyoruz.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkân, ofis vb.) üzerinde, o bölümün maliki adına kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Bir siteyi veya apartmanı satın aldığınızda aslında iki tür hakka birden sahip olursunuz:

  • Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı: Dairenizin, dükkânınızın veya ofisinizin tek başınıza tasarruf edebildiğiniz kısmı.
  • Ortak alanlar üzerindeki müşterek mülkiyet payı: Merdivenler, asansörler, çatı, bahçe, otopark, sığınak gibi tüm kat maliklerinin birlikte kullandığı ve arsa payı oranında ortak malik sayıldığı alanlar.

Bu ikili yapı, kat mülkiyetini sıradan bir mülkiyet ilişkisinden ayırır; çünkü bağımsız bölümünüzde yapacağınız bir işlem bile, ortak alanları veya komşularınızı etkileyebileceği için kanunla sınırlandırılmıştır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle arsa üzerinde kat irtifakı tesis edilmesi, yapının tamamlanmasının ardından ise tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru ile kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Bu süreçte mimari projeye uygunluk, yapı kullanma izin belgesi (iskân) ve yönetim planının tapuya tescili önem taşır (KMK m. 12). Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış yapılarda kat mülkiyetinin bir ön aşaması olup, yapı bittikten sonra kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekir (KMK m. 3).

Yönetim Planı Nedir ve Neden Önemlidir?

Yönetim planı, sitenin veya apartmanın “anayasası” niteliğindedir; tüm kat maliklerini ve onların külli/cüzi haleflerini bağlar. Pek çok site sakini, taşındığı binanın yönetim planını hiç okumamıştır. Oysa yönetim planı; aidat tutarlarının belirlenme yöntemini, ortak alanların kullanım kurallarını, yöneticinin yetki ve sorumluluklarını, hatta bazı durumlarda evcil hayvan veya iş yeri kullanımı gibi konuları dahi düzenleyebilir. Yönetim planında değişiklik yapılması, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dördünün oyunu gerektirir (KMK m. 28); bu nedenle kolay değiştirilebilir bir belge değildir.

Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır, Kararlar Nasıl Alınır?

Sitenin veya apartmanın en üst karar organı, kat malikleri kuruludur. KMK uyarınca:

Kat malikleri kurulu, yönetim planında başka bir tarih belirtilmemişse her yıl ocak ayı içinde olağan olarak toplanır (KMK m. 29). Olağanüstü toplantılar ise yöneticinin gerekli görmesi veya kat maliklerinin en az üçte birinin yazılı talebi üzerine yapılabilir.

Toplantı yeter sayısı, kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır (KMK m. 30). İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, bir hafta sonra yapılacak ikinci toplantıda çoğunluk aranmaksızın hazır bulunanlarla karar alınabilir; ancak bu ikinci toplantıya katılanların sayısı, kat maliklerinin üçte birinden az olamaz.

Toplantılarda alınan kat malikleri kurulu kararları, toplantıya katılmayan veya muhalif kalan kat maliklerini de bağlar; ancak haklarını ihlal eden kararlara karşı, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir (KMK m. 33).

Site Yöneticisi Kimdir, Görevleri Nelerdir?

Kat sayısı en az sekiz olan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK m. 34). Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından her yıl, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir; kat maliklerinden biri olabileceği gibi, dışarıdan profesyonel bir site yönetim şirketi de görevlendirilebilir.

Yöneticinin başlıca görevleri arasında şunlar yer alır:

  • Ortak alanların bakım, onarım ve temizliğini sağlamak
  • Kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamak
  • Aidat ve diğer ortak giderleri toplamak, gerektiğinde icra takibi başlatmak
  • Yangın, su baskını gibi acil durumlarda gerekli önlemleri almak
  • Yıl sonunda işletme projesini ve gelir-gider hesabını kat malikleri kuruluna sunmak

Yöneticinin bu görevleri ihmal etmesi veya kötüye kullanması hâlinde, kat malikleri kurulu tarafından görevden alınması mümkündür; ayrıca yönetici, görevi nedeniyle verdiği zararlardan hukuken sorumludur (KMK m. 38-40).

Aidat Nedir? Ortak Giderler Nasıl Paylaşılır?

