Eşlerden birinin, diğer eşin haberi olmadan aile konutunu kredi teminatı olarak bankaya ipotek vermesi, hem aile hukuku hem banka hukuku alanında sık karşılaşılan bir uyuşmazlıktır. Kredi ödenmediğinde ailenin yaşadığı ev icra yoluyla satışa çıkarılabilir.
Türk Medeni Kanunu, aile konutunu özel olarak korumaktadır. Diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerinde kurulan ipotek, dava yoluyla kaldırılabilir. Bu yazıda aile konutu korumasının kapsamını, Yargıtay’ın yaklaşımını ve ipoteğin kaldırılması davasını ele alıyoruz.
Aile Konutu ve Eş Rızası (TMK m. 194)
TMK m. 194/1 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. İpotek kurulması, malikin taşınmaz üzerindeki haklarını sınırlayan bir işlem olduğundan bu kapsamdadır.
Rıza için kanunda özel bir şekil öngörülmemiştir; ancak rızanın açık olması gerekir. Uygulamada bankalar, ipotek tesisi sırasında eşten muvafakatname almaktadır. Muvafakatname alınmamışsa veya muvafakatnamedeki imza eşe ait değilse ipotek sakat kurulmuş olur.
Yargıtay’ın Yaklaşımı: Şerh Olmasa da Koruma Vardır
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06.12.2017 tarihli, 2017/2-2934 E., 2017/1556 K. sayılı kararında, aile konutu şerhi bulunmasa da konutun aile konutu niteliğini koruduğu ve eşin rızası olmadan kurulan ipoteğin kaldırılması gerektiği kabul edilmiştir. Kararda ipotek alacaklısının TMK m. 1023 kapsamındaki iyi niyet savunması çoğunlukla kabul görmemiş, şu tespit yapılmıştır:
- “Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu vasfı bulunduğu için getirilmiştir.”
Bu yaklaşım özellikle bankalar bakımından önem taşır. Bankalardan, ipotek alırken taşınmazın aile konutu olup olmadığını araştırmaları ve eşin rızasını almaları beklenmektedir. Rızanın alındığını ispat yükü bankadadır.
İpoteğin Kaldırılması Davası
| Konu | Açıklama |
| Davacı | Rızası alınmayan, taşınmazın maliki olmayan eş |
| Davalılar | İpotek alacaklısı (banka) ve malik eş |
| Görevli mahkeme | Aile mahkemesi (bulunmayan yerlerde aile mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemesi) |
| İspat | Taşınmazın ipotek tarihinde aile konutu olduğunu davacı eş; rızanın alındığını banka ispatlar |
| Talep | İpoteğin tapu kaydından terkini |
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin güncel kararlarında; taşınmazın ipotek tarihinde aile konutu olduğunu ispat yükünün öncelikle davacı eşte olduğu, bu ispatta MERNİS adres kayıtları, fatura ve abonelik kayıtları ile kolluk araştırmasının birlikte değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Muvafakatnamedeki imzanın eşe ait olup olmadığı tartışmalıysa, imza incelemesinin uzman kurumlardan alınacak heyet raporuyla yapılması gerekir.
Davanın Konusuz Kalabileceği Durumlar
- Boşanma kararının kesinleşmesi: Evlilik birliği sona erdiğinde aile konutu koruması da sona erer. Boşanmanın kesinleşmesiyle ipoteğin kaldırılması davası kural olarak konusuz kalır.
- Malik eşin dava açması: Aile konutu koruması malik olmayan eşe tanınmıştır. Taşınmazın maliki olan eş, bu korumaya dayanarak dava açamaz.
- Taşınmazın ipotek tarihinde aile konutu olmaması: Yazlık, kiraya verilen veya ailenin fiilen oturmadığı konutlar bu korumadan yararlanmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Eşim evimizi benim haberim olmadan ipotek ettirdi, ne yapmalıyım?
Tapu kaydından ipotek bilgileri ve akit tablosu temin edilmeli, muvafakatname alınıp alınmadığı araştırılmalıdır. Rıza alınmamışsa ipoteğin kaldırılması davası açılabilir.
İpotekli ev icradan satıldıysa yine de dava açabilir miyim?
Geçersiz ipoteğe dayalı cebri satışın sonuçları ayrıca değerlendirilir. Bu durumda dava stratejisi satışın aşamasına göre belirlenmelidir; gecikmeden hukuki destek alınmalıdır.
Tapuda aile konutu şerhi yoksa koruma devam eder mi?
Evet. Yargıtay, şerh olmasa da konutun aile konutu niteliğinin korunduğunu kabul etmektedir.
Muvafakatnamedeki imza bana ait değil, ne olur?
İmzanın size ait olmadığının imza incelemesiyle tespiti hâlinde rıza verilmemiş sayılır ve ipoteğin kaldırılması istenebilir.
Boşanma davası açtım, ipotek davasını da açabilir miyim?
Evet. Ancak boşanma kararı kesinleştiğinde ipotek davası konusuz kalabileceğinden davaların birlikte planlanması önemlidir.
İlgili yazılar
- İpotek Nedir? Anapara ve Üst Sınır İpoteği, Kurulması ve Kaldırılması
- İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi: İlamlı ve İlamsız Takip, Süreler ve Savunmalar
- İpotekli Taşınmazın İcradan Satışı: Kıymet Takdiri, İhale ve İhalenin Feshi Davası
İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamakta olup yayım tarihindeki mevzuat ve içtihatlar esas alınarak hazırlanmıştır. Mevzuat ve içtihatlarda zaman içinde değişiklik olabileceğinden, somut uyuşmazlığınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.
Aile konutu üzerindeki ipoteğin değerlendirilmesi için iletişim sayfamız üzerinden bizimle irtibata geçebilirsiniz.