Borç ödenmediğinde ipotek alacaklısının başvuracağı yol, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibidir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 45 uyarınca rehinle güvence altına alınmış bir alacak için alacaklı, kural olarak önce rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurmak zorundadır. Yani alacaklı, ipotekli taşınmaz dururken borçlunun diğer mallarına doğrudan haciz yoluyla gidemez.
Takibin hangi belgeyle ve hangi usulle başlatılacağı; ipoteğin türüne, akit tablosunun içeriğine ve alacaklının banka olup olmamasına göre değişir. Bu yazıda ilamlı ve ilamsız ipotek takibini, borçlu ile ipotek verenin başvurabileceği savunmaları ve kaçırılmaması gereken süreleri ele alıyoruz.
İlamlı ve İlamsız İpotek Takibi
| İlamlı takip (icra emri) | İlamsız takip (ödeme emri) | |
| Ne zaman? | Akit tablosunda kayıtsız şartsız borç ikrarı varsa (İİK m. 149) veya banka kredisinde İİK m. 150/ı şartları sağlanmışsa | Akit tablosu borç ikrarı içermiyorsa (İİK m. 149/b) |
| Ödeme süresi | 30 gün | 30 gün |
| Borçlunun yolu | İcra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını istemek (İİK m. 149/a) | 7 gün içinde icra dairesine itiraz |
| İtirazın etkisi | İcra mahkemesi kararı olmadıkça takip durmaz | Takip durur; alacaklı itirazın kaldırılması veya iptali yoluna gider |
İlamlı takipte borçlu, icra emrine karşı itiraz etmek yerine icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını talep eder. Bu talep; borcun ödendiğini, ertelendiğini veya zamanaşımına uğradığını gösteren belgelere dayanmalıdır. Talebin reddi üzerine istinaf yoluna gidilmesi hâlinde satışın durması için takip konusu alacağın %15’i oranında teminat gösterilmesi gerekir. Konut finansmanı ve TOKİ alacaklarında bu oran %30‘dur.
Banka Kredilerinde Hesap Kat İhtarı Şartı (İİK m. 150/ı)
Bankalar, üst sınır ipoteğine dayanan kredi alacakları için akit tablosunda borç ikrarı bulunmasa bile İİK m. 150/ı uyarınca icra emriyle takip yapabilir. Ancak bunun için hesabın kat edildiğini veya kredinin muaccel kılındığını gösteren hesap özetinin ya da ihtarnamenin noter aracılığıyla, kredi sözleşmesinde veya akit tablosunda gösterilen adrese gönderilmiş olması şarttır.
Borçlu dışında ipotek veren üçüncü bir kişi varsa, TMK m. 887 uyarınca ödeme ihtarının hem borçluya hem de ipotek verene yapılması gerekir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 16.04.2025 tarihli, 2025/1349 E., 2025/3294 K. ve 2024/1700 E., 2024/6895 K.sayılı kararlarında, takip şartı niteliğindeki hesap kat ihtarının usulüne uygun tebliğ edilmemesinin süresiz şikâyet konusu olabileceği ve takibin iptaline yol açabileceği kabul edilmiştir.
Borçlu ve İpotek Verenin Başlıca Savunmaları
- Hesap kat ihtarının hiç gönderilmemesi veya usulsüz tebliği: İİK m. 150/ı takiplerinde takip şartıdır; süresiz şikâyet konusu yapılabilir.
- Borcun ödenmiş veya ertelenmiş olması: Belgeyle ispat edilerek icranın geri bırakılması istenebilir.
- Faiz ve fer’ilerin hatalı hesaplanması: Özellikle temerrüt faizi oranı ve hesap kat tarihinden sonraki faiz şikâyete konu edilebilir.
- İpotek limitinin aşılması: Üst sınır ipoteğinde ipotekli taşınmaz, belirlenen limit ve kanuni fer’iler dışında takip edilemez.
- Borçlunun tüketici olması: Konut kredilerinde 6502 sayılı Kanun’daki muacceliyet şartları (art arda en az iki taksitin ödenmemesi ve 30 günlük süre verilmesi) aranır.
Takipte Kaçırılmaması Gereken Süreler
- Satış isteme süresi: Alacaklı, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde satış istemezse takip düşer (İİK m. 150/e). Bu husus icra mahkemesince re’sen gözetilir.
- Tapuya şerh: Takip başladığında tapu kaydına şerh verilir (İİK m. 150/c). Şerhten sonra taşınmazı edinenlere ayrıca icra veya ödeme emri tebliğ edilmez.
- Kıymet takdirine şikâyet: Kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet edilebilir.
- İhalenin feshi: İhaleden itibaren 7 gün, her hâlde bir yıl içinde istenebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
İpotek takibinde evim ne kadar sürede satılır?
Süre; ödeme süresi, itiraz ve şikâyet süreçleri, kıymet takdiri ve ilan süreleri nedeniyle değişkendir. Uygulamada süreç çoğu zaman birkaç ayı bulur.
Banka önce maaşıma mı haciz koyar, evimi mi satar?
İpotekle güvence altındaki alacak için alacaklı kural olarak önce ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurmak zorundadır (İİK m. 45). Satış bedeli borcu karşılamazsa, kalan kısım için rehin açığı belgesi alınarak diğer mallara gidilebilir.
Takip başladıktan sonra borcu ödersem ne olur?
Satıştan önce borç, faiz ve masraflar ödenirse takip sona erer ve ipoteğin kaldırılması istenebilir.
Hesap kat ihtarı bana hiç gelmedi, ne yapabilirim?
İİK m. 150/ı takiplerinde hesap kat ihtarı takip şartıdır. Usulüne uygun tebliğ edilmemişse süresiz şikâyet yoluyla takibin iptali istenebilir.
İpotek veren üçüncü kişi olarak takibe itiraz edebilir miyim?
Evet. İpotek veren üçüncü kişi de takipte taraftır ve kendisine ayrıca ödeme ihtarı yapılması gerekir (TMK m. 887).
İlgili yazılar
- İpotek Nedir? Anapara ve Üst Sınır İpoteği, Kurulması ve Kaldırılması
- İpotekli Taşınmazın İcradan Satışı: Kıymet Takdiri, İhale ve İhalenin Feshi Davası
- Aile Konutuna Eş Rızası Olmadan Konulan İpotek ve İpoteğin Kaldırılması Davası
İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamakta olup yayım tarihindeki mevzuat ve içtihatlar esas alınarak hazırlanmıştır. Mevzuat ve içtihatlarda zaman içinde değişiklik olabileceğinden, somut uyuşmazlığınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.
Hakkınızda başlatılan ipotek takibinin değerlendirilmesi için iletişim sayfamız üzerinden bizimle irtibata geçebilirsiniz.