Site veya apartman yönetiminde en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularından biri aidat ödemeleridir. KMK’ya göre kat malikleri, ortak yer ve tesislerin bakım, koruma ve yönetim giderlerine, kural olarak arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK m. 20); ancak yönetim planında farklı bir paylaşım esası (örneğin eşit paylaşım) kararlaştırılmışsa bu esas geçerli olur.

Aidatını ödemeyen kat malikine ne olur? Aidatını süresinde ödemeyen kat malikine, gecikme süresine göre aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı uygulanabilir (KMK m. 20). Yönetici, ödenmeyen aidatlar için kat malikine karşı doğrudan icra takibi başlatabilir; bu konuda ayrıca dava açmasına gerek yoktur (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 68). Aidat borcu, taşınmazın yeni malikine de geçer; bir bağımsız bölümü satın alan kişi, önceki malikten kalan aidat borçlarından da -kanunda öngörülen sınırlar dahilinde- sorumlu tutulabilir. Bu nedenle gayrimenkul alım satımlarında aidat borcu sorgusu yapılması büyük önem taşır.

Ortak Alanların Kullanımı ve Tadilat Kuralları

Bahçe, otopark, sosyal tesis gibi ortak alanların kullanımı, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararlarında belirlenen kurallara tabidir (KMK m. 19). Hiçbir kat maliki, ortak alanı kendi tekeline alamaz, burada izinsiz tadilat yapamaz veya başkalarının kullanımını engelleyecek şekilde davranamaz. Aynı şekilde, bağımsız bölümde yapılacak ve binanın taşıyıcı sistemini, statiğini veya dış cephesini etkileyecek tadilatlar için diğer kat maliklerinin oybirliği ile rızası aranır (KMK m. 19).

Gürültü, koku, kötü kullanım gibi komşuluk hukukuna aykırı davranışlar da KMK kapsamında düzenlenmiştir (KMK m. 18); bu tür ihlallerde yönetici veya diğer kat malikleri, mahkemeden men kararı talep edebilir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (KMK m. 33). Aidat alacakları için icra takibi yoluna gidilebileceği gibi, yönetim planı veya kurul kararlarının iptali, ortak gider paylaşımına itiraz, ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar gibi konularda doğrudan dava açılması da mümkündür. Tarafların anlaşmazlığı mahkemeye taşımadan önce arabuluculuk veya uzlaşma yoluna başvurması, hem süre hem de maliyet açısından avantaj sağlayabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kaç daireli binalarda yönetici atanması zorunludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, bağımsız bölüm sayısı en az sekiz olan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK m. 34). Daha az sayıda bağımsız bölümü olan binalarda yönetici ataması ihtiyaridir.

Yönetim planı tek taraflı olarak değiştirilebilir mi?

Hayır. Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dördünün (4/5) oyu gerekir (KMK m. 28); tek bir kat malikinin veya yöneticinin yönetim planını değiştirme yetkisi yoktur.

Aidatını ödemeyen kat malikine hangi yaptırımlar uygulanabilir?

Aidat borcunu süresinde ödemeyen kat malikine aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanabilir (KMK m. 20), ayrıca yönetici doğrudan icra takibi başlatabilir. Borç, bağımsız bölümün yeni malikine de belirli sınırlar dahilinde geçebilir.

Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?

Kat malikleri kurulu kararına karşı, kararı öğrenen kat maliki, öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m. 33).

Sonuç

Kat mülkiyeti kanunu, sadece hukukçuların değil, bir apartmanda veya sitede yaşayan herkesin temel düzeyde bilmesi gereken bir alandır. Yönetim planını okumak, kat malikleri kurulu toplantılarına katılmak ve aidat yükümlülüklerini zamanında yerine getirmek, hem bireysel hakların korunması hem de ortak yaşam alanlarının sağlıklı işlemesi açısından kritik önem taşır. Karmaşık veya yüksek meblağlı uyuşmazlıklarda ise bir avukattan hukuki destek almak, hak kaybının önüne geçecektir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Makaleler | , , , , , , ,

Muris Muvazaası

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedir? Hukuki Boyutları, Unsurları, İspatı ve Sonuçları

Miras hukuku, aile içi ilişkilerin en hassas alanlarından biridir. Özellikle miras bırakanın (muris) sağlığında yaptığı taşınmaz devirleri, mirasçıların saklı paylarını zedeleyebilmekte ve ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Halk arasında “mirastan mal kaçırma” olarak bilinen muris muvazaası, Türk hukukunda Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiş önemli bir kavramdır. Bu makale, muris muvazaasının hukuki tanımını, unsurlarını, ispatını, sonuçlarını ve pratikteki uygulamalarını bilgilendirici bir şekilde ele almaktadır.

1. Muris Muvazaası Kavramı ve Tanımı

Muvazaa, Borçlar Hukuku’nda tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir görünüş yaratmasıdır (TBK m. 19). Muris muvazaası ise bu genel kurumun miras hukukundaki özel bir uygulamasıdır.

Muris muvazaası; miras bırakanın, mirasçılarını miras paylarından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malını, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma akdi gibi göstererek devretmesidir.

Burada iki işlem vardır:

  • Görünürdeki işlem: Satış sözleşmesi (veya benzeri ivazlı sözleşme) – tarafların gerçek iradesine uymaz.
  • Gizli işlem: Bağış (karşılıksız kazandırma) – mirasçılardan gizlenir.

Amaç, saklı paylı mirasçıların ileride tenkis davası açmasını engellemektir. Çünkü görünürde “satış” yapılmış gibi gösterilirse, mirasçılar tenkis yerine muvazaa iddiasıyla doğrudan tapu iptali talep edebilir.

2. Hukuki Dayanak

Muris muvazaası Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) doğrudan düzenlenmemiştir. Temel dayanağı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’dır:

“Bir kimsenin; mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmiş bulunması halinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılarının, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanunu’nun 18. maddesine (şimdiki TBK m. 19) dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine…” (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 1.4.1974 tarih ve 1/2 sayılı kararı)

Bu karar, muris muvazaasının nisbi muvazaa niteliğinde olduğunu vurgular. Ayrıca TBK m. 19 (nisbi muvazaa), TMK m. 706 (taşınmaz bağışının resmi şekli) ve dürüstlük kuralı (TMK m. 2) ile desteklenir.

3. Muris Muvazaasının Unsurları

Yargıtay’a göre muris muvazaası dört unsurdan oluşur ve bu unsurlar birlikte bulunmalıdır:

  1. Görünürdeki İşlem: Tarafların tapuda satış (veya ölünceye kadar bakma) sözleşmesi yapması.
  2. Muvazaa Anlaşması: Miras bırakan ile lehine devir yapılan kişi arasında, görünürdeki sözleşmenin gerçek iradeye uymadığı konusunda gizli anlaşma.
  3. Mirasçılardan Mal Kaçırma Kastı (En kritik unsur): Murisin asıl amacı mirasçılarını mirastan mahrum bırakmaktır. Makul bir satış ihtiyacı yoksa (borç, geçim sıkıntısı vb.) bu kastın varlığı kabul edilir.
  4. Gizli İşlem: Gerçekte bağış (karşılıksız kazandırma) iradesi.

Bu unsurlardan herhangi biri eksikse muris muvazaası iddiası kabul edilmez. Örneğin, gerçek bir satış varsa veya muris malvarlığını makul ölçülerde paylaştırmışsa muvazaa söz konusu olmaz.

4. İspat ve Deliller

İspat yükü, muvazaayı iddia eden mirasçıya aittir (TMK m. 6, HMK m. 190). Mirasçılar her türlü delille (tanık dâhil) ispat edebilir; çünkü muvazaa iddiası üçüncü kişi sıfatıyla ileri sürülür.

Yargıtay’ın yerleşik emareleri (bir bütün olarak değerlendirilir):

  • Tapuda gösterilen bedel ile rayiç bedel arasındaki fahiş fark.
  • Murisin malvarlığının büyük kısmını tek kişiye devretmesi.
  • Murisin ekonomik ihtiyacı olmaması (emekli maaşı, başka malları varken satış).
  • Alıcının ödeme gücünün olmaması veya bedelin gerçekten ödenmemesi.
  • Muris ile alıcı arasındaki yakın aile bağı (eş, çocuk, ikinci eş vb.).
  • Mirasçılarla ilişkilerin bozulması ve mal kaçırma kastını gösteren diğer olgular (tanık beyanları, banka kayıtları, miras bırakanın vasiyeti veya önceki paylaştırmaları).

