İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte borç ödenmezse, alacaklının talebiyle ipotekli taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılır. Satış süreci kıymet takdiriyle başlar, satış ilanıyla devam eder ve elektronik ortamda yapılan ihaleyle sonuçlanır. Bu süreçte yapılan usulsüzlükler, taşınmazın değerinin çok altında satılmasına yol açabilir.
Kanun, borçlu ve ilgililere hem kıymet takdirine hem de ihaleye karşı başvuru yolları tanımıştır. Ancak bu yolların süreleri çok kısadır ve kaçırılması hâlinde telafisi çoğu zaman mümkün değildir.
Kıymet Takdiri ve Şikâyet
Satış istenmesi üzerine icra dairesi, taşınmazın değerini bilirkişi aracılığıyla belirler. Kıymet takdiri raporu borçluya, alacaklıya ve tapu kaydındaki ilgililere tebliğ edilir. İİK m. 128/a uyarınca ilgililer, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla itiraz edebilir. Şikâyetten itibaren 7 gün içinde yeni bilirkişi incelemesinin masrafı yatırılmazsa şikâyet reddedilir.
Bu süre içinde kıymet takdirine itiraz etmeyen ilgili, daha sonra kıymet takdirinin usulsüzlüğüne dayanarak ihalenin feshini isteyemez. Bu nedenle değerin düşük belirlendiği düşünülüyorsa itiraz mutlaka süresinde yapılmalıdır.
Satış İlanı ve İhale
Taşınmaz satışları UYAP Elektronik Satış Portalı (e-satış) üzerinden yapılır. Satış ilanının borçluya ve tapu kaydındaki ilgililere tebliğ edilmesi zorunludur; tebliğ yapılmaması ihalenin feshi sebebidir.
Taşınmaz, ihalede tahmin edilen değerin %50’sinden az olmamak, ayrıca satış isteyen alacaklıdan önce gelen rehinli alacakların toplamını ve satış masraflarını geçmek şartıyla en çok artırana ihale edilir. İhale bedeli alıcı tarafından yatırıldıktan sonra taşınmaz alıcı adına tescil edilir ve satış bedeli sıra cetveline göre alacaklılara dağıtılır.
İhalenin Feshi Davası
İhaleye fesat karıştırılması, satış ilanının tebliğ edilmemesi, ilan sürelerine uyulmaması veya taşınmazın esaslı niteliklerinde yanılma gibi nedenlerle İİK m. 134 uyarınca ihalenin feshi istenebilir.
| Konu | Kural |
| Süre | İhale tarihinden itibaren 7 gün; sonradan öğrenilen sebeplerde öğrenmeden itibaren 7 gün |
| Azami süre | İhale kararının e-satış portalında ilanından itibaren 1 yıl (hak düşürücü) |
| Teminat | Borçlu, alacaklı ve tapu ilgilileri dışındaki kişiler için ihale bedelinin %5’i |
| Para cezası | Talep esastan reddedilirse ihale bedelinin %10’una kadar |
Para cezası riski nedeniyle ihalenin feshi davası ancak somut bir usulsüzlük varsa açılmalıdır. Süre veya teminat gibi usulden ret hâllerinde para cezası uygulanmaz.
Meskeniyet İddiası İpotekte Dinlenir mi?
İİK m. 82/12 uyarınca borçlunun ve ailesinin haline uygun evi haczedilemez. Ancak bu koruma, borçlunun kendi rızasıyla ipotek verdiği taşınmaz yönünden uygulanmaz. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesinde meskeniyet şikâyeti dinlenmez. Bu nedenle ipotekli konutun satışını önlemek için tek başına “tek evim” savunması yeterli değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Evim değerinin çok altında satıldı, ne yapabilirim?
Kıymet takdirine süresinde itiraz edilmişse ve ihalede usulsüzlük varsa ihalenin feshi istenebilir. Düşük bedel tek başına fesih sebebi değildir.
İhaleden önce borcu ödersem satış durur mu?
Evet. İhaleden önce borç, faiz ve masrafların tamamı icra dosyasına ödenirse satış yapılmaz.
İhalenin feshi davası satışı durdurur mu?
İhalenin feshi talebi kesinleşene kadar tapuda tescil yapılmaz ve satış bedeli alacaklıya ödenmez.
Satış bedeli borcu karşılamazsa ne olur?
Alacaklıya kalan alacak için rehin açığı belgesi verilir ve alacaklı bu belgeyle borçlunun diğer mallarına başvurabilir.
İpotekli evde oturan kiracının durumu ne olur?
Kira sözleşmesinin ipotekten önce veya sonra yapılmasına göre farklı sonuçlar doğar. Durum somut olaya göre değerlendirilmelidir.
İlgili yazılar
- İpotek Nedir? Anapara ve Üst Sınır İpoteği, Kurulması ve Kaldırılması
- İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi: İlamlı ve İlamsız Takip, Süreler ve Savunmalar
- Aile Konutuna Eş Rızası Olmadan Konulan İpotek ve İpoteğin Kaldırılması Davası
İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamakta olup yayım tarihindeki mevzuat ve içtihatlar esas alınarak hazırlanmıştır. Mevzuat ve içtihatlarda zaman içinde değişiklik olabileceğinden, somut uyuşmazlığınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.
İhale sürecinde haklarınızın değerlendirilmesi için iletişim sayfamız üzerinden bizimle irtibata geçebilirsiniz.