Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesine Dayalı Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi
Hukukumuzda kira sözleşmesinin düzenlenmesi herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Taraflar kira sözleşmesini yazılı veya sözlü olarak kurabileceklerdir. Bununla birlikte yazılı olarak kurulan kira sözleşmelerinde kimi zaman kira süresi belirtilmemektedir. Yazılı kira sözleşmesinde kira süresi belirtilmeyen ve sözlü olarak düzenlenen kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.
Sözlü kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin tam olarak hangi tarihte başlamış olduğu uyuşmazlık haline gelebilir. Bu gibi durumlarda kira sözleşmesinin tam olarak hangi tarihte başlamış olduğunu kiraya veren tarafından ispatlanması gerekmektedir. Konu hakkında Yargıtay 6. HD, T. 12.11.2015, E. 2014/14057, K. 2015/9806 “…Somut olayda taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacı sözlü kira ilişkisine dayanmış, davalı ise kira ilişkisini kabul etmemiştir. Davalı sözlü kira ilişkisine karşı çıktığına göre, kira sözleşmesinin varlığı, başlangıcı, süresi ve diğer koşulları bunu ileri süren davacı kiraya veren tarafından usulüne uygun delillerle kanıtlanması gerekir…” şeklinde karar vermiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı altında 350. Maddesi ile belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih usulünü düzenlemiştir. İlgili düzenlemeye göre:
“Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklindedir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilmek için Borçlar Kanunu’ndaki genel hükümlere kapsamındaki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak dava açabilecektir. TBK m. genel hükümlerdeki fesih dönemi ise TBK m. 329’da “ Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Konuyu örneklendirmek gerekirse, 20.11.2018 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinin 2023 yılı içerisinde feshedilmesi istenildiğinde, ilk olarak TBK m. 329 kapsamında 6 aylık dönemler tespit edilecektir. Buna göre 20.11.2022-20.05.2023 kira dönemi ilk 6 aylık dönem, 20.05.2023-20.11.2023 kira dönemi ise ikinci 6 aylık kira dönemi olarak anılacaktır. Kiraya verenin ilk 6 aylık kira dönemi bakımından tahliye davası açabilmesi içinde en geç 20.02.2023’e değin kiracıya fesih ihtarı göndermesi gerekmekte ve 20.05.2023’ten sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir. Gönderilen fesih ihtarı 20.02.2023 tarihinden sonra olması halinde bu halde dava hakkı ikinci 6 aylık kira döneminin bitimi olan 20.11.2023 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde doğacaktır.
Kiracıya gönderilen ihtarnamenin tebliği zorunludur. Kanunda belirtilen 1 aylık dava açma süreleri hak düşürücü süre olup, kullanılmadığı takdirde kiraya verenin dava hakkı sona erecektir. Konu hakkında Bursa BAM, 4. HD., E. 2018/1218 K. 2019/49 T. 7.1.2019 tarihli kararında:
“Bu düzenlemeler uyarınca somut olay incelendiğinde 01/05/2016 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde 6 aylık dönemler 01/11/2016 ve 01/05/2017 tarihlerinde dolmaktadır. Bu durumda birinci altı aylık dönemin sonucu için ihtarnamenin 01/08/2016 tarihinden önce çekilmesi ve davanın 01/11/2016 tarihinden sonraki bir ay içerisinde açılması gerekir. İkinci altı aylık dönemin sonu için ise, ihtarnamenin 01/02/2017 tarihinden önce çekilmesi ve davanın 01/05/2017 tarihinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.
Davacı ihtarnameyi 27/04/2017 tarihinde çekmiştir. Bu durumda ikinci altı aylık dönemin sona erdiği 01/05/2017 tarihinden üç ay önce ihtarname çekilmediğinden bu ihtarname ikinci altı aylık dönem için dava hakkı vermez. Ancak bir sonraki altı aylık dönem 01/11/2017 tarihinde dolmaktadır. Bu durumda davacının 27/04/2017 tarihinde çekmiş olduğu ihtarname ile 01/11/2017 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Dava 15/01/2018 tarihinde açılmıştır. Bu durumda davanın süresinde olmadığı anlaşılmaktadır.” Şeklinde karar vererek belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma sürelerine dair karar tesis etmiştir.
Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
——————————–
*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.