Yalnızca bedel farkı tek başına yeterli değildir; tüm dosya bir arada incelenir.

5. Hukuki Sonuçları ve Dava

Muris muvazaası tespit edildiğinde:

  • Görünürdeki satış sözleşmesi muvazaalı olduğu için kesin hükümsüzdür.
  • Gizli bağış sözleşmesi resmi şekil şartına uymadığı için (TMK m. 706, TBK m. 237) geçersizdir.
  • Tapu kaydı iptal edilir ve miras bırakanın terekesine iade edilir (tapu iptal ve tescil davası).

Dava Özellikleri:

  • Sadece tapulu taşınmazlar için açılabilir.
  • Zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur (kesin hükümsüzlük).
  • Saklı pay sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar açabilir.
  • Davada tereke temsilcisi veya tüm mirasçıların katılımı gerekebilir (TMK m. 640).
  • Ecrimisil (kira geliri) talebi de mümkündür.

6. Yargıtay Kararlarından Örnekler

Yargıtay, her somut olayı kendi şartlarında değerlendirir. Bazı tipik kararlar:

  • Murisin emekli maaşı varken ve başka malları dururken tek bir taşınmazı “satması” + bedel farkı + terekeden para çıkmaması → muvazaa kabul edilmiştir.
  • Miras bırakanın kız çocuklarından mal kaçırmak için ikinci eşiyle yaşadığı dönemde devir yapması → mal kaçırma kastı tespit edilmiştir.

Bu kararlar, emarelerin “bir bütün olarak” değerlendirilmesi gerektiğini vurgular.

7. Sonuç ve Pratik Öneriler

Muris muvazaası, miras hukukunda adaleti korumak için geliştirilmiş önemli bir içtihattır. Ancak ispatı zor ve her olaya özgüdür. Miras bırakanlar açısından: Gerçek satış yapmak veya miras sözleşmesi/noter vasiyeti ile malvarlığını planlamak daha güvenli bir yoldur.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Genel, Makaleler | , , , , , , , , , ,

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Mülkiyet hakkının korunmasında temel başvuru yollarından biri olan tapu iptali ve tescilinin hukuki çerçevesi, sebepleri ve yargılama süreci

Gayrimenkul Hukuku·TMK 716 – 1026·HMK m. 1 vd.

Tapu iptali ve tescil davası; geçerli bir hukuki nedene dayanmaksızın ya da kanuna, ahlaka veya kişilik haklarına aykırı biçimde tesis edilmiş tapu kayıtlarının silinmesi ve mülkiyetin gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan bir ayni hak davasıdır.

Hukuki Dayanak ve Temel İlkeler

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi ile tapuya tescil ilkesine bağlanmıştır. Tescil, mülkiyetin kazanılması için kurucu nitelik taşıdığından geçersiz ya da haksız biçimde yapılan tesciller, üçüncü kişilerin tapu siciline güvenini korumak ile gerçek hak sahiplerinin korunması arasındaki dengeyi tehdit eder.

Tapu sicilinin aleniyeti ve güvenilirliği ilkesi gereği iyi niyetli üçüncü kişiler, tapu kütüğündeki kaydı esas alarak hak kazanabilir (TMK m. 1023). Ancak bu güvence sınırsız değildir; kanun tarafından öngörülen çeşitli hallerde tapu kaydı hukuki denetim altına alınabilir ve iptal yaptırımıyla karşılaşabilir.

DAVA TÜRÜ                                                      GÖREVLI MAHKEME

Ayni Hak                                                                 Asliye Hukuk

Mülkiyet üzerinde doğrudan sonuç doğurur.         HMK m. 2 gereği

 

 
YETKILI MAHKEME                                 HARÇ TÜRÜ

Taşınmazın Bulunduğu Yer                            Nispi- Dava değeri üzerinden hesaplanır

HMK m. 12 – kesin yetki

Tapu İptalinin Hukuki Sebepleri

  1. HUKUKI EHLIYETSIZLIK

Taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapan kişinin işlem anında ayırt etme gücünden yoksun olması ya da vesayet altında bulunması nedeniyle yetkisiz temsilci aracılığıyla hareket etmesi, tapu tescilinin iptalini gerektiren başlıca sebeplerdendir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı; “temlikten az zaman önce veya az zaman sonra alınan sağlık kurulu raporları”nı kritik delil olarak değerlendirmektedir.

