Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin ortak malik olduğu bir taşınmaz veya taşınırda ortaklığın, malın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelinin paylaşılması yoluyla sona erdirilmesini sağlayan davadır. Paylı mülkiyet için TMK m. 698-699, miras ortaklığı için TMK m. 642 uygulanır. Paydaşlardan her biri, kural olarak her zaman paylaşma isteyebilir.
31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında ilk ihaleyi yalnızca mirasçılara açmıştır. Bu değişiklik, aile taşınmazının yabancı alıcıya geçme riskini azaltır. Aşağıda dava şartlarını, paylaşma yöntemlerini ve yeni ihale usulünü gayrimenkul hukuku uygulaması ışığında ele alıyoruz.
Dava Açmadan Önce: Zorunlu Arabuluculuk
6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların ortaklığının giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir; eklenmezse dava usulden reddedilir. Arabuluculuğun genel işleyişi için bkz. dava şartı arabuluculuk.
Arabuluculukta paydaşlar, taşınmazın bir paydaşa devri, payların satın alınması veya fiilî kullanım düzenlemesi gibi çözümlerde anlaşabilir. Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım (şufa) davası açma hakkı da gündeme gelir.
Görevli Mahkeme ve Taraflar
- Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi (HMK m. 4)
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; bu yetki kesindir (HMK m. 12)
- Taraflar: Tüm paydaşlar davada yer almalıdır; eksik paydaş varsa taraf teşkili sağlanmadan karar verilemez
- Miras taşınmazlarında: Mirasçılık belgesi alınmış ve tapuda intikal yapılmış olmalıdır; mirası reddedenler paydaş değildir (bkz. mirasın reddi)
Paylaşma Yöntemleri: Aynen Taksim mi, Satış mı?
TMK m. 699 uyarınca hâkim önce malın aynen bölünmesine karar verir. Aynen bölme mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir azalma doğuracaksa açık artırmayla satış yoluna gidilir.
| Yöntem | Ne zaman uygulanır | Uygulamadaki karşılığı |
|---|---|---|
| Aynen taksim | Mal, değer kaybı olmadan paylar oranında bölünebiliyorsa | İmar mevzuatına uygun ifraz edilebilen arsa ve tarlalar |
| Satış yoluyla paylaşma | Aynen bölme mümkün değilse veya önemli değer kaybı doğuracaksa | Daire, tek parselde bina, imar engeli olan taşınmazlar |
Kat mülkiyetine geçilmemiş binalarda ve tek bağımsız bölümlü dairelerde aynen taksim çoğu zaman mümkün olmadığından, uygulamada en sık sonuç satıştır.
7589 Sayılı Kanun: Miras Taşınmazında Mirasçılara Özel İlk İhale
7589 sayılı Kanun ile İİK m. 114’e eklenen hükümler, 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan satışlarda uygulanır.
| Aşama | Kimler katılabilir | Asgari teklif |
|---|---|---|
| Birinci artırma (tüm malikler payı miras yoluyla edinmişse ve üçüncü kişi malik yoksa) | Yalnızca malik mirasçılar | Muhammen bedelin %100’ü ile satış ve paylaştırma masrafları |
| İkinci artırma | Herkes | Muhammen bedelin %50’si ve masraflar |
| Bedeli yatırmayan alıcı | – | Teminat iade edilmez, paydaşlara dağıtılır; teklifin %5’i oranında idari para cezası |
Uygulama notu: Paydaşlardan biri payını mirasçı olmayan bir kişiye devretmişse, birinci artırmanın mirasçılara özgülenmesi şartı ortadan kalkar ve genel ihale usulü uygulanır. Bu nedenle dava sürecinde pay devirleri yakından izlenmelidir.
Süreç Nasıl İşler? Adım Adım
- Tapu ve intikal kontrolü: Paydaşlar, payları ve miras intikalinin yapılıp yapılmadığı belirlenir.
- Arabuluculuk: Taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvurulur.
- Dava: Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tüm paydaşlara karşı dava açılır.
- Keşif ve bilirkişi: Aynen taksime elverişlilik ve taşınmazın değeri belirlenir.
- Karar: Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmedilir.
- Satış: Kesinleşen karar satış memurluğunca yerine getirilir; miras taşınmazında ilk artırma mirasçılar arasında yapılır.
- Paylaştırma: Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Paydaşlardan biri satışa razı değilse dava açılabilir mi? Evet. Ortaklığın giderilmesi için tüm paydaşların rızası gerekmez; tek bir paydaş dahi dava açabilir.
Evde oturan kardeşim kira ödemiyor, ne yapabilirim? Ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte veya ayrıca ecrimisil davası açılabilir; paydaşlar arasında kural olarak intifadan men şartı aranır.
İhaleye kendim katılıp taşınmazı alabilir miyim? Evet. Paydaşlar ihaleye katılabilir; miras taşınmazında ilk artırma zaten yalnızca mirasçılara açıktır.
Dava masraflarını kim öder? Yargılama giderleri kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir.
Dava ne kadar sürer? Keşif, bilirkişi ve tebligat süreçlerine göre değişir. 7589 sayılı Kanun ile duruşmalar arası süre kural olarak üç ayla sınırlanmıştır (HMK m. 147/3).
İlgili yazılar:
- Önalım (şufa) davası
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası
- Miras hukuku – miras paylaşımı
- Mirasın reddi
Kanun metinleri için Mevzuat Bilgi Sistemi, 7589 sayılı Kanun için Resmî Gazete (31 Temmuz 2026, sayı 33326) kullanılabilir.
Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur. Ortak taşınmazınızın değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçin.