| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Makaleler | , , , , , , ,

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ SÜRECİ

Kentsel Dönüşümün Hukuki Süreci: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Güncel Uygulama (2026)

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, güvenli ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmak amacıyla yürütülen en önemli kamusal müdahalelerden biridir. Temel hukuki dayanağı, 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu Kanun’un uygulama yönetmeliğidir.

2023-2024 yıllarında getirilen salt çoğunluk (%50+1) uygulaması, 4 Şubat 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile daha da netleştirilmiş ve süreç hızlandırılmıştır. Bu değişiklikler karar alma, toplantı usulleri, tebligat, pay satışı ve tapu güvenliği konularında önemli yenilikler getirmiştir.

1. Riskli Yapı Tespiti Aşaması

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı veya riskli alan tespit edilmesiyle başlar.

  • Başvuru: Kat maliklerinden tek bir malikin (veya kanuni temsilcisinin) başvurusu yeterlidir. Diğer maliklerin onayı aranmaz.
  • Tespit Yetkilisi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum/kuruluşlar tarafından yapılır (beton karot örneği, taşıyıcı sistem incelemesi vb.).
  • Rapor Onayı ve Tebliğ: Hazırlanan rapor İl Müdürlüğü/Başkanlık tarafından onaylanır. Onay sonrası tapuya “Riskli Yapı” şerhi işlenir.
  • Tebliğ Usulü: Maliklere tebligat gönderilir; ayrıca bina girişine asılır ve muhtarlıkta 2 gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır.

İtiraz ve Dava Hakkı Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlık İl Müdürlüğü’ne yazılı itiraz edebilir. İtirazlar Teknik Heyet tarafından incelenir (30 gün içinde karar verilir; verilmezse zımnen ret). İtiraz yolundan bağımsız olarak, tebliğ/öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde yetkili İdare Mahkemesi‘nde iptal davası açılabilir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılır.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere 60 gün içinde yapıyı tahliye edip yıktırma yükümlülüğü doğar.

2. Tahliye ve Yıkım Aşaması

  • Malikler, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine en az 90 gün önce yazılı bildirimde bulunur.
  • Tahliye edilmezse idarece tahliye ve yıkım yapılır; masraflar maliklerden tahsil edilir.
  • Yıkım sonrası tapuda riskli yapı şerhi kalksa da, 2026 değişikliği ile “6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm işlemi devam etmektedir” şeklinde açıklayıcı bir şerh konulur → tapu güvenliği artırılmıştır.
  • Tahliye olan malik ve kiracılara kira yardımı ödenir (2026’da İstanbul için maliklere aylık ~8.000 TL civarı, kiracılara toplu ödeme; tutarlar her yıl güncellenir).
  • Bazı projelerde “Yarısı Bizden” gibi devlet destekli kampanyalar devam eder (hibe + kredi).

3. Yeniden Yapım ve Karar Alma Süreci (En Önemli Değişiklik: 2026)

2026 yönetmelik değişikliği ile salt çoğunluk (%50+1) uygulaması daha sağlam bir usule bağlanmıştır.

  • Toplantı Zorunluluğu: Karar almak için toplantı yapılması zorunludur. En az bir malikin talebiyle toplantı çağrısı yapılır.
  • Çağrı Usulü: Muhtarlıkta, bina ilan panosunda, noter aracılığıyla veya elektronik tebligatla duyurulur. İlan 15 gün askıda kalır.
  • Karar Yeter Sayısı: Toplantıda hazır bulunanların salt çoğunluğu (%50+1) yeterlidir.
  • Karar İçeriği: Yeni projenin şartları, müteahhit teklifi, arsa payı dağılımı vb. açıkça belirtilir.

Karara Katılmayan Maliklere Özel Süreç (Madde 15/A)

  • Karara katılmayan maliklere, karar ve teklif şartları usulüne uygun tebliğ edilir (tebliğde teklifin incelenebileceği yer belirtilir).
  • Tebliğden sonra 15 gün içinde anlaşma sağlanmazsa, malikin payı idarece açık artırmayla satılır.
  • Satış işlemi tamamlanmadan yapı ruhsatı başvurusu yapılamaz → 2026 değişikliği ile bu zincir kopmaz hale getirilmiştir.

4. Yapı Ruhsatı ve İnşaat Aşaması

  • Salt çoğunluk kararı + tebligat + pay satışı prosedürü tamamlandıktan sonra idareye ruhsat başvurusu yapılır.
  • Müteahhit teminat oranı %6 olarak belirlenmiştir (2026 güncellemesi).
  • İnşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti kurulur ve yeni tapular dağıtılır.

5. Devlet Destekleri ve Haklar

  • Kira Yardımı: Tahliye eden maliklere ve kiracılara illere göre değişen miktarda kira yardımı (e-Devlet üzerinden başvuru).
  • Taşınma Yardımı ve faiz destekli kredi imkanları mevcuttur.
  • Kiracılar tahliye tazminatı talep edebilir; ancak riskli yapı tespiti kiracıya doğrudan itiraz hakkı vermez.

Sonuç: Profesyonel Hukuki Destek Neden Önemli?

Kentsel dönüşüm süreci, mülkiyet hakkı, sözleşme ve idari işlem dengesini doğrudan ilgilendiren karmaşık bir alandır. 2026 değişiklikleriyle süreç hızlanmış olsa da, tebligat usulleri, toplantı çağrıları, 15 günlük satış süreleri ve tapu şerhleri gibi ayrıntılarda küçük bir hata bile hak kaybına yol açabilir. Riskli yapı tespitinden, pay satışı davasına, müteahhit ile yapılan sözleşmelerin denetlenmesinden yıkım itirazlarına kadar her aşamada uzman bir avukatın desteği, hem süreci hızlandırır hem de hak kayıplarını önler.

Ofisimiz, kentsel dönüşüm davalarında yılların deneyimiyle müvekkillerine danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Ekibimizin Hizmetleri

  • Binanızın riskli olup olmadığının tespiti konusunda lisanslı kuruluşlara yüksek ücretler ödemeden önce binanızın ön değerlendirmesinin yapılması (sağlam, güçlendirme gerekli, yeniden yapılmalı konusunda ön değerleme)
  • Riskli yapı tespiti ücretlerinin maliklerin cebinden çıkmadan nasıl yaptırılacağı konusunda danışmanlık verilmesi
  • Riskli yapılarda bundan sonraki süreç hukuki, mühendislik, mimarlık uzmanlığı ve piyasa bilgilerini gerektirmektedir. Bu konularda, deneyimlerimize dayanarak maliklere izleyecekleri yolda ışık tutulması
  • Riskli yapı tespitinden, binanın yıkımına ve tekrar yeni binanıza taşınana kadar geçen tüm süreçte maliklere uzman desteği verilmesi
  • Riskli Yapı tespiti akabinde yıkım ve yeniden inşa sürecini kapsayan dönemde sürecin hukuki takibinin yapılması
  • Mevzuat uyarınca, yıkım ve yeniden inşa işlemlerine muvafakat göstermeyen maliklere ilişkin iş ve işlemlerin takibi
  • İnşaat şirketleri ve apartman yönetimi toplantılarına katılarak, tarafların izlemeleri gereken yolları göstermek
  • Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili mevzuata aykırı yapılan kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararların iptali davalarının takibi
  • Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
  • Olumsuz oy kullanan maliklere mevzuat uyarınca gönderilmesi gereken ihtarnamelerin hazırlanması
  • Yıkım sürecini engelleyecek şekilde daireyi boşaltmayan kat maliklerine karşı ihtarnamelerin gönderilmesi ve neden oldukları zararlar için diğer kat maliklerince rücu davalarının açılması ve takibi
  • Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
  • Yapılan görüşmeler doğrultusunda; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ortak şirket veya kooperatif kurulması gibi size en uygun iş ve sözleşme modeli oluşturulması
  • SPK onaylı değerleme şirketlerine halen mevcut bağımsız bölümlerin paylaşıma esas değerler için puantaj toplantılarında hukuki önerilerde bulunulması, yol gösterilmesi
  • İnşaat şirketi ve apartman yönetimi ile görüşmelerde baz oluşturacak inşaat/yatırım hukuki ve teknik sözleşmelerinin hazırlanması
  • Konsept ve ana proje seçim süreçlerinde gereken hukuki yardımların yapılması
  • Maliklere yapılacak taşınma ve kira yardımı gibi süreçlerde hukuki yardımların yapılması
  • Maliklerin, devlet destekli inşaat kredilerini süratle alabilmeleri konusunda tam destek verilmesi
  • Apartman yönetimine inşaat süresince sözlü veya yazılı olarak danışmanlık yapılması
  • Kaba inşaat sürerken müteahhidin sözleşmeye uymasının sağlanması için hukuki yardımda bulunulması ve gerekirse ihtarname çekilmesi
  • İmar durumu değişiklikleri sonucunda sözleşmenin revize edilmesi
  • Kat malikleri ve apartman yönetiminin SPK Değerleme Şirketi gibi diğer taraflarla olan sözleşmelerinin hazırlanması
  • Binanın iskanın alınması sürecinde müteahhidin sözleşmeye uyması konusunda hukuki yardımda bulunulması