  1. MURIS MUVAZAASI (MIRASTAN MAL KAÇIRMA)

Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağış niteliği taşıyan devir işleminin satış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak gösterilmesi, muris muvazaasının tipik görünümüdür. Bu durumda mirasçılar, kanunda öngörülen süre sınırlamasına tabi olmaksızın iptal-tescil davası açabilir.

  1. İRADE SAKATLIKLARI

Hata, hile veya ikrah sonucu gerçekleştirilen taşınmaz devirleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 30–39. maddeleri kapsamında iptal edilebilir niteliktedir. İptal hakkı, sebebin öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

  1. SAHTE BELGE VE İMZA

Tapu devrine dayanak teşkil eden resmi senedin sahte belge ya da sahte imzayla düzenlenmesi, tescili başından itibaren geçersiz kılar. Bu hallerde ceza yargılaması ile hukuk davası bir arada yürütülebilir; mahkumiyet kararı kesin delil niteliği taşır.

  1. ŞEKIL EKSIKLIĞI

Taşınmaz satış sözleşmelerinin resmi şekle (noterde ya da tapu müdürlüğünde düzenleme) uyulmadan yapılması, geçersizlik sonucunu doğurur. Adi yazılı belge ile yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersiz olduğundan bu belgeye dayanılarak yapılan tescil iptal edilebilir.

  1. KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE OLAĞANÜSTÜ KAZANMA

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar ile tapu kütüğündeki kaydın gerçek durumu yansıtmadığının anlaşıldığı hallerde, zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımı (TMK m. 713) iptal-tescil davasına konu edilebilir.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre tapu iptali davalarında ispat yükü kural olarak davacıdadır; ancak muris muvazaasında uygulamada hayatın olağan akışına ve karine yöntemine başvurulmaktadır.”

Yargılama Süreci: Adım Adım

  • 1.Delillerin Derlenmesi: Tapu kayıtları, resmi senetler, sağlık kurulu raporları, tanık ifadeleri ve varsa ceza dosyasının temin edilmesi
  • 2.Dava Dilekçesinin Hazırlanması: İptal talebinin hukuki sebebi, taşınmaza ilişkin bilgiler ve tescil istemi açıkça belirtilir
  • 3.Harç ve Giderlerin Yatırılması: Nispi karar ve ilam harcı taşınmazın belirlenen değeri üzerinden hesaplanır
  • 4.İhtiyati Tedbir Talebi: Yargılama süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla tedbir kararı talep edilmelidir
  • 5.Ön İnceleme ve Tahkikat: Mahkeme HMK m. 137 kapsamında ön inceleme duruşması yapar; uyuşmazlık konuları netleştirilir
  • 6.Bilirkişi İncelemesi: Tapu kayıtları, taşınmaz değeri, hâl ve şartlar bilirkişi aracılığıyla incelenir
  • 7.Karar ve Tescil: Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte tapu müdürlüğüne bildirim yapılır ve tescil gerçekleştirilir

Süre Sınırlamaları

Tapu iptal ve tescil davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir; mülkiyet hakkı ayni bir hak olduğundan bu hakkı koruma amacıyla açılan dava herhangi bir süre sınırına bağlı değildir. Bununla birlikte dava hakkının belirli sürelerle sınırlandırıldığı istisnai haller mevcuttur:

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜREYE TABI HALLER

  • İrade sakatlıkları (hata, hile, ikrah): 1 yıl
  • Tenkis davası: 10 yıl / 1 yıl
  • Tasarrufun iptali: 5 yıl

SÜRESIZ AÇILABILECEK DAVALAR

  • Muris muvazaası
  • Ehliyetsizlik (mutlak butlan)
  • Sahte belge / imza
  • Şekil eksikliği

Davanın Tarafları ve Husumet

Tapu iptal ve tescil davasında aktif husumet (davacı), hakkı침해된 gerçek mülkiyet hakkı sahibine; pasif husumet (davalı) ise tapu kütüğünde adına kayıtlı görünen kişiye aittir. Taşınmaz birden fazla kişi arasında el değiştirmişse zincirleme devir işlemlerinin tamamı davaya dahil edilmelidir. Mirasçıların açtığı davalarda tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi zorunlu değildir; her mirasçı kendi payı oranında dava açabilir.

DİKKAT EDILMESI GEREKEN ÖNEMLİ BIR NOKTA

İyi niyetli üçüncü kişi ilkesi (TMK m. 1023), tapu devir zincirinde belirli bir halkayı koruyabilir. Taşınmazın elden geçtiği her aşamada alıcının iyi niyet durumu ayrı ayrı incelenmelidir. Kötü niyetin ispatı, iptal talebinin başarısını doğrudan etkiler.

Masraf ve Vekâlet Ücreti

Tapu iptali davaları nispi harca tabidir. Dava sonunda haksız çıkan taraf; yargılama giderleri, bilirkişi ücreti ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre hesaplanan karşı yan vekâlet ücretini ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın güncel rayiç değeri esas alınarak tahmini yargılama maliyetinin hesaplanması önerilir.

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, mülkiyet hakkının anayasal güvencesi çerçevesinde hak sahiplerine tanınan güçlü bir hukuki araçtır. Ancak her davanın kendine özgü olgusal ve hukuki boyutları bulunduğundan, yargılama sürecinin başından itibaren uzman bir avukatla çalışmak hem hak kayıplarını önler hem de sürecin etkin biçimde yönetilmesini sağlar.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.  Son güncelleme: Nisan 2026.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Makaleler | , , , , , , ,

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ SÜRECİ

Kentsel Dönüşümün Hukuki Süreci: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Güncel Uygulama (2026)

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, güvenli ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmak amacıyla yürütülen en önemli kamusal müdahalelerden biridir. Temel hukuki dayanağı, 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu Kanun’un uygulama yönetmeliğidir.

2023-2024 yıllarında getirilen salt çoğunluk (%50+1) uygulaması, 4 Şubat 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile daha da netleştirilmiş ve süreç hızlandırılmıştır. Bu değişiklikler karar alma, toplantı usulleri, tebligat, pay satışı ve tapu güvenliği konularında önemli yenilikler getirmiştir.

1. Riskli Yapı Tespiti Aşaması

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı veya riskli alan tespit edilmesiyle başlar.

  • Başvuru: Kat maliklerinden tek bir malikin (veya kanuni temsilcisinin) başvurusu yeterlidir. Diğer maliklerin onayı aranmaz.
  • Tespit Yetkilisi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum/kuruluşlar tarafından yapılır (beton karot örneği, taşıyıcı sistem incelemesi vb.).
  • Rapor Onayı ve Tebliğ: Hazırlanan rapor İl Müdürlüğü/Başkanlık tarafından onaylanır. Onay sonrası tapuya “Riskli Yapı” şerhi işlenir.
  • Tebliğ Usulü: Maliklere tebligat gönderilir; ayrıca bina girişine asılır ve muhtarlıkta 2 gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır.

İtiraz ve Dava Hakkı Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlık İl Müdürlüğü’ne yazılı itiraz edebilir. İtirazlar Teknik Heyet tarafından incelenir (30 gün içinde karar verilir; verilmezse zımnen ret). İtiraz yolundan bağımsız olarak, tebliğ/öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde yetkili İdare Mahkemesi‘nde iptal davası açılabilir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılır.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere 60 gün içinde yapıyı tahliye edip yıktırma yükümlülüğü doğar.

2. Tahliye ve Yıkım Aşaması

  • Malikler, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine en az 90 gün önce yazılı bildirimde bulunur.
  • Tahliye edilmezse idarece tahliye ve yıkım yapılır; masraflar maliklerden tahsil edilir.
  • Yıkım sonrası tapuda riskli yapı şerhi kalksa da, 2026 değişikliği ile “6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm işlemi devam etmektedir” şeklinde açıklayıcı bir şerh konulur → tapu güvenliği artırılmıştır.
  • Tahliye olan malik ve kiracılara kira yardımı ödenir (2026’da İstanbul için maliklere aylık ~8.000 TL civarı, kiracılara toplu ödeme; tutarlar her yıl güncellenir).
  • Bazı projelerde “Yarısı Bizden” gibi devlet destekli kampanyalar devam eder (hibe + kredi).

3. Yeniden Yapım ve Karar Alma Süreci (En Önemli Değişiklik: 2026)

2026 yönetmelik değişikliği ile salt çoğunluk (%50+1) uygulaması daha sağlam bir usule bağlanmıştır.

  • Toplantı Zorunluluğu: Karar almak için toplantı yapılması zorunludur. En az bir malikin talebiyle toplantı çağrısı yapılır.
  • Çağrı Usulü: Muhtarlıkta, bina ilan panosunda, noter aracılığıyla veya elektronik tebligatla duyurulur. İlan 15 gün askıda kalır.
  • Karar Yeter Sayısı: Toplantıda hazır bulunanların salt çoğunluğu (%50+1) yeterlidir.
  • Karar İçeriği: Yeni projenin şartları, müteahhit teklifi, arsa payı dağılımı vb. açıkça belirtilir.

Karara Katılmayan Maliklere Özel Süreç (Madde 15/A)

  • Karara katılmayan maliklere, karar ve teklif şartları usulüne uygun tebliğ edilir (tebliğde teklifin incelenebileceği yer belirtilir).
  • Tebliğden sonra 15 gün içinde anlaşma sağlanmazsa, malikin payı idarece açık artırmayla satılır.
  • Satış işlemi tamamlanmadan yapı ruhsatı başvurusu yapılamaz → 2026 değişikliği ile bu zincir kopmaz hale getirilmiştir.

4. Yapı Ruhsatı ve İnşaat Aşaması

  • Salt çoğunluk kararı + tebligat + pay satışı prosedürü tamamlandıktan sonra idareye ruhsat başvurusu yapılır.
  • Müteahhit teminat oranı %6 olarak belirlenmiştir (2026 güncellemesi).
  • İnşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti kurulur ve yeni tapular dağıtılır.

5. Devlet Destekleri ve Haklar

  • Kira Yardımı: Tahliye eden maliklere ve kiracılara illere göre değişen miktarda kira yardımı (e-Devlet üzerinden başvuru).
  • Taşınma Yardımı ve faiz destekli kredi imkanları mevcuttur.
  • Kiracılar tahliye tazminatı talep edebilir; ancak riskli yapı tespiti kiracıya doğrudan itiraz hakkı vermez.

Sonuç: Profesyonel Hukuki Destek Neden Önemli?

Kentsel dönüşüm süreci, mülkiyet hakkı, sözleşme ve idari işlem dengesini doğrudan ilgilendiren karmaşık bir alandır. 2026 değişiklikleriyle süreç hızlanmış olsa da, tebligat usulleri, toplantı çağrıları, 15 günlük satış süreleri ve tapu şerhleri gibi ayrıntılarda küçük bir hata bile hak kaybına yol açabilir. Riskli yapı tespitinden, pay satışı davasına, müteahhit ile yapılan sözleşmelerin denetlenmesinden yıkım itirazlarına kadar her aşamada uzman bir avukatın desteği, hem süreci hızlandırır hem de hak kayıplarını önler.

Ofisimiz, kentsel dönüşüm davalarında yılların deneyimiyle müvekkillerine danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Ekibimizin Hizmetleri

  • Binanızın riskli olup olmadığının tespiti konusunda lisanslı kuruluşlara yüksek ücretler ödemeden önce binanızın ön değerlendirmesinin yapılması (sağlam, güçlendirme gerekli, yeniden yapılmalı konusunda ön değerleme)
  • Riskli yapı tespiti ücretlerinin maliklerin cebinden çıkmadan nasıl yaptırılacağı konusunda danışmanlık verilmesi
  • Riskli yapılarda bundan sonraki süreç hukuki, mühendislik, mimarlık uzmanlığı ve piyasa bilgilerini gerektirmektedir. Bu konularda, deneyimlerimize dayanarak maliklere izleyecekleri yolda ışık tutulması
  • Riskli yapı tespitinden, binanın yıkımına ve tekrar yeni binanıza taşınana kadar geçen tüm süreçte maliklere uzman desteği verilmesi
  • Riskli Yapı tespiti akabinde yıkım ve yeniden inşa sürecini kapsayan dönemde sürecin hukuki takibinin yapılması
  • Mevzuat uyarınca, yıkım ve yeniden inşa işlemlerine muvafakat göstermeyen maliklere ilişkin iş ve işlemlerin takibi
  • İnşaat şirketleri ve apartman yönetimi toplantılarına katılarak, tarafların izlemeleri gereken yolları göstermek
  • Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili mevzuata aykırı yapılan kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararların iptali davalarının takibi
  • Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
  • Olumsuz oy kullanan maliklere mevzuat uyarınca gönderilmesi gereken ihtarnamelerin hazırlanması
  • Yıkım sürecini engelleyecek şekilde daireyi boşaltmayan kat maliklerine karşı ihtarnamelerin gönderilmesi ve neden oldukları zararlar için diğer kat maliklerince rücu davalarının açılması ve takibi
  • Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
  • Yapılan görüşmeler doğrultusunda; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ortak şirket veya kooperatif kurulması gibi size en uygun iş ve sözleşme modeli oluşturulması
  • SPK onaylı değerleme şirketlerine halen mevcut bağımsız bölümlerin paylaşıma esas değerler için puantaj toplantılarında hukuki önerilerde bulunulması, yol gösterilmesi
  • İnşaat şirketi ve apartman yönetimi ile görüşmelerde baz oluşturacak inşaat/yatırım hukuki ve teknik sözleşmelerinin hazırlanması
  • Konsept ve ana proje seçim süreçlerinde gereken hukuki yardımların yapılması
  • Maliklere yapılacak taşınma ve kira yardımı gibi süreçlerde hukuki yardımların yapılması
  • Maliklerin, devlet destekli inşaat kredilerini süratle alabilmeleri konusunda tam destek verilmesi
  • Apartman yönetimine inşaat süresince sözlü veya yazılı olarak danışmanlık yapılması
  • Kaba inşaat sürerken müteahhidin sözleşmeye uymasının sağlanması için hukuki yardımda bulunulması ve gerekirse ihtarname çekilmesi
  • İmar durumu değişiklikleri sonucunda sözleşmenin revize edilmesi
  • Kat malikleri ve apartman yönetiminin SPK Değerleme Şirketi gibi diğer taraflarla olan sözleşmelerinin hazırlanması
  • Binanın iskanın alınması sürecinde müteahhidin sözleşmeye uyması konusunda hukuki yardımda bulunulması

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku | , , , , , , , , ,

Taşınmazlar (Ev-Arsa) Üzerinde İntifa Hakkı Kurulması

İntifa hakkı, TMK 794 ile düzenlenen ve hak sahibine hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren bir sınırlı ayni haktır.

Buna göre intifa hakkı kurulması ile intifa hakkı tesis edilen taşınmazın kuru (çıplak) mülkiyeti tapuda malik olarak yazılı kişiye ait olup, taşınmazın kullanımı, yönetimi ve semerelerinden faydalanılması intifa hakkı sahibine ait olacaktır. Taşınmazın maliki, kullanma ve yararlanma haklarını kullanamayacağı için taşınmazın çıplak (kuru) mülkiyetine sahip olacaktır. İntifa hakkı sahibi olan kişi ise, intifa hakkı konusu olan ev ve arsada doğabilecek tüm maddi menfaatlerinden faydalanma yetkisine sahip olacaktır.

Ev ve arsalar üzerinde kurulacak intifa hakkı, tapuda malik ve intifa hakkı tesis edilecek kişi arasında düzenlenecek resmi sözleşmenin tapuya tescili ile kurulacaktır. İntifa hakkı süresi ise, gerçek kişi bakımından en fazla hayatı süresince, tüzel kişi bakımından ise en fazla 100 yıl olarak düzenlenebilir.

İntifa hakkı, tarafların anlaşmasına bağlı olarak bedelli veya bedelsiz olarak tesis edilebilir.

Taşınmaz üzerinden intifa hakkı kurulurken, taşınmazın emlak değerinden az olmamak üzere bildirilen intifa hakkı bedeli üzerinden tapu harcı alınacaktır. Yine intifa hakkının bedelsiz olarak tesisi işleminde de taşınmazın rayiç emlak değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden tapu harcı alınarak işlem tesis edilecektir.

İntifa hakkı devredilemez. Fakat intifa hakkının kullanımının devri mümkündür. İntifa hakkının devri için, sözleşmede aksi hükmün olmaması, hal ve koşullardan intifa hakkı sahibi tarafından şahsen kullanımının gerektiği anlaşılmıyorsa intifa hakkının kullanımı devredilebilir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.