Arsa alımında kadastral parsel ve imar parseli farkı, hisseli tapu riski, DOP, tapu şerhleri ve ‘imara açılacak arsa’ vaatleri. Arsa alırken yapılması gereken hukuki incelemeler.Arsa, birçok yatırımcı için cazip bir seçenek olsa da, gayrimenkul türleri arasında hukuki riski en yüksek olanların başında gelir. Çünkü bir arsanın değeri, görünen fiziki durumundan çok, tapu kaydı ve imar durumu gibi görünmeyen unsurlara bağlıdır. Bu yazıda, arsa alımında en sık karşılaşılan hukuki riskler ve alım öncesinde yapılması gereken incelemeler ele alınmaktadır. Konunun genel çerçevesi için <a href=”/imar-hukuku-arsa-alimi-yapilasma”>imar hukuku rehberimize</a> de bakabilirsiniz.
Kadastral Parsel ile İmar Parseli Farkı
İmar hukukunda “arazi” ile “arsa” farklı kavramlardır. Arsa, belediye ve mücavir alan sınırları içinde, imar planıyla yapılaşmaya ayrılmış parseli ifade eder. Arazi ise henüz bu niteliği kazanmamış taşınmazdır.
Bir taşınmazın kadastral parsel mi yoksa imar parseli mi olduğu kritik bir ayrımdır. Kadastral parseller, imar uygulaması (parselasyon) görmemiş taşınmazlardır ve üzerinde doğrudan yapılaşma çoğu zaman mümkün olmaz. İmar parseli ise parselasyon sonucu oluşmuş, yapılaşmaya uygun parseldir. Parselasyona ilişkin esaslar <a href=”https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=3194&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5″ target=”_blank” rel=”noopener”>3194 sayılı İmar Kanunu</a>’nun 18. maddesinde düzenlenmiştir. “Tarla” veya “arazi” vasfındaki bir taşınmazın, imar parseline dönüşeceği varsayımıyla satın alınması, en sık rastlanan risklerden biridir.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi
Bir taşınmaz parselasyon işlemine tabi tutulduğunda; yol, park, okul gibi kamusal ihtiyaçlar için taşınmazlardan belirli bir oranda Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılır. Bu kesinti nedeniyle, düzenleme öncesi sahip olunan alan ile düzenleme sonrası elde edilecek imar parselinin yüzölçümü aynı olmayabilir. Henüz parselasyon görmemiş bir taşınmaz alınırken, ileride uygulanacak DOP kesintisinin taşınmazın kullanılabilir alanını azaltacağı hesaba katılmalıdır.
Hisseli Tapu Riski
Uygulamada en çok mağduriyete yol açan konulardan biri hisseli (paylı) tapulardır. Hisseli tapuda alıcı, taşınmazın belirli ve sınırları çizili bir kısmına değil, taşınmazın tamamına yaygın bir paya sahip olur. Satıcı, “şu köşedeki bölüm senin olacak” dese bile, bu paylaşımın hukuken bağlayıcı olması için paydaşlar arasında usulüne uygun bir taksim yapılması ya da ifraz (ayırma) işlemiyle bağımsız parsellerin oluşturulması gerekir.
Özellikle tarım arazisi niteliğindeki taşınmazlarda, <a href=”https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=5403&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5″ target=”_blank” rel=”noopener”>5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu</a>’ndaki asgari bölünme büyüklüğü ve bölünmezlik kuralları nedeniyle hisseli satışlar ek kısıtlamalara tabi olabilir. Bu tür taşınmazlarda “villa/konut yapılacak” vaadiyle satılan hisseler, çoğu zaman fiilen o amaçla kullanılamaz.
Tapu Kaydındaki Şerh ve Kısıtlamalar
Alım öncesinde tapu kaydının ve üzerindeki takyidatların incelenmesi zorunludur. Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, irtifak hakkı, aile konutu şerhi veya kamulaştırma şerhi bulunması, alıcının hukuki durumunu doğrudan etkiler. Tapu kaydı ve takyidatlar, <a href=”https://webtapu.tkgm.gov.tr” target=”_blank” rel=”noopener”>Web-Tapu (TKGM)</a> ve <a href=”https://www.turkiye.gov.tr” target=”_blank” rel=”noopener”>e-Devlet</a> üzerinden sorgulanabilir. Aynı şekilde, taşınmazın kamulaştırma kapsamında olup olmadığı, üzerinde dava şerhi bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
“İmara Açılacak Arsa” Vaatleri
“Yakında imara açılacak”, “imarlı olacak”, “yatırımlık arsa” gibi ifadelerle pazarlanan taşınmazlar, çoğu zaman fiilen imar planı bulunmayan araziler olabilir. Bir taşınmazın imara açılması; nazım ve uygulama imar planlarının yapılması, onaylanması ve askı süreçlerinin tamamlanması gibi tamamen idarenin takdirindeki süreçlere bağlıdır. Bir plan veya plan değişikliğine karşı hangi hukuki yollara başvurulabileceği için <a href=”/imar-planina-karsi-iptal-davasi”>imar planına karşı iptal davası</a> yazımıza bakabilirsiniz. Satıcının bu konuda verdiği sözlü taahhütler, gerçekleşeceğinin hukuki bir güvencesi olmadığından, yalnızca resmi belgelere dayanılması gerekir.
Bazı durumlarda, alıcıya belirli bir yapılaşma imkânının, altyapının veya imar durumunun taahhüt edilmesine rağmen bu edimler yerine getirilmez. Böyle hâllerde, somut olaya göre temerrüt, ayıba karşı tekeffül veya edimin imkânsızlığı gibi hükümler gündeme gelebilir; bu değerlendirme, sözleşmenin içeriğine ve tarafların edimlerini ne ölçüde yerine getirdiğine bağlıdır.
Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi ve Şerh
Tapuda devir hemen yapılamayacaksa, tarafların hak ve yükümlülüklerini güvence altına almanın yolu düzenleme şeklinde arsa satış vaadi sözleşmesi yapılmasıdır. Noterde düzenlenen bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, alıcının hakkını üçüncü kişilere karşı da korunaklı hâle getirir. Şerh edilmemiş bir satış vaadi, taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devri hâlinde alıcıyı zor durumda bırakabilir.
Alım Öncesi Yapılması Gereken İncelemeler
- İlgili belediyeden <a href=”/imar-durumu-belgesi-imar-capi”>imar durumu belgesi</a> temin edilerek yapılaşma koşullarının incelenmesi;
- Tapu kaydının, şerh, haciz, ipotek ve irtifak haklarının kontrolü;
- Taşınmazın kadastral mı imar parseli mi olduğunun, parselasyon ve DOP durumunun araştırılması;
- Hisseli tapularda payın fiili karşılığının ve taksim imkânının değerlendirilmesi;
- Vaatlerin değil, resmi belgelerin esas alınması;
- Devir hemen yapılamıyorsa satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenip tapuya şerh edilmesi.
Sonuç
Arsa alımı, doğru incelendiğinde değerli bir yatırım; eksik incelendiğinde ise uzun ve maliyetli uyuşmazlıkların kaynağı olabilir. Riskin büyük bölümü, alım gerçekleşmeden önce yapılacak tapu ve imar incelemeleriyle önlenebilir.
Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
——————————–
*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.