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku | , , , , , , , , ,

Taşınmazlar (Ev-Arsa) Üzerinde İntifa Hakkı Kurulması

İntifa hakkı, TMK 794 ile düzenlenen ve hak sahibine hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren bir sınırlı ayni haktır.

Buna göre intifa hakkı kurulması ile intifa hakkı tesis edilen taşınmazın kuru (çıplak) mülkiyeti tapuda malik olarak yazılı kişiye ait olup, taşınmazın kullanımı, yönetimi ve semerelerinden faydalanılması intifa hakkı sahibine ait olacaktır. Taşınmazın maliki, kullanma ve yararlanma haklarını kullanamayacağı için taşınmazın çıplak (kuru) mülkiyetine sahip olacaktır. İntifa hakkı sahibi olan kişi ise, intifa hakkı konusu olan ev ve arsada doğabilecek tüm maddi menfaatlerinden faydalanma yetkisine sahip olacaktır.

Ev ve arsalar üzerinde kurulacak intifa hakkı, tapuda malik ve intifa hakkı tesis edilecek kişi arasında düzenlenecek resmi sözleşmenin tapuya tescili ile kurulacaktır. İntifa hakkı süresi ise, gerçek kişi bakımından en fazla hayatı süresince, tüzel kişi bakımından ise en fazla 100 yıl olarak düzenlenebilir.

İntifa hakkı, tarafların anlaşmasına bağlı olarak bedelli veya bedelsiz olarak tesis edilebilir.

Taşınmaz üzerinden intifa hakkı kurulurken, taşınmazın emlak değerinden az olmamak üzere bildirilen intifa hakkı bedeli üzerinden tapu harcı alınacaktır. Yine intifa hakkının bedelsiz olarak tesisi işleminde de taşınmazın rayiç emlak değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden tapu harcı alınarak işlem tesis edilecektir.

İntifa hakkı devredilemez. Fakat intifa hakkının kullanımının devri mümkündür. İntifa hakkının devri için, sözleşmede aksi hükmün olmaması, hal ve koşullardan intifa hakkı sahibi tarafından şahsen kullanımının gerektiği anlaşılmıyorsa intifa hakkının kullanımı devredilebilir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Bilişim Hukuku, Makaleler, Tüketici Hukuku | , , , , , , , , , , , , , , ,

Kredi Dolandırıcılığı/ Bankaların Sorumluluğu

Bankacılık işlemleri, gelişen teknolojiyle paralel olarak herhangi bir banka şubesine gitmeksizin elektronik ortamda da gerçekleştirilmesi mümkün hale gelmiştir. Bankacılık işlemlerinin elektronik ortamda yapılabilmesi müşteriler ve kullanıcılara büyük oranda pratiklik ve fayda sağladığı kuşkusuzdur. Bununla birlikte elektronik bankacılık sisteminin kimi zaman üçüncü kişi/kişilerce elde edilen kişisel veriler veya banka sistemlerindeki güvenlik açıkları kullanılarak dolandırıcılık amacıyla kullanıldığı ve bu nedenle birçok kişinin haksız olarak kredi borçlusu durumuna düştüğü görülmektedir.

Genel olarak bu dolandırıcılık işlemlerinin yapıldığı sırada müşteri, adına yapılan işlemlerden o an haberdar olmamakta, banka tarafından aranılarak bilgi verilmemekte, sistemde kayıtlı telefon numarasına herhangi bir onay, bilgi mesajı, sesli arama gelmemektedir. Zira söz konusu dolandırıcılık işlemleri yapılırken müşterinin banka sistemindeki telefon numarası, e-maili ve diğer iletişim bilgileri dolandırıcılar tarafından değiştirilmektedir. Müşteri, adına çekilen kredi bedelinin dolandırıcılar tarafından üçüncü kişilere aktarılması neticesinde banka araması veya harici sebeplerle haberdar olmaktadır. Her ne kadar kredi işlemleri gerçekte üçüncü kişiler tarafından yapılmış olsa da, söz konusu işlemler müşteri adına yapılmış olduğundan kredi bedelinin banka nezdindeki muhatabı müşteri olmaktadır. Yukarıda bahsedilen dolandırıcılık işlemleri nedeniyle müşteriler bankaya karşı yüksek bedelli kredi borçlusu durumuna düşmektedir.

Yukarıda genel hatlarıyla bahsedilen dolandırıcılık eylemleri nedeniyle bankaların hukuki sorumluluklarının Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmesi gerekmektedir.  Belirtmek gerekir ki bankalar, Bankacılık Kanunu kapsamında müşterilerine karşı kusursuz olarak sorumludur. Keza bankanın özen yükümlülüğü kapsamında internet/mobil bankacılık işlemleri için alınacak güvenlik önlemleri yönetmelik ile de düzenlenmiştir. 31069 sayılı Bankaların Bilgi Sistemleri Ve Elektronik Bankacılık Hizmetleri Hakkında Yönetmelik m.8 vd. maddelerde bankaların yapılacak tüm işlemler için veri güvenliği, kimlik erişimi gibi yükümlülükleri düzenlenmiştir. Bankalar ilgili kanun ve yönetmelikler kapsamında özen yükümlülükleri azami olarak yerine getirmek zorundadırlar.

Yargıtay’ın çeşitli kararlarında “…davacı banka bir güven kurumu olup, müşterilerince kendilerine tevdii edilen mevduatı koruma ile yükümlü olup, bunu sağlamak için gerekli güvenlik önlemlerini almak durumunda olduğu, bu bağlamda interaktif bankacılık işlemleri sırasında şifre bilgilerinin üçüncü kişilerce ele geçirilmesini önleyecek bir güvenlik mekanizması oluşturması, kendi web sayfasından başka yerlere yönlendirmelere engel olması ve herhangi bir usulsüz işlemle karşılaştığında gerekli önlemleri almanın yanı sıra, mevduat sahiplerini de bilgilendirmesi gerektiği, dolandırıcılık yöntemlerinin engellenebilmesi için davalı banka tarafından güvenlik duvarları oluşturmak, kimlik belirlemede ek önlemler almak ve bu alınacak ek önlemlerde birbirini doğrulayacak şekilde birden fazla değişken bileşenlerin kullanılması gerektiği,…” denilerek bankaların bu yükümlülüğüne atıfta bulunulmaktadır.

Yine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi, 24.03.2021 tarih, E:2019/1208, K:2021/436 kararında: Bankacılık işlemlerinden kaynaklanan tazminat istemiyle açılan davada; davacının hesabından bilgi ve onayı dışında para çekildiği, bilirkişi raporuna göre bankanın gerekli güvenlik önlemleri almayarak zarara sebebiyet verdiği, teknik imkanları çok geniş olan ve bir güven kurumu olarak faaliyet gösteren davalı bankanın sahteliği önleyici tedbirler alması gerektiği, kredi sağlayarak ve mevduat toplayarak getirisinden faydalanan bankaların, gerekli güvenliği sağlayamaması nedeni ile meydana gelen zararlardan da sorumlu olması gerektiği, bankaların objektif özen borcunun gereği olarak hafif kusurlarından dahi sorumlu olduğu, davacının hesabından bir kerede yüklü miktarda para çekilmesi hususunda etkili hiç bir güvenlik önleminin alınmadığı bu nedenle davacının davasının kabulü ile, 58.000,00 TL’nin 17/10/2018 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı bankadan alınarak davacıya verilmesine..” şeklinde karar verilmiştir.

Netice olarak,  yaşanılan dolandırıcılık olayı kapsamında özel değerlendirme yapılacak olsa da, genel olarak Yargıtay elektronik bankacılık işlemleri bakımından her türlü veri ve işlem güvenliğinin bankanın yükümlülüğünde olduğuna karar vermektedir.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | İş ve İşçi Hukuku, Makaleler | , , , , ,

Ücretin Geç Ödenmesi Halinde Fesih Hakkı

4857 sayılı İş Kanunu’nda ücretin tanımı yapılmış olup, ücretin ne şekilde ve ne zaman ödenmesine ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Ücret, İş Kanunu m. 32 düzenlemesi ile “Genel anlamda ücret bir kimseye bir iş karşılığında işveren veya üçüncü kişiler tarafından sağlanan ve para ile ödenen tutardır.” şeklinde tanımlanmıştır.
İşçinin ücrete hak kazanabilmesi için çalışmış olması gerekmektedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 24.05.1974 tarihindeki 1974/2 E. 1974/6 K. sayılı kararında da ücretin iş karşılığı olduğu belirtilmiştir. Ücret kavramına, ikramiye, prim, kardan pay alma, bahşiş, sosyal yardımlar ve devamlılık arz eden para veya parayla ölçülebilen menfaatler ücret kavramı kapsamındadır.

Ücretin ödenme zamanı da yine İş Kanunu m.32/f.4 hükmü uyarınca “Ücret en geç ayda bir ödenir. İş sözleşmeleri veya toplu iş sözleşmeleri ile ödeme süresi bir haftaya kadar indirilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre yapılacak ücret ödemelerinin zamanı azami bir ay ve asgari 1 hafta olarak iş sözleşmesi ile belirlenebilecektir. Bu hükme aykırı olarak düzenlenecek sözleşme hükümleri geçersiz olacaktır.

Yine kanun düzenlemesi ile ücretin nereye ödenmesi gerektiği düzenlenmiştir. İş Kanunu m.32/f.3’te “İşçinin ücret, prim, ikramiye ve bu nitelikteki her çeşit istihkakının özel olarak açılan banka hesaplarına yatırılmak suretiyle ödenmesine ilişkin diğer usûl ve esaslar anılan bakanlıklarca müştereken çıkarılacak yönetmelikle” düzenlenebileceğini belirtmiştir. Konu hakkında Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından düzenlenen “Ücret, Prim, İkramiye Ve Bu Nitelikteki Her Türlü İstihkakın Bankalar Aracılığıyla Ödenmesine Dair Yönetmelik” m.10 düzenlemesinde belirtilen ve yönetmelikte sayılan koşulları taşıyan işverenlerin, ücretleri banka vasıtasıyla ödemeleri zorunlu tutulmuştur.

Yukarıda tanımı, kapsamı, ödenme şekli ve zamanı belirtilen ücret alacağı kimi hallerde işverenler tarafından zamanın ödenmemekte, kısmi ödenmekte, geç ödenmekte veya hiç ödenmemektedir.
Ücretin zamanında ödenmediği durumlarda işçinin bir kısım hakları doğacaktır. Bunlar iş akdinin haklı nedenle fesih edilmesi ve çalışmaktan kaçınma hakkıdır. İş Kanunu m.34 düzenlemesi ile “Ücreti ödeme gününden itibaren yirmi gün içinde mücbir bir neden dışında ödenmeyen işçi, iş görme borcunu yerine getirmekten kaçınabilir” belirtilen şartlarda çalışmaktan kaçınabilecektir. İş Kanunu m. 24/2-e düzenlemesi ile “İşveren tarafından işçinin ücreti kanun hükümleri veya sözleşme şartlarına uygun olarak hesap edilmez veya ödenmezse,” iş akdini haklı nedenle feshedilebilecektir. Keza Yargıtay kararlarında da işverenin ücret ödemelerini geç ve düzensiz ödemesinin işçiye haklı nedenle feshi hakkı tanıdığı istikrarlı olarak ifade edilmektedir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu
——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Kira Hukuku, Makaleler | , , , , , , , , ,

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesine Dayalı Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesine Dayalı Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi

Hukukumuzda kira sözleşmesinin düzenlenmesi herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Taraflar kira sözleşmesini yazılı veya sözlü olarak kurabileceklerdir. Bununla birlikte yazılı olarak kurulan kira sözleşmelerinde kimi zaman kira süresi belirtilmemektedir. Yazılı kira sözleşmesinde kira süresi belirtilmeyen ve sözlü olarak düzenlenen kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.

Sözlü kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin tam olarak hangi tarihte başlamış olduğu uyuşmazlık haline gelebilir. Bu gibi durumlarda kira sözleşmesinin tam olarak hangi tarihte başlamış olduğunu kiraya veren tarafından ispatlanması gerekmektedir. Konu hakkında Yargıtay 6. HD, T. 12.11.2015, E. 2014/14057, K. 2015/9806 “…Somut olayda taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacı sözlü kira ilişkisine dayanmış, davalı ise kira ilişkisini kabul etmemiştir. Davalı sözlü kira ilişkisine karşı çıktığına göre, kira sözleşmesinin varlığı, başlangıcı, süresi ve diğer koşulları bunu ileri süren davacı kiraya veren tarafından usulüne uygun delillerle kanıtlanması gerekir…” şeklinde karar vermiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı altında 350. Maddesi ile belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih usulünü düzenlemiştir. İlgili düzenlemeye göre:
“Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklindedir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilmek için Borçlar Kanunu’ndaki genel hükümlere kapsamındaki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak dava açabilecektir. TBK m. genel hükümlerdeki fesih dönemi ise TBK m. 329’da “ Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Konuyu örneklendirmek gerekirse, 20.11.2018 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinin 2023 yılı içerisinde feshedilmesi istenildiğinde, ilk olarak TBK m. 329 kapsamında 6 aylık dönemler tespit edilecektir. Buna göre 20.11.2022-20.05.2023 kira dönemi ilk 6 aylık dönem, 20.05.2023-20.11.2023 kira dönemi ise ikinci 6 aylık kira dönemi olarak anılacaktır. Kiraya verenin ilk 6 aylık kira dönemi bakımından tahliye davası açabilmesi içinde en geç 20.02.2023’e değin kiracıya fesih ihtarı göndermesi gerekmekte ve 20.05.2023’ten sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir. Gönderilen fesih ihtarı 20.02.2023 tarihinden sonra olması halinde bu halde dava hakkı ikinci 6 aylık kira döneminin bitimi olan 20.11.2023 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde doğacaktır.

Kiracıya gönderilen ihtarnamenin tebliği zorunludur. Kanunda belirtilen 1 aylık dava açma süreleri hak düşürücü süre olup, kullanılmadığı takdirde kiraya verenin dava hakkı sona erecektir. Konu hakkında Bursa BAM, 4. HD., E. 2018/1218 K. 2019/49 T. 7.1.2019 tarihli kararında:

“Bu düzenlemeler uyarınca somut olay incelendiğinde 01/05/2016 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde 6 aylık dönemler 01/11/2016 ve 01/05/2017 tarihlerinde dolmaktadır. Bu durumda birinci altı aylık dönemin sonucu için ihtarnamenin 01/08/2016 tarihinden önce çekilmesi ve davanın 01/11/2016 tarihinden sonraki bir ay içerisinde açılması gerekir. İkinci altı aylık dönemin sonu için ise, ihtarnamenin 01/02/2017 tarihinden önce çekilmesi ve davanın 01/05/2017 tarihinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.
Davacı ihtarnameyi 27/04/2017 tarihinde çekmiştir. Bu durumda ikinci altı aylık dönemin sona erdiği 01/05/2017 tarihinden üç ay önce ihtarname çekilmediğinden bu ihtarname ikinci altı aylık dönem için dava hakkı vermez. Ancak bir sonraki altı aylık dönem 01/11/2017 tarihinde dolmaktadır. Bu durumda davacının 27/04/2017 tarihinde çekmiş olduğu ihtarname ile 01/11/2017 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Dava 15/01/2018 tarihinde açılmıştır. Bu durumda davanın süresinde olmadığı anlaşılmaktadır.” Şeklinde karar vererek belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma sürelerine dair karar tesis etmiştir.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

Medeni Kanundaki Özel Boşanma Sebepleri
| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Aile Hukuku-İstanbul Boşanma Avukatı, Makaleler | , , , , , ,

Medeni Kanundaki Özel Boşanma Sebepleri

4721 sayılı Türk Medenî Kanununda, özel boşanma sebepleri beş maddede düzenlenmiştir. Bunlar zina (TMK m. 161), hayata kast, pek kötü veya onur kırıcı davranış (TMK m. 162), suç isleme ve haysiyetsiz hayat sürme (TMK m. 163), terk (TMK m. 164) ve akıl hastalığıdır (TMK m. 165).

Daha fazla oku “Medeni Kanundaki Özel Boşanma Sebepleri”

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Makaleler, Yabancılar ve Vatandaşlık Hukuk | , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanma

 

 

Şişli Avukat, Beşiktaş Avukat sitesi üzerinden vatandaşlık kazanma hakkında detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz. Türk vatandaşlığı kazanılmasının birden fazla yolu vardır. 5091 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 5’inci maddesi uyarınca genel olarak Türk vatandaşlığı, doğumla veya sonradan kazanılır. Doğumla ve sonradan vatandaşlığın kazanılmasının yanı sıra istisnai olarak da Türk vatandaşlığının kazanılması 5091 sayılı kanunun 12’in maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm uyarınca;

YATIRIM YOLUYLA TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANILMASI

Daha fazla oku “Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanma”

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Aile Hukuku-İstanbul Boşanma Avukatı, Genel, Hizmetlerimiz, Makaleler | , , , , , , , , , , , ,

EVLİLİKTE MAL DAVASI

Evlilik Birliğinde Mal Davası
Mal rejimi tasfiyesi, evli çiftlerin evlilik birliği içerisinde sahip edinmiş olduğu malların evliliklerinin sona ermesi sonrasında paylaşımın nasıl yapılacağına dair kuralları içermektedir. Eşler evlilik birliği içerisinde edinmiş oldukları mal paylaşımına dair kendi aralarında rejim türlerinden birini seçerek sözleşme imzalayabilirler. Ancak eşler mal rejimi türlerinden birini seçmemişler ise nikah tarihlerine göre yasal mal rejimi hangisi ise o yasal mal rejimine tabi olacaklardır.

 

Daha fazla oku “EVLİLİKTE MAL DAVASI”

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Bilgi Bankası, Borçlar Hukuku, Genel, Makaleler | , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kazada Araç Değer Kaybı

Trafik Kazalarında Araç Değer Kaybı-Tazminat Talepleri

Trafik kazaları, günümüzde sıkça meydana gelen, maddi veya bedeni zararlara sebebiyet veren durumlardır. İstatistiki verilere göre meydana gelen kazaların %90 a yakını maddi zararlara sebep olmaktadır. Bu kazalarda araç değer kaybı, maddi manevi tazminat gibi talepler doğabilir.

Değer kaybı, trafik kazaları sonrası aracın değerinde meydana gelen azalma olarak ifade edilir. Araç değer kaybı aslen hasar alan ve bu hasar itibariyle onarım gören bir aracın, ikinci el piyasasındaki değerindeki azalmayı ifade eder. Kısacası, kaza geçiren ve hasara uğrayan ne kadar iyi tamir edilmiş olursa olsun, değerinde mutlaka bir düşüş yaşayacaktır. Bu düşüş, o aracın değer kaybını ifade etmektedir. Böyle bir durumla karşı karşıya kalan araç sahipleri, değer kaybını karşı tarafın kusuru oranında karşı araç maliki, sigorta şirketi ve şoförden tazmin ve tahsil edebileceklerdir.

Bu taraflar zarardan müşterek ve müteselsilen sorumlu olduğundan zarar gören araç sahibinin istediği kişiden veya tümünden aynı anda alacağınızı talep edebilme hak ve yetkisi mevcuttur. Daha fazla oku “Kazada Araç Değer Kaybı”