| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Makaleler |

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Site Yönetimi Rehberi

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Site Yönetimi Rehberi: Bilmeniz Gereken Her Şey

Apartman veya site içinde yaşayan herkesin günlük hayatını doğrudan etkileyen, ancak çoğu zaman yeterince bilinmeyen bir hukuk dalı vardır: kat mülkiyeti kanunu. Aidat ödemeleri, ortak alanların kullanımı, yönetici seçimi, tadilat izinleri gibi pek çok konuda yaşanan anlaşmazlıkların temelinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) hükümlerinin bilinmemesi yatar. Bu rehberde, kat mülkiyeti kavramının ne olduğunu, site yönetimi ve apartman yönetiminin nasıl işlediğini, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini güncel mevzuat çerçevesinde ele alıyoruz.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkân, ofis vb.) üzerinde, o bölümün maliki adına kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Bir siteyi veya apartmanı satın aldığınızda aslında iki tür hakka birden sahip olursunuz:

  • Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı: Dairenizin, dükkânınızın veya ofisinizin tek başınıza tasarruf edebildiğiniz kısmı.
  • Ortak alanlar üzerindeki müşterek mülkiyet payı: Merdivenler, asansörler, çatı, bahçe, otopark, sığınak gibi tüm kat maliklerinin birlikte kullandığı ve arsa payı oranında ortak malik sayıldığı alanlar.

Bu ikili yapı, kat mülkiyetini sıradan bir mülkiyet ilişkisinden ayırır; çünkü bağımsız bölümünüzde yapacağınız bir işlem bile, ortak alanları veya komşularınızı etkileyebileceği için kanunla sınırlandırılmıştır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle arsa üzerinde kat irtifakı tesis edilmesi, yapının tamamlanmasının ardından ise tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru ile kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Bu süreçte mimari projeye uygunluk, yapı kullanma izin belgesi (iskân) ve yönetim planının tapuya tescili önem taşır (KMK m. 12). Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış yapılarda kat mülkiyetinin bir ön aşaması olup, yapı bittikten sonra kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekir (KMK m. 3).

Yönetim Planı Nedir ve Neden Önemlidir?

Yönetim planı, sitenin veya apartmanın “anayasası” niteliğindedir; tüm kat maliklerini ve onların külli/cüzi haleflerini bağlar. Pek çok site sakini, taşındığı binanın yönetim planını hiç okumamıştır. Oysa yönetim planı; aidat tutarlarının belirlenme yöntemini, ortak alanların kullanım kurallarını, yöneticinin yetki ve sorumluluklarını, hatta bazı durumlarda evcil hayvan veya iş yeri kullanımı gibi konuları dahi düzenleyebilir. Yönetim planında değişiklik yapılması, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dördünün oyunu gerektirir (KMK m. 28); bu nedenle kolay değiştirilebilir bir belge değildir.

Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır, Kararlar Nasıl Alınır?

Sitenin veya apartmanın en üst karar organı, kat malikleri kuruludur. KMK uyarınca:

Kat malikleri kurulu, yönetim planında başka bir tarih belirtilmemişse her yıl ocak ayı içinde olağan olarak toplanır (KMK m. 29). Olağanüstü toplantılar ise yöneticinin gerekli görmesi veya kat maliklerinin en az üçte birinin yazılı talebi üzerine yapılabilir.

Toplantı yeter sayısı, kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır (KMK m. 30). İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, bir hafta sonra yapılacak ikinci toplantıda çoğunluk aranmaksızın hazır bulunanlarla karar alınabilir; ancak bu ikinci toplantıya katılanların sayısı, kat maliklerinin üçte birinden az olamaz.

Toplantılarda alınan kat malikleri kurulu kararları, toplantıya katılmayan veya muhalif kalan kat maliklerini de bağlar; ancak haklarını ihlal eden kararlara karşı, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir (KMK m. 33).

Site Yöneticisi Kimdir, Görevleri Nelerdir?

Kat sayısı en az sekiz olan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK m. 34). Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından her yıl, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir; kat maliklerinden biri olabileceği gibi, dışarıdan profesyonel bir site yönetim şirketi de görevlendirilebilir.

Yöneticinin başlıca görevleri arasında şunlar yer alır:

  • Ortak alanların bakım, onarım ve temizliğini sağlamak
  • Kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamak
  • Aidat ve diğer ortak giderleri toplamak, gerektiğinde icra takibi başlatmak
  • Yangın, su baskını gibi acil durumlarda gerekli önlemleri almak
  • Yıl sonunda işletme projesini ve gelir-gider hesabını kat malikleri kuruluna sunmak

Yöneticinin bu görevleri ihmal etmesi veya kötüye kullanması hâlinde, kat malikleri kurulu tarafından görevden alınması mümkündür; ayrıca yönetici, görevi nedeniyle verdiği zararlardan hukuken sorumludur (KMK m. 38-40).

Aidat Nedir? Ortak Giderler Nasıl Paylaşılır?

Site veya apartman yönetiminde en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularından biri aidat ödemeleridir. KMK’ya göre kat malikleri, ortak yer ve tesislerin bakım, koruma ve yönetim giderlerine, kural olarak arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK m. 20); ancak yönetim planında farklı bir paylaşım esası (örneğin eşit paylaşım) kararlaştırılmışsa bu esas geçerli olur.

Aidatını ödemeyen kat malikine ne olur? Aidatını süresinde ödemeyen kat malikine, gecikme süresine göre aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı uygulanabilir (KMK m. 20). Yönetici, ödenmeyen aidatlar için kat malikine karşı doğrudan icra takibi başlatabilir; bu konuda ayrıca dava açmasına gerek yoktur (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 68). Aidat borcu, taşınmazın yeni malikine de geçer; bir bağımsız bölümü satın alan kişi, önceki malikten kalan aidat borçlarından da -kanunda öngörülen sınırlar dahilinde- sorumlu tutulabilir. Bu nedenle gayrimenkul alım satımlarında aidat borcu sorgusu yapılması büyük önem taşır.

Ortak Alanların Kullanımı ve Tadilat Kuralları

Bahçe, otopark, sosyal tesis gibi ortak alanların kullanımı, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararlarında belirlenen kurallara tabidir (KMK m. 19). Hiçbir kat maliki, ortak alanı kendi tekeline alamaz, burada izinsiz tadilat yapamaz veya başkalarının kullanımını engelleyecek şekilde davranamaz. Aynı şekilde, bağımsız bölümde yapılacak ve binanın taşıyıcı sistemini, statiğini veya dış cephesini etkileyecek tadilatlar için diğer kat maliklerinin oybirliği ile rızası aranır (KMK m. 19).

Gürültü, koku, kötü kullanım gibi komşuluk hukukuna aykırı davranışlar da KMK kapsamında düzenlenmiştir (KMK m. 18); bu tür ihlallerde yönetici veya diğer kat malikleri, mahkemeden men kararı talep edebilir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (KMK m. 33). Aidat alacakları için icra takibi yoluna gidilebileceği gibi, yönetim planı veya kurul kararlarının iptali, ortak gider paylaşımına itiraz, ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar gibi konularda doğrudan dava açılması da mümkündür. Tarafların anlaşmazlığı mahkemeye taşımadan önce arabuluculuk veya uzlaşma yoluna başvurması, hem süre hem de maliyet açısından avantaj sağlayabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kaç daireli binalarda yönetici atanması zorunludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, bağımsız bölüm sayısı en az sekiz olan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK m. 34). Daha az sayıda bağımsız bölümü olan binalarda yönetici ataması ihtiyaridir.

Yönetim planı tek taraflı olarak değiştirilebilir mi?

Hayır. Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dördünün (4/5) oyu gerekir (KMK m. 28); tek bir kat malikinin veya yöneticinin yönetim planını değiştirme yetkisi yoktur.

Aidatını ödemeyen kat malikine hangi yaptırımlar uygulanabilir?

Aidat borcunu süresinde ödemeyen kat malikine aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanabilir (KMK m. 20), ayrıca yönetici doğrudan icra takibi başlatabilir. Borç, bağımsız bölümün yeni malikine de belirli sınırlar dahilinde geçebilir.

Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?

Kat malikleri kurulu kararına karşı, kararı öğrenen kat maliki, öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m. 33).

Sonuç

Kat mülkiyeti kanunu, sadece hukukçuların değil, bir apartmanda veya sitede yaşayan herkesin temel düzeyde bilmesi gereken bir alandır. Yönetim planını okumak, kat malikleri kurulu toplantılarına katılmak ve aidat yükümlülüklerini zamanında yerine getirmek, hem bireysel hakların korunması hem de ortak yaşam alanlarının sağlıklı işlemesi açısından kritik önem taşır. Karmaşık veya yüksek meblağlı uyuşmazlıklarda ise bir avukattan hukuki destek almak, hak kaybının önüne geçecektir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

Yeni İnfaz Yasası Hakkında Değerlendirme - İstanbul Ceza Avukatı
| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Bilgi Bankası, Ceza Hukuku | , , , , , , , , , , , , , ,

Yeni İnfaz Yasası-Af Yasası

Son zamanlarda cezaevlerindeki doluluk oranı, Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılması ile birlikte tehlikeli bir hal alınca uzun süredir konuşulan infaz indirimine (infaz yasası) ilişkin düzenlemeler yapılarak yeni hükümler yürürlüğe girdi.

Daha fazla oku “Yeni İnfaz Yasası-Af Yasası”

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Bilgi Bankası, Ceza Hukuku | , , , , , , , , , , , ,

Uyuşturucu Madde İmal ve Ticaret Suçu

Uyuşturucu maddelere ilişkin suçlar; 5237 sayılı TCK’nın İkinci Kitap, Topluma Karşı Suçlar başlıklı Üçüncü Kısım, Kamu Sağlığına Karşı Suçlar başlıklı Üçüncü Bölümünde 188-192. Maddeleri arasında uyuşturucu veya uyarıcı madde imal, ithal ve ihraç suçları ise Uyuşturucu veya Uyarıcı Madde İmal ve Ticareti başlıklı 188. maddede düzenlenmiştir.

Daha fazla oku “Uyuşturucu Madde İmal ve Ticaret Suçu”

Spor Hukukunda Tahkim
| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Hukuki Danışmanlık, Makaleler, Spor Hukuku | , , , , , , , , , , , , , ,

Spor Hukukunda Tahkim: Zorunlu Tahkim, TFF Tahkim Kurulu ve CAS

Sporun ekonomik ve toplumsal önemi arttıkça, kulüpler, sporcular, teknik adamlar ve federasyonlar arasındaki uyuşmazlıkların hızlı, uzman ve uluslararası kurallarla uyumlu biçimde çözülmesi ihtiyacı da büyümektedir. Bu ihtiyaç, spor uyuşmazlıklarının çözümünde tahkim kurumunu merkeze taşımıştır. Bu yazıda spor hukukunda tahkim kavramını, Anayasa’dan kaynaklanan zorunlu tahkim esasını, futbolda TFF Tahkim Kurulu ile Uyuşmazlık Çözüm Kurulu (UÇK) yapısını, uluslararası düzeyde CAS (Spor Tahkim Mahkemesi) mekanizmasını ve konuya ilişkin güncel Anayasa Mahkemesi (AYM) ile Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) kararlarını ele alıyoruz. Konunun genel çerçevesi için spor hukuku ve alternatif uyuşmazlık çözüm yolları sayfalarımız da yol gösterici olabilir.

Spor Hukukunda Tahkim Nedir?

Tahkim, bir uyuşmazlığın devlet mahkemeleri yerine, tarafların veya kanunun belirlediği bir hakem ya da hakem kurulu tarafından karara bağlanmasıdır. Spor alanında tahkim; yargılamanın hızlı olması, karar vericilerin spor mevzuatına hâkim uzmanlardan oluşması ve ulusal kararların uluslararası spor düzeniyle uyumlu kalması gibi ihtiyaçlardan doğar. Spor hukukunda tahkim ikiye ayrılır: tarafların iradesine dayanan ihtiyari tahkim ile kanun gereği başvurulması zorunlu olan zorunlu tahkim.

Anayasal Temel: Anayasa m. 59 ve Zorunlu Tahkim

Türk spor hukukunda tahkimin en belirgin özelliği, önemli bir bölümünün zorunlu olmasıdır. 2011 yılında 6214 sayılı Kanun’la Anayasa’nın 59. maddesine eklenen fıkra uyarınca; spor federasyonlarının spor faaliyetlerinin yönetimine ve disiplinine ilişkin kararlarına karşı yalnızca zorunlu tahkim yoluna başvurulabilir. Bu kararlar kesin olup, kural olarak başka hiçbir yargı merciine götürülemez. Düzenlemenin temel amacı, uluslararası federasyon kurallarının iç hukuktaki normlar hiyerarşisine takılmadan uygulanabilmesini sağlamaktır. Anayasa metnine Resmî mevzuat kaynağından↗ ulaşılabilir.

Önemli sınır: Zorunlu tahkim yalnızca “yönetim ve disiplin” kararlarını kapsar. Bu kapsamın dışında kalan, örneğin salt sözleşmeden doğan alacak uyuşmazlıklarının genel hükümlere göre adli yargıda görülmesi gerektiği yönünde güçlü görüşler ve içtihatlar bulunmaktadır.

TFF Tahkim Kurulu

Futbol özelinde tahkim, 5894 sayılı Türkiye Futbol Federasyonu Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun ile düzenlenir. TFF Tahkim Kurulu; TFF’nin futbol faaliyetlerinin yönetimi ve disiplinine ilişkin talimatları ile ilk derece hukuk kurullarının bu alandaki kararları bakımından denetim ve itiraz mercii olarak görev yapar. Kurulun kararları kesindir ve bunlara karşı yargı yoluna gidilemez. Federasyonun güncel kurul yapısı ve talimatları için TFF resmî sitesi↗ incelenebilir.

Uyuşmazlık Çözüm Kurulu (UÇK)

Futbolda kulüpler, futbolcular, teknik adamlar ve menajerler arasındaki sözleşmeden ve alacaktan doğan uyuşmazlıklar, TFF bünyesindeki Uyuşmazlık Çözüm Kurulu (UÇK) önünde çözülebilir. UÇK’ye başvuru kural olarak tarafların iradesine bağlıdır; UÇK kararlarına karşı ise itiraz mercii yine TFF Tahkim Kurulu’dur. Sporcu ve teknik adam sözleşmelerinin kurulması ile bu sözleşmelerden doğan ihtilaflarda, sözleşme hukuku ve çalışma ilişkisi boyutuyla iş ve işçi hukuku ilkeleri birlikte değerlendirilir.

Futbol Dışı Spor Dalları: GSB Tahkim Kurulu

Futbol dışındaki spor dallarında, federasyonların yönetim ve disipline ilişkin kararlarına karşı zorunlu tahkim yolu, Gençlik ve Spor Bakanlığı bünyesinde faaliyet gösteren Tahkim Kurulu (GSB Tahkim Kurulu)önünde işletilir. Bu alandaki kurumsal çerçeve, 2022’de yürürlüğe giren 7405 sayılı Spor Kulüpleri ve Spor Federasyonları Kanunu ile önemli ölçüde yeniden şekillenmiştir. Kanunda hüküm bulunmayan hâllerde spor kulüpleri bakımından dernek mevzuatı, spor anonim şirketleri bakımından ise ticaret hukuku hükümleri tamamlayıcı olarak uygulanır.

Uluslararası Tahkim: CAS (Spor Tahkim Mahkemesi)

Uluslararası boyut taşıyan uyuşmazlıklarda başvurulan temel merci, merkezi İsviçre’nin Lozan kentinde bulunan CAS (Court of Arbitration for Sport / Spor Tahkim Mahkemesi)‘tir. CAS; uluslararası transfer uyuşmazlıkları, FIFA ve UEFA organlarının kararlarına karşı itirazlar, doping(WADA Kodu kapsamındaki) ihtilafları ve olimpik uyuşmazlıklar gibi konularda görev yapar. CAS kararları yalnızca sınırlı gerekçelerle İsviçre Federal Mahkemesi denetimine tabidir. Yabancı unsurlu bu uyuşmazlıklarda milletlerarası özel hukuk kuralları da devreye girer. Kurumun işleyişi için CAS resmî sitesine↗ bakılabilir.

Zorunlu Tahkim ve Adil Yargılanma Tartışması

Kararların kesin olması ve yargı denetimine kapalı tutulması, spor tahkiminin en tartışmalı yönüdür. Özellikle kurul üyelerinin federasyon yönetim kurulları tarafından seçilmesi, bağımsızlık ve tarafsızlık ilkeleri ile Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin (AİHS) 6. maddesinde güvence altına alınan adil yargılanma hakkı bakımından eleştirilmiştir. Bu tartışma, aşağıdaki güncel kararlarla somut hâle gelmiştir.

Konuya İlişkin Güncel Kararlar (AYM ve AİHM)

  • AİHM, Ali Rıza/Türkiye (2020) ve Sedat Doğan/Türkiye (18.05.2021): Mahkeme, TFF Tahkim Kurulu’nun yapısal olarak bağımsız ve tarafsız olmadığını tespit ederek AİHS m. 6 kapsamında adil yargılanma hakkının ihlal edildiğine hükmetmiştir.
  • AYM, 17.06.2025 tarihli E.2022/85, K.2025/131 sayılı kararı (RG: 02.04.2026): Mahkeme, 5894 sayılı Kanun’da Tahkim Kurulu üyelerinin TFF Yönetim Kurulu tarafından seçilmesini öngören düzenlemenin bir bölümünü iptal etmiş; iptal hükmünün yürürlüğünü dokuz ay sonraya bırakmıştır. Kararda AYM, Tahkim Kurulu’nu Anayasa m. 59 çerçevesinde işleyen, zorunlu tahkim niteliği taşıyan ve yargı işlevi gören, kanunla kurulmuş bir mahkeme olarak nitelendirmiştir.
  • AYM, 06.01.2011 tarihli E.2010/61, K.2011/7 sayılı kararı: Tahkim Kurulu kararlarına karşı yargı yolunu tümüyle kapatan düzenlemenin bir bölümünü iptal etmiş; bu karar, ardından Anayasa m. 59’da yapılan değişikliğe zemin hazırlamıştır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Spor uyuşmazlığımda doğrudan mahkemeye gidebilir miyim?Federasyonun yönetim ve disipline ilişkin kararları için kural olarak hayır; önce zorunlu tahkim yolu işletilir. Ancak salt sözleşmeden doğan bazı alacak uyuşmazlıkları bu kapsam dışında değerlendirilebilir.

TFF Tahkim Kurulu kararı kesin midir? Evet, kararlar kesindir ve bunlara karşı olağan yargı yoluna başvurulamaz.

UÇK’ye başvuru zorunlu mu? UÇK’ye başvuru kural olarak tarafların iradesine bağlıdır; UÇK kararlarına karşı itiraz mercii TFF Tahkim Kurulu’dur.

CAS’a hangi hâllerde gidilir? Uluslararası transfer, FIFA/UEFA kararlarına itiraz, doping ve olimpik uyuşmazlıklar gibi yabancı unsurlu konularda CAS yetkilidir.

Kesin tahkim kararına karşı yapılabilecek bir şey var mı? Karar olağan yargıya kapalı olsa da, temel hak ihlali iddiasıyla Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru ve iç hukuk yolları tükendikten sonra AİHM’e başvuru yolu açık kalabilir.

Sonuç

Spor hukukunda tahkim; hız ve uzmanlık avantajı sağlarken, kararların kesinliği ve kurulların bağımsızlığı yönünden ciddi hukuki tartışmaları da beraberinde getirir. Güncel AYM ve AİHM kararları, bu alanda yapısal bir dönüşümün kapısını aralamaktadır. Federasyon kararlarına itiraz, UÇK ve tahkim başvuruları ile CAS süreçlerinde süre ve usul kuralları belirleyici olduğundan, hak kaybı yaşamamak için alanında deneyimli bir spor hukuku avukatından ve dava ve uyuşmazlık çözümü desteği alınması önerilir. Dosyanıza özel değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Makaleler | , , , , , , ,

Muris Muvazaası

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedir? Hukuki Boyutları, Unsurları, İspatı ve Sonuçları

Miras hukuku, aile içi ilişkilerin en hassas alanlarından biridir. Özellikle miras bırakanın (muris) sağlığında yaptığı taşınmaz devirleri, mirasçıların saklı paylarını zedeleyebilmekte ve ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Halk arasında “mirastan mal kaçırma” olarak bilinen muris muvazaası, Türk hukukunda Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiş önemli bir kavramdır. Bu makale, muris muvazaasının hukuki tanımını, unsurlarını, ispatını, sonuçlarını ve pratikteki uygulamalarını bilgilendirici bir şekilde ele almaktadır.

1. Muris Muvazaası Kavramı ve Tanımı

Muvazaa, Borçlar Hukuku’nda tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir görünüş yaratmasıdır (TBK m. 19). Muris muvazaası ise bu genel kurumun miras hukukundaki özel bir uygulamasıdır.

Muris muvazaası; miras bırakanın, mirasçılarını miras paylarından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malını, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma akdi gibi göstererek devretmesidir.

Burada iki işlem vardır:

  • Görünürdeki işlem: Satış sözleşmesi (veya benzeri ivazlı sözleşme) – tarafların gerçek iradesine uymaz.
  • Gizli işlem: Bağış (karşılıksız kazandırma) – mirasçılardan gizlenir.

Amaç, saklı paylı mirasçıların ileride tenkis davası açmasını engellemektir. Çünkü görünürde “satış” yapılmış gibi gösterilirse, mirasçılar tenkis yerine muvazaa iddiasıyla doğrudan tapu iptali talep edebilir.

2. Hukuki Dayanak

Muris muvazaası Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) doğrudan düzenlenmemiştir. Temel dayanağı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’dır:

“Bir kimsenin; mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmiş bulunması halinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılarının, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanunu’nun 18. maddesine (şimdiki TBK m. 19) dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine…” (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 1.4.1974 tarih ve 1/2 sayılı kararı)

Bu karar, muris muvazaasının nisbi muvazaa niteliğinde olduğunu vurgular. Ayrıca TBK m. 19 (nisbi muvazaa), TMK m. 706 (taşınmaz bağışının resmi şekli) ve dürüstlük kuralı (TMK m. 2) ile desteklenir.

3. Muris Muvazaasının Unsurları

Yargıtay’a göre muris muvazaası dört unsurdan oluşur ve bu unsurlar birlikte bulunmalıdır:

  1. Görünürdeki İşlem: Tarafların tapuda satış (veya ölünceye kadar bakma) sözleşmesi yapması.
  2. Muvazaa Anlaşması: Miras bırakan ile lehine devir yapılan kişi arasında, görünürdeki sözleşmenin gerçek iradeye uymadığı konusunda gizli anlaşma.
  3. Mirasçılardan Mal Kaçırma Kastı (En kritik unsur): Murisin asıl amacı mirasçılarını mirastan mahrum bırakmaktır. Makul bir satış ihtiyacı yoksa (borç, geçim sıkıntısı vb.) bu kastın varlığı kabul edilir.
  4. Gizli İşlem: Gerçekte bağış (karşılıksız kazandırma) iradesi.

Bu unsurlardan herhangi biri eksikse muris muvazaası iddiası kabul edilmez. Örneğin, gerçek bir satış varsa veya muris malvarlığını makul ölçülerde paylaştırmışsa muvazaa söz konusu olmaz.

4. İspat ve Deliller

İspat yükü, muvazaayı iddia eden mirasçıya aittir (TMK m. 6, HMK m. 190). Mirasçılar her türlü delille (tanık dâhil) ispat edebilir; çünkü muvazaa iddiası üçüncü kişi sıfatıyla ileri sürülür.

Yargıtay’ın yerleşik emareleri (bir bütün olarak değerlendirilir):

  • Tapuda gösterilen bedel ile rayiç bedel arasındaki fahiş fark.
  • Murisin malvarlığının büyük kısmını tek kişiye devretmesi.
  • Murisin ekonomik ihtiyacı olmaması (emekli maaşı, başka malları varken satış).
  • Alıcının ödeme gücünün olmaması veya bedelin gerçekten ödenmemesi.
  • Muris ile alıcı arasındaki yakın aile bağı (eş, çocuk, ikinci eş vb.).
  • Mirasçılarla ilişkilerin bozulması ve mal kaçırma kastını gösteren diğer olgular (tanık beyanları, banka kayıtları, miras bırakanın vasiyeti veya önceki paylaştırmaları).

Yalnızca bedel farkı tek başına yeterli değildir; tüm dosya bir arada incelenir.

5. Hukuki Sonuçları ve Dava

Muris muvazaası tespit edildiğinde:

  • Görünürdeki satış sözleşmesi muvazaalı olduğu için kesin hükümsüzdür.
  • Gizli bağış sözleşmesi resmi şekil şartına uymadığı için (TMK m. 706, TBK m. 237) geçersizdir.
  • Tapu kaydı iptal edilir ve miras bırakanın terekesine iade edilir (tapu iptal ve tescil davası).

Dava Özellikleri:

  • Sadece tapulu taşınmazlar için açılabilir.
  • Zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur (kesin hükümsüzlük).
  • Saklı pay sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar açabilir.
  • Davada tereke temsilcisi veya tüm mirasçıların katılımı gerekebilir (TMK m. 640).
  • Ecrimisil (kira geliri) talebi de mümkündür.

6. Yargıtay Kararlarından Örnekler

Yargıtay, her somut olayı kendi şartlarında değerlendirir. Bazı tipik kararlar:

  • Murisin emekli maaşı varken ve başka malları dururken tek bir taşınmazı “satması” + bedel farkı + terekeden para çıkmaması → muvazaa kabul edilmiştir.
  • Miras bırakanın kız çocuklarından mal kaçırmak için ikinci eşiyle yaşadığı dönemde devir yapması → mal kaçırma kastı tespit edilmiştir.

Bu kararlar, emarelerin “bir bütün olarak” değerlendirilmesi gerektiğini vurgular.

7. Sonuç ve Pratik Öneriler

Muris muvazaası, miras hukukunda adaleti korumak için geliştirilmiş önemli bir içtihattır. Ancak ispatı zor ve her olaya özgüdür. Miras bırakanlar açısından: Gerçek satış yapmak veya miras sözleşmesi/noter vasiyeti ile malvarlığını planlamak daha güvenli bir yoldur.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Genel, Makaleler | , , , , , , , , , ,

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Mülkiyet hakkının korunmasında temel başvuru yollarından biri olan tapu iptali ve tescilinin hukuki çerçevesi, sebepleri ve yargılama süreci

Gayrimenkul Hukuku·TMK 716 – 1026·HMK m. 1 vd.

Tapu iptali ve tescil davası; geçerli bir hukuki nedene dayanmaksızın ya da kanuna, ahlaka veya kişilik haklarına aykırı biçimde tesis edilmiş tapu kayıtlarının silinmesi ve mülkiyetin gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan bir ayni hak davasıdır.

Hukuki Dayanak ve Temel İlkeler

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi ile tapuya tescil ilkesine bağlanmıştır. Tescil, mülkiyetin kazanılması için kurucu nitelik taşıdığından geçersiz ya da haksız biçimde yapılan tesciller, üçüncü kişilerin tapu siciline güvenini korumak ile gerçek hak sahiplerinin korunması arasındaki dengeyi tehdit eder.

Tapu sicilinin aleniyeti ve güvenilirliği ilkesi gereği iyi niyetli üçüncü kişiler, tapu kütüğündeki kaydı esas alarak hak kazanabilir (TMK m. 1023). Ancak bu güvence sınırsız değildir; kanun tarafından öngörülen çeşitli hallerde tapu kaydı hukuki denetim altına alınabilir ve iptal yaptırımıyla karşılaşabilir.

DAVA TÜRÜ                                                      GÖREVLI MAHKEME

Ayni Hak                                                                 Asliye Hukuk

Mülkiyet üzerinde doğrudan sonuç doğurur.         HMK m. 2 gereği

 

 
YETKILI MAHKEME                                 HARÇ TÜRÜ

Taşınmazın Bulunduğu Yer                            Nispi- Dava değeri üzerinden hesaplanır

HMK m. 12 – kesin yetki

Tapu İptalinin Hukuki Sebepleri

  1. HUKUKI EHLIYETSIZLIK

Taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapan kişinin işlem anında ayırt etme gücünden yoksun olması ya da vesayet altında bulunması nedeniyle yetkisiz temsilci aracılığıyla hareket etmesi, tapu tescilinin iptalini gerektiren başlıca sebeplerdendir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı; “temlikten az zaman önce veya az zaman sonra alınan sağlık kurulu raporları”nı kritik delil olarak değerlendirmektedir.

  1. MURIS MUVAZAASI (MIRASTAN MAL KAÇIRMA)

Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağış niteliği taşıyan devir işleminin satış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak gösterilmesi, muris muvazaasının tipik görünümüdür. Bu durumda mirasçılar, kanunda öngörülen süre sınırlamasına tabi olmaksızın iptal-tescil davası açabilir.

  1. İRADE SAKATLIKLARI

Hata, hile veya ikrah sonucu gerçekleştirilen taşınmaz devirleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 30–39. maddeleri kapsamında iptal edilebilir niteliktedir. İptal hakkı, sebebin öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

  1. SAHTE BELGE VE İMZA

Tapu devrine dayanak teşkil eden resmi senedin sahte belge ya da sahte imzayla düzenlenmesi, tescili başından itibaren geçersiz kılar. Bu hallerde ceza yargılaması ile hukuk davası bir arada yürütülebilir; mahkumiyet kararı kesin delil niteliği taşır.

  1. ŞEKIL EKSIKLIĞI

Taşınmaz satış sözleşmelerinin resmi şekle (noterde ya da tapu müdürlüğünde düzenleme) uyulmadan yapılması, geçersizlik sonucunu doğurur. Adi yazılı belge ile yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersiz olduğundan bu belgeye dayanılarak yapılan tescil iptal edilebilir.

  1. KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE OLAĞANÜSTÜ KAZANMA

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar ile tapu kütüğündeki kaydın gerçek durumu yansıtmadığının anlaşıldığı hallerde, zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımı (TMK m. 713) iptal-tescil davasına konu edilebilir.

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre tapu iptali davalarında ispat yükü kural olarak davacıdadır; ancak muris muvazaasında uygulamada hayatın olağan akışına ve karine yöntemine başvurulmaktadır.”

Yargılama Süreci: Adım Adım

  • 1.Delillerin Derlenmesi: Tapu kayıtları, resmi senetler, sağlık kurulu raporları, tanık ifadeleri ve varsa ceza dosyasının temin edilmesi
  • 2.Dava Dilekçesinin Hazırlanması: İptal talebinin hukuki sebebi, taşınmaza ilişkin bilgiler ve tescil istemi açıkça belirtilir
  • 3.Harç ve Giderlerin Yatırılması: Nispi karar ve ilam harcı taşınmazın belirlenen değeri üzerinden hesaplanır
  • 4.İhtiyati Tedbir Talebi: Yargılama süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla tedbir kararı talep edilmelidir
  • 5.Ön İnceleme ve Tahkikat: Mahkeme HMK m. 137 kapsamında ön inceleme duruşması yapar; uyuşmazlık konuları netleştirilir
  • 6.Bilirkişi İncelemesi: Tapu kayıtları, taşınmaz değeri, hâl ve şartlar bilirkişi aracılığıyla incelenir
  • 7.Karar ve Tescil: Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte tapu müdürlüğüne bildirim yapılır ve tescil gerçekleştirilir

Süre Sınırlamaları

Tapu iptal ve tescil davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir; mülkiyet hakkı ayni bir hak olduğundan bu hakkı koruma amacıyla açılan dava herhangi bir süre sınırına bağlı değildir. Bununla birlikte dava hakkının belirli sürelerle sınırlandırıldığı istisnai haller mevcuttur:

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜREYE TABI HALLER

  • İrade sakatlıkları (hata, hile, ikrah): 1 yıl
  • Tenkis davası: 10 yıl / 1 yıl
  • Tasarrufun iptali: 5 yıl

SÜRESIZ AÇILABILECEK DAVALAR

  • Muris muvazaası
  • Ehliyetsizlik (mutlak butlan)
  • Sahte belge / imza
  • Şekil eksikliği

Davanın Tarafları ve Husumet

Tapu iptal ve tescil davasında aktif husumet (davacı), hakkı침해된 gerçek mülkiyet hakkı sahibine; pasif husumet (davalı) ise tapu kütüğünde adına kayıtlı görünen kişiye aittir. Taşınmaz birden fazla kişi arasında el değiştirmişse zincirleme devir işlemlerinin tamamı davaya dahil edilmelidir. Mirasçıların açtığı davalarda tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi zorunlu değildir; her mirasçı kendi payı oranında dava açabilir.

DİKKAT EDILMESI GEREKEN ÖNEMLİ BIR NOKTA

İyi niyetli üçüncü kişi ilkesi (TMK m. 1023), tapu devir zincirinde belirli bir halkayı koruyabilir. Taşınmazın elden geçtiği her aşamada alıcının iyi niyet durumu ayrı ayrı incelenmelidir. Kötü niyetin ispatı, iptal talebinin başarısını doğrudan etkiler.

Masraf ve Vekâlet Ücreti

Tapu iptali davaları nispi harca tabidir. Dava sonunda haksız çıkan taraf; yargılama giderleri, bilirkişi ücreti ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre hesaplanan karşı yan vekâlet ücretini ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın güncel rayiç değeri esas alınarak tahmini yargılama maliyetinin hesaplanması önerilir.

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, mülkiyet hakkının anayasal güvencesi çerçevesinde hak sahiplerine tanınan güçlü bir hukuki araçtır. Ancak her davanın kendine özgü olgusal ve hukuki boyutları bulunduğundan, yargılama sürecinin başından itibaren uzman bir avukatla çalışmak hem hak kayıplarını önler hem de sürecin etkin biçimde yönetilmesini sağlar.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.  Son güncelleme: Nisan 2026.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Ceza Hukuku, Makaleler | , , , , , , , ,

TCK Madde 188: Uyuşturucu veya Uyarıcı Madde İmal ve Ticareti Suçu

Uyuşturucu madde ticareti, Türk Ceza Kanunu’nda “Kamunun Sağlığına Karşı Suçlar” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu suçun temel özelliği, seçimlik hareketli bir suç olmasıdır; yani kanunda sayılan fiillerden (satma, nakletme, depolama vb.) herhangi birinin gerçekleştirilmesi suçun oluşması için yeterlidir.

1. Suçun Seçimlik Hareketleri ve Unsurları

TCK 188 kapsamında cezalandırılan eylemler şunlardır:

  • İmal (188/1): Maddenin kimyasal veya fiziksel işlemlerle üretilmesi.

  • İthal ve İhraç (188/1): Ruhsatsız olarak maddeyi gümrük sınırlarından içeri sokmak veya dışarı çıkarmak.

  • Ticaret ve Temin (188/3): Maddenin satılması, satışa arz edilmesi, başkalarına verilmesi, sevk edilmesi, nakledilmesi, depolanması veya satın alınması.

2. Nitelikli Haller: Cezayı Artıran Durumlar

Kanun, suçun işleniş biçimine göre cezaların artırılmasını öngörmüştür:

  • Madde Türü (188/4-a): Maddenin eroin, kokain, morfin, sentetik kannabinoid (bonzai) veya türevleri olması durumunda verilecek ceza yarı oranında artırılır.

  • Mekansal Nitelik (188/4-b): Satışın; okul, yurt, hastane, kışla veya ibadethâne gibi sosyal alanlara 200 metreden yakın mesafede işlenmesi cezayı artırır.

  • Mesleki Kötüye Kullanım (188/8): Suçun tabip, diş tabibi, eczacı, kimyager veya bu maddelerin imal ve ticaretiyle uğraşan kişilerce işlenmesi ağırlaştırıcı sebeptir.

3. “Kullanım” ile “Ticaret” Arasındaki İnce Çizgi

Yargılamanın en kritik düğüm noktası, sanığın eyleminin TCK 191 (Kullanma) mi yoksa TCK 188 (Ticaret) mi olduğudur. Yargıtay Ceza Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre şu kriterler belirleyicidir:

  1. Miktar Kriteri: Kişisel kullanım sınırlarını aşan (örneğin esrar için yıllık ortalama 600-700 gramın çok üzerinde olan) miktarlar ticaret karinesi sayılabilir.

  2. Çeşitlilik ve Paketleme: Maddenin “fişek” tabir edilen küçük paketler halinde, satışa hazır tutulması.

  3. Yan Deliller: Hassas terazi, paketlemede kullanılan folyo/kağıtlar, uyuşturucu satışından elde edildiği düşünülen paraların miktarı ve saklanış biçimi.

  4. Kullanıcı Beyanları: Yakalanan “alıcıların” maddeyi sanıktan aldıklarına dair istikrarlı beyanları.

4. Etkin Pişmanlık (TCK 192)

Uyuşturucu suçlarında etkin pişmanlık, sanık için bir “can simidi” niteliğindedir.

  • Soruşturma Başlamadan Önce: Kişi, diğer suç ortaklarını ve maddenin saklandığı yerleri yetkililere haber verirse ceza almaz.

  • Soruşturma Başladıktan Sonra: Yakalandıktan sonra, suçun ortaya çıkmasına ve diğer suçluların (örneğin tedarikçinin) yakalanmasına hizmet ve yardım eden kişinin cezası 1/4 ile 1/2 oranında indirilir.

5. Hukuka Aykırı Deliller ve Savunma Stratejisi

Uyuşturucu davalarında beraat veya suç vasfının değişmesi genellikle usul hatalarının tespitine bağlıdır:

  • Usulsüz Arama: Hâkim kararı veya savcı talimatı olmaksızın yapılan aramalar hukuka aykırıdır.

  • Zincirleme Delil Hatası: Ele geçirilen maddenin olay yerinden laboratuvara kadar olan sürecindeki mühürleme hataları.

  • Gizli Soruşturmacı ve Teknik Takip: Kolluğun “ajan provokatör” gibi davranarak kişiyi suça azmettirmesi durumu savunmanın temelini oluşturabilir.

Profesyonel Destek

TCK 188 kapsamındaki suçlar, alt sınırı 10 yıldan başlayan ve telafisi güç hak kayıplarına yol açabilecek dosyalardır. Savunmanın; teknik takip tutanakları, baz istasyonu verileri (HTS) ve kriminal raporlar üzerinden titizlikle kurgulanması gerekir.

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Genel, İş ve İşçi Hukuku, Makaleler | , , , , , , ,

İhtiyari Arabuluculuk Sistemi ve Süreci

Günümüz hukuk sisteminde uyuşmazlıkların çözümünde mahkemeler tek yol olmaktan çıkmış, alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemleri giderek daha fazla önem kazanmıştır. Bu yöntemlerden en etkili ve yaygın olanı arabuluculuktur. 7 Haziran 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile Türkiye’de sistematik olarak uygulanmaya başlanan arabuluculuk, özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümünde taraflara hızlı, ekonomik ve gönüllü bir yol sunar.

Arabuluculuk, zorunlu (dava şartı) arabuluculuk ve ihtiyari arabuluculuk olmak üzere ikiye ayrılır. Zorunlu arabuluculuk belirli uyuşmazlık türlerinde (iş davaları, ticari alacak davaları, tüketici uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi vb.) dava açmadan önce mutlaka başvurulması gereken bir aşamayken; ihtiyari arabuluculuk ise tamamen tarafların serbest iradesine bırakılmış bir yöntemdir.

İhtiyari Arabuluculuk Nedir?

İhtiyari arabuluculuk, tarafların herhangi bir yasal zorunluluk olmaksızın, kendi iradeleriyle bir uyuşmazlığın çözümünü arabuluculuk yoluyla gerçekleştirmeyi tercih etmesidir. Kanunda dava şartı olarak öngörülmeyen, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği her türlü özel hukuk uyuşmazlığında uygulanabilir.

6325 sayılı Kanun’un 2. maddesinde arabuluculuk şu şekilde tanımlanmıştır:

“Sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması hâlinde çözüm önerisi de getirebilen, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyari olarak yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemidir.”

İhtiyari arabuluculukta en önemli özellik, sürecin tamamen gönüllü olmasıdır. Taraflar ister dava açmadan önce, ister dava açıldıktan sonra (hatta temyiz aşamasında bile) arabuluculuğa başvurabilirler.

İhtiyari Arabuluculuğun Avantajları

İhtiyari arabuluculuğu tercih eden taraflar şu başlıca faydaları elde eder:

  • Hızlı çözüm: Mahkeme süreçleri yıllarca sürebilirken, arabuluculuk genellikle birkaç hafta içinde sonuçlanır.
  • Düşük maliyet: Mahkeme harçları, bilirkişi ücretleri ve vekalet ücretlerinden önemli ölçüde tasarruf sağlanır.
  • Gizlilik: Arabuluculuk görüşmeleri ve içeriği tamamen gizlidir; dışarıya açıklanamaz.
  • Kontrol taraflardadır: Hakim veya mahkeme yerine taraflar kendi çözümlerini üretir.
  • İlişkilerin korunması: Özellikle ticari ilişkiler, komşuluk, aile şirketi uyuşmazlıklarında düşmanlık yerine uzlaşma ortamı yaratır.
  • İcra edilebilirlik: Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, icra edilebilir şerhiyle ilam niteliği kazanabilir.

İhtiyari Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

İhtiyari arabuluculuk süreci genellikle şu aşamalardan oluşur:

  1. Başvuru Aşaması Taraflar birlikte veya bir tarafın teklifiyle Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Sicili’nde kayıtlı bir arabulucuya başvurur.
    • Arabuluculuk bürosuna dilekçe verilebilir,
    • Doğrudan tarafların seçtiği arabulucuya yazılı veya sözlü başvuru yapılabilir.
  2. Arabulucunun Atanması ve Davet Arabulucu atanır atanmaz tarafları davet eder (genellikle davet mektubu veya e-posta yoluyla). İlk toplantı günü ve yeri belirlenir.
  3. Hazırlık ve Bilgilendirme Toplantısı Arabulucu süreci anlatır, gizlilik ilkesini hatırlatır, tarafların beklentilerini dinler. Sürecin devam edip etmeyeceğine taraflar karar verir.
  4. Müzakere ve Görüşmeler Taraflar arabulucunun moderatörlüğünde görüşür. Arabulucu tarafsız kalır, çözüm önerisi sunabilir ancak karar tamamen taraflara aittir. Ortak çözüm üretme odaklıdır; kazan-kazan mantığı ön plandadır.
  5. Sonuç Aşaması
    • Anlaşma sağlanırsa: Anlaşma belgesi hazırlanır ve imzalanır. Avukatlar da varsa birlikte imza atıldığında ilam niteliğinde olur. İcra edilebilirlik şerhi alınabilir.
    • Anlaşma sağlanamazsa: Son tutanak düzenlenir ve süreç sona erer. Taraflar isterse dava yoluna gidebilir.

Süre yönünden kanunda zorunlu bir üst sınır yoktur; ancak uygulamada çoğu süreç 1-3 ay içinde tamamlanır.

Sonuç: İhtiyari Arabuluculuk Neden Tercih Edilmeli?

Mahkemelerin yoğunluğu, uzun yargılama süreleri ve yüksek maliyetler düşünüldüğünde, ihtiyari arabuluculuk modern hukukta akıllıca bir tercihtir. Tarafların ilişkisini koruyan, kontrolü ellerinde tutmalarını sağlayan ve ekonomik bir çözüm sunan bu yöntem, özellikle ticari uyuşmazlıklar, miras paylaşımı, ortaklık uyuşmazlıkları, sözleşme ihtilafları ve komşuluk davalarında oldukça etkilidir.

Uyuşmazlığınız varsa ve mahkemeye gitmeden önce uzlaşma şansını değerlendirmek istiyorsanız, deneyimli bir arabulucu ile görüşmek en doğru adım olacaktır. İhtiyari arabuluculuk, sadece bir alternatif değil; birçok durumda en akıllıca çözümdür.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Gayrimenkul Hukuku, Hukuki Danışmanlık, Makaleler | , , , , , , ,

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ SÜRECİ

Kentsel Dönüşümün Hukuki Süreci: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Güncel Uygulama (2026)

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, güvenli ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmak amacıyla yürütülen en önemli kamusal müdahalelerden biridir. Temel hukuki dayanağı, 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu Kanun’un uygulama yönetmeliğidir.

2023-2024 yıllarında getirilen salt çoğunluk (%50+1) uygulaması, 4 Şubat 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile daha da netleştirilmiş ve süreç hızlandırılmıştır. Bu değişiklikler karar alma, toplantı usulleri, tebligat, pay satışı ve tapu güvenliği konularında önemli yenilikler getirmiştir.

1. Riskli Yapı Tespiti Aşaması

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı veya riskli alan tespit edilmesiyle başlar.

  • Başvuru: Kat maliklerinden tek bir malikin (veya kanuni temsilcisinin) başvurusu yeterlidir. Diğer maliklerin onayı aranmaz.
  • Tespit Yetkilisi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum/kuruluşlar tarafından yapılır (beton karot örneği, taşıyıcı sistem incelemesi vb.).
  • Rapor Onayı ve Tebliğ: Hazırlanan rapor İl Müdürlüğü/Başkanlık tarafından onaylanır. Onay sonrası tapuya “Riskli Yapı” şerhi işlenir.
  • Tebliğ Usulü: Maliklere tebligat gönderilir; ayrıca bina girişine asılır ve muhtarlıkta 2 gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır.

İtiraz ve Dava Hakkı Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlık İl Müdürlüğü’ne yazılı itiraz edebilir. İtirazlar Teknik Heyet tarafından incelenir (30 gün içinde karar verilir; verilmezse zımnen ret). İtiraz yolundan bağımsız olarak, tebliğ/öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde yetkili İdare Mahkemesi‘nde iptal davası açılabilir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılır.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere 60 gün içinde yapıyı tahliye edip yıktırma yükümlülüğü doğar.

2. Tahliye ve Yıkım Aşaması

  • Malikler, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine en az 90 gün önce yazılı bildirimde bulunur.
  • Tahliye edilmezse idarece tahliye ve yıkım yapılır; masraflar maliklerden tahsil edilir.
  • Yıkım sonrası tapuda riskli yapı şerhi kalksa da, 2026 değişikliği ile “6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm işlemi devam etmektedir” şeklinde açıklayıcı bir şerh konulur → tapu güvenliği artırılmıştır.
  • Tahliye olan malik ve kiracılara kira yardımı ödenir (2026’da İstanbul için maliklere aylık ~8.000 TL civarı, kiracılara toplu ödeme; tutarlar her yıl güncellenir).
  • Bazı projelerde “Yarısı Bizden” gibi devlet destekli kampanyalar devam eder (hibe + kredi).

3. Yeniden Yapım ve Karar Alma Süreci (En Önemli Değişiklik: 2026)

2026 yönetmelik değişikliği ile salt çoğunluk (%50+1) uygulaması daha sağlam bir usule bağlanmıştır.

  • Toplantı Zorunluluğu: Karar almak için toplantı yapılması zorunludur. En az bir malikin talebiyle toplantı çağrısı yapılır.
  • Çağrı Usulü: Muhtarlıkta, bina ilan panosunda, noter aracılığıyla veya elektronik tebligatla duyurulur. İlan 15 gün askıda kalır.
  • Karar Yeter Sayısı: Toplantıda hazır bulunanların salt çoğunluğu (%50+1) yeterlidir.
  • Karar İçeriği: Yeni projenin şartları, müteahhit teklifi, arsa payı dağılımı vb. açıkça belirtilir.

Karara Katılmayan Maliklere Özel Süreç (Madde 15/A)

  • Karara katılmayan maliklere, karar ve teklif şartları usulüne uygun tebliğ edilir (tebliğde teklifin incelenebileceği yer belirtilir).
  • Tebliğden sonra 15 gün içinde anlaşma sağlanmazsa, malikin payı idarece açık artırmayla satılır.
  • Satış işlemi tamamlanmadan yapı ruhsatı başvurusu yapılamaz → 2026 değişikliği ile bu zincir kopmaz hale getirilmiştir.

4. Yapı Ruhsatı ve İnşaat Aşaması

  • Salt çoğunluk kararı + tebligat + pay satışı prosedürü tamamlandıktan sonra idareye ruhsat başvurusu yapılır.
  • Müteahhit teminat oranı %6 olarak belirlenmiştir (2026 güncellemesi).
  • İnşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti kurulur ve yeni tapular dağıtılır.

5. Devlet Destekleri ve Haklar

  • Kira Yardımı: Tahliye eden maliklere ve kiracılara illere göre değişen miktarda kira yardımı (e-Devlet üzerinden başvuru).
  • Taşınma Yardımı ve faiz destekli kredi imkanları mevcuttur.
  • Kiracılar tahliye tazminatı talep edebilir; ancak riskli yapı tespiti kiracıya doğrudan itiraz hakkı vermez.

Sonuç: Profesyonel Hukuki Destek Neden Önemli?

Kentsel dönüşüm süreci, mülkiyet hakkı, sözleşme ve idari işlem dengesini doğrudan ilgilendiren karmaşık bir alandır. 2026 değişiklikleriyle süreç hızlanmış olsa da, tebligat usulleri, toplantı çağrıları, 15 günlük satış süreleri ve tapu şerhleri gibi ayrıntılarda küçük bir hata bile hak kaybına yol açabilir. Riskli yapı tespitinden, pay satışı davasına, müteahhit ile yapılan sözleşmelerin denetlenmesinden yıkım itirazlarına kadar her aşamada uzman bir avukatın desteği, hem süreci hızlandırır hem de hak kayıplarını önler.

Ofisimiz, kentsel dönüşüm davalarında yılların deneyimiyle müvekkillerine danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Ekibimizin Hizmetleri

  • Binanızın riskli olup olmadığının tespiti konusunda lisanslı kuruluşlara yüksek ücretler ödemeden önce binanızın ön değerlendirmesinin yapılması (sağlam, güçlendirme gerekli, yeniden yapılmalı konusunda ön değerleme)
  • Riskli yapı tespiti ücretlerinin maliklerin cebinden çıkmadan nasıl yaptırılacağı konusunda danışmanlık verilmesi
  • Riskli yapılarda bundan sonraki süreç hukuki, mühendislik, mimarlık uzmanlığı ve piyasa bilgilerini gerektirmektedir. Bu konularda, deneyimlerimize dayanarak maliklere izleyecekleri yolda ışık tutulması
  • Riskli yapı tespitinden, binanın yıkımına ve tekrar yeni binanıza taşınana kadar geçen tüm süreçte maliklere uzman desteği verilmesi
  • Riskli Yapı tespiti akabinde yıkım ve yeniden inşa sürecini kapsayan dönemde sürecin hukuki takibinin yapılması
  • Mevzuat uyarınca, yıkım ve yeniden inşa işlemlerine muvafakat göstermeyen maliklere ilişkin iş ve işlemlerin takibi
  • İnşaat şirketleri ve apartman yönetimi toplantılarına katılarak, tarafların izlemeleri gereken yolları göstermek
  • Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili mevzuata aykırı yapılan kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararların iptali davalarının takibi
  • Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
  • Olumsuz oy kullanan maliklere mevzuat uyarınca gönderilmesi gereken ihtarnamelerin hazırlanması
  • Yıkım sürecini engelleyecek şekilde daireyi boşaltmayan kat maliklerine karşı ihtarnamelerin gönderilmesi ve neden oldukları zararlar için diğer kat maliklerince rücu davalarının açılması ve takibi
  • Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
  • Yapılan görüşmeler doğrultusunda; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ortak şirket veya kooperatif kurulması gibi size en uygun iş ve sözleşme modeli oluşturulması
  • SPK onaylı değerleme şirketlerine halen mevcut bağımsız bölümlerin paylaşıma esas değerler için puantaj toplantılarında hukuki önerilerde bulunulması, yol gösterilmesi
  • İnşaat şirketi ve apartman yönetimi ile görüşmelerde baz oluşturacak inşaat/yatırım hukuki ve teknik sözleşmelerinin hazırlanması
  • Konsept ve ana proje seçim süreçlerinde gereken hukuki yardımların yapılması
  • Maliklere yapılacak taşınma ve kira yardımı gibi süreçlerde hukuki yardımların yapılması
  • Maliklerin, devlet destekli inşaat kredilerini süratle alabilmeleri konusunda tam destek verilmesi
  • Apartman yönetimine inşaat süresince sözlü veya yazılı olarak danışmanlık yapılması
  • Kaba inşaat sürerken müteahhidin sözleşmeye uymasının sağlanması için hukuki yardımda bulunulması ve gerekirse ihtarname çekilmesi
  • İmar durumu değişiklikleri sonucunda sözleşmenin revize edilmesi
  • Kat malikleri ve apartman yönetiminin SPK Değerleme Şirketi gibi diğer taraflarla olan sözleşmelerinin hazırlanması
  • Binanın iskanın alınması sürecinde müteahhidin sözleşmeye uyması konusunda hukuki yardımda bulunulması

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

| Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk | 0 Yorum | Bilişim Hukuku, Makaleler, Tüketici Hukuku | , , , , , , , , , , , , , , ,

Kredi Dolandırıcılığı/ Bankaların Sorumluluğu

Bankacılık işlemleri, gelişen teknolojiyle paralel olarak herhangi bir banka şubesine gitmeksizin elektronik ortamda da gerçekleştirilmesi mümkün hale gelmiştir. Bankacılık işlemlerinin elektronik ortamda yapılabilmesi müşteriler ve kullanıcılara büyük oranda pratiklik ve fayda sağladığı kuşkusuzdur. Bununla birlikte elektronik bankacılık sisteminin kimi zaman üçüncü kişi/kişilerce elde edilen kişisel veriler veya banka sistemlerindeki güvenlik açıkları kullanılarak dolandırıcılık amacıyla kullanıldığı ve bu nedenle birçok kişinin haksız olarak kredi borçlusu durumuna düştüğü görülmektedir.

Genel olarak bu dolandırıcılık işlemlerinin yapıldığı sırada müşteri, adına yapılan işlemlerden o an haberdar olmamakta, banka tarafından aranılarak bilgi verilmemekte, sistemde kayıtlı telefon numarasına herhangi bir onay, bilgi mesajı, sesli arama gelmemektedir. Zira söz konusu dolandırıcılık işlemleri yapılırken müşterinin banka sistemindeki telefon numarası, e-maili ve diğer iletişim bilgileri dolandırıcılar tarafından değiştirilmektedir. Müşteri, adına çekilen kredi bedelinin dolandırıcılar tarafından üçüncü kişilere aktarılması neticesinde banka araması veya harici sebeplerle haberdar olmaktadır. Her ne kadar kredi işlemleri gerçekte üçüncü kişiler tarafından yapılmış olsa da, söz konusu işlemler müşteri adına yapılmış olduğundan kredi bedelinin banka nezdindeki muhatabı müşteri olmaktadır. Yukarıda bahsedilen dolandırıcılık işlemleri nedeniyle müşteriler bankaya karşı yüksek bedelli kredi borçlusu durumuna düşmektedir.

Yukarıda genel hatlarıyla bahsedilen dolandırıcılık eylemleri nedeniyle bankaların hukuki sorumluluklarının Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmesi gerekmektedir.  Belirtmek gerekir ki bankalar, Bankacılık Kanunu kapsamında müşterilerine karşı kusursuz olarak sorumludur. Keza bankanın özen yükümlülüğü kapsamında internet/mobil bankacılık işlemleri için alınacak güvenlik önlemleri yönetmelik ile de düzenlenmiştir. 31069 sayılı Bankaların Bilgi Sistemleri Ve Elektronik Bankacılık Hizmetleri Hakkında Yönetmelik m.8 vd. maddelerde bankaların yapılacak tüm işlemler için veri güvenliği, kimlik erişimi gibi yükümlülükleri düzenlenmiştir. Bankalar ilgili kanun ve yönetmelikler kapsamında özen yükümlülükleri azami olarak yerine getirmek zorundadırlar.

Yargıtay’ın çeşitli kararlarında “…davacı banka bir güven kurumu olup, müşterilerince kendilerine tevdii edilen mevduatı koruma ile yükümlü olup, bunu sağlamak için gerekli güvenlik önlemlerini almak durumunda olduğu, bu bağlamda interaktif bankacılık işlemleri sırasında şifre bilgilerinin üçüncü kişilerce ele geçirilmesini önleyecek bir güvenlik mekanizması oluşturması, kendi web sayfasından başka yerlere yönlendirmelere engel olması ve herhangi bir usulsüz işlemle karşılaştığında gerekli önlemleri almanın yanı sıra, mevduat sahiplerini de bilgilendirmesi gerektiği, dolandırıcılık yöntemlerinin engellenebilmesi için davalı banka tarafından güvenlik duvarları oluşturmak, kimlik belirlemede ek önlemler almak ve bu alınacak ek önlemlerde birbirini doğrulayacak şekilde birden fazla değişken bileşenlerin kullanılması gerektiği,…” denilerek bankaların bu yükümlülüğüne atıfta bulunulmaktadır.

Yine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi, 24.03.2021 tarih, E:2019/1208, K:2021/436 kararında: Bankacılık işlemlerinden kaynaklanan tazminat istemiyle açılan davada; davacının hesabından bilgi ve onayı dışında para çekildiği, bilirkişi raporuna göre bankanın gerekli güvenlik önlemleri almayarak zarara sebebiyet verdiği, teknik imkanları çok geniş olan ve bir güven kurumu olarak faaliyet gösteren davalı bankanın sahteliği önleyici tedbirler alması gerektiği, kredi sağlayarak ve mevduat toplayarak getirisinden faydalanan bankaların, gerekli güvenliği sağlayamaması nedeni ile meydana gelen zararlardan da sorumlu olması gerektiği, bankaların objektif özen borcunun gereği olarak hafif kusurlarından dahi sorumlu olduğu, davacının hesabından bir kerede yüklü miktarda para çekilmesi hususunda etkili hiç bir güvenlik önleminin alınmadığı bu nedenle davacının davasının kabulü ile, 58.000,00 TL’nin 17/10/2018 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı bankadan alınarak davacıya verilmesine..” şeklinde karar verilmiştir.

Netice olarak,  yaşanılan dolandırıcılık olayı kapsamında özel değerlendirme yapılacak olsa da, genel olarak Yargıtay elektronik bankacılık işlemleri bakımından her türlü veri ve işlem güvenliğinin bankanın yükümlülüğünde olduğuna karar vermektedir.

 

Özdemir Avukatlık & Arabuluculuk Bürosu

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Özdemir Avukatlık Bürosu sